地主が変わるとき

質問

40代女性です。家は父の持ち家ですが、土地は借りています。
長年、近くに住んでいる地主さんに直接地代を払いに行くような感じでしたが、
先だってその方がなくなり、息子さんに代替わりしました。
２年ほどして突然、見知らぬ名前の会社から「～さんから土地を買ったので、地代について当社と契約する話し合いを」というような手紙が来ました。
長年、父は土地について「代替わりするときに相続税が必要になるから、安く売ってもらえるかもしれない」「自分から買いたいというと、高い値段で買わされてしまうので、向こうが頼んでくるのを待つのが兵法だ」というのが意見だったのですが、そういう話は出ませんでした。別の一角が売られ、家が建ち、新しい家族が済み始めたようです。

もとの地主さんはご近所なので、突然地代を上げるなど冷徹なことはお互いできない、という「人縁・地縁」がありました。
しかし企業となってしまうとそのようなことは期待できません。会社さんは大手金融の系列というか関係がある会社のようにも見えますが、「だから安心」ということはないと思います。
今回は前と同じ条件で契約できそうなことが書いてあるのですが、次の更新もそうなるとは限りません。

私は恥ずかしながら縁遠く独身で、介護が終わったら父にこの家を譲ってもらって自分の老後を暮らすつもりだったので、十数年後、独りになったときに企業さんが高い地代を払えと言ってきて、住んでいられなくなるかもしれないことが何より怖いです。パートさん程度の年収で働いているので、それを老後の資金に貯めているところですが、なかなか思うようにたまっていかず、年金もずっと払っていますが女独りだととても暮らしていけるような額にはならず、家を失うというのは生活設計が根底からくつがえされることです。
実際、斜め向かいの家に住んでいた老人が、地代を払えなくなって出て行くことになり、「更地にして返す」必要があったので、自分の家を解体するためにお金も使い、住みなれた家を離れ、狭いアパートで暮らしています。その地主さんが我が家の地主さんと同じ人かは分かりませんが。

・いずれにせよ、人縁・地縁のない企業さんとの契約で、10年後20年後も「大体同じような契約でずっと借りられますよ」というような契約は、できるのでしょうか。【【質問１】
元の地主さんとは、口に出して言わないまでもそういう暗黙の了解があったのですが。

・今このタイミングで買いたいと言っても、もう企業さんが一旦買っているのだから、前よりは高くなっていそうですよね。その場合どれぐらい高くなってしまったものでしょうか。【【質問２】】
できれば買ってしまうのがベストだと思っています。

・父は「どうなっても、住んでいる方が強いんだから大丈夫」と言いますが、それが居座る権利（本来出て行かなきゃいけない人が居座る）みたいなものだったら、私に実行できないと思います。居座る権利は具体的にどういう法律で、実行している人は捕まったりせずつつがなく暮らしているのですか。【質問３】

・何か、今読んでおくべき本や法律はありませんか。【質問４】
どんなささいなことでも、アドバイスお願い申し上げます。

・近所の同じ地主さんから土地を借りていた人何人かで考えるという話が出たのですが、私はそこにかませてもらえず（年は食っていても「娘」の立場なので）、いつの間にかうちらで何か調べたり策を考えたりする前に、「ともかくその人と会ってしまおう」ということになっていました。――私以外は皆父同様ご老人なので、失礼ですがめんどくさいことは早く片付けてしまいたいし、法律書をめくるなどということは選択肢になく、また70歳以上の人が多いので、「まあ、相手の言うとおりサインすればいいことか」ぐらいに考えてしまって、逆にみんなで集まった場では、「20年後も同じ契約は可能ですか」と聞いてみたり、「買うとしたらおいくらぐらいになりますか」などや、それに付随する細かい質問をしてみたりすることは、かえって同調圧力によってできない状況になりそうです。
ですので、土地の売買に関する知識で、陥りやすい穴があったら是非お教えください。【質問５】

（余談ですが、「～さんが死んだら安く買えるかも」と不確定な期待に任せている父を見るたびに、私はそういう、自分達が強い立場のときこそこちらから「買いたい」という意志を表示した方が、地主さんだって人情的に、そう高い値段を示しては来ないと思っていたのですが、父の家や土地に住まわせてもらっている立場上、あまり強くは言えませんでした。代替わりした後も息子さんにお菓子でももってご挨拶に行ってくれと言ったのは私でした。つまり、いざとなったら買いたいという意志を匂わせてほしかったし、お父様の死を悼んでほしかったし、円満な関係を築いておいて欲しかったから。言いにくいことですが、父はそういうことには気が回らなくて「相手が死んだときなら有利に変える」という説を、本当かどうか調べずに信じてしまって、そのまま思考停止してしまうところがあります。）

回答No.13

noname#184677

#11です。

＞更新サイクルは父に名義変更したそのときから20年で回しているようなので、微妙な気もします。
それは、前回更新からでなく、借地人名義が変わった時点で「借地期間」が伸びただけで、「借地人に有利」だから違法というわけではないです。
もとより更新後は「新法」を当てはめるという更新契約自体が違法ですから心配には及びません。
（三省堂　明解　新借地借家法　榎本武光ほか　Ｐ４２参照）

＞、そのとき契約書を見せてうちの場合はどうなるか聞いてみたいと思います。
できれば、お父様の先代の借地契約書があればそれも持っていくべきでしょう。

＞ところで、業者が示してきたバカ高い価格のところに、
これは、底地の買い取り価格の話ですか？

＞「この有効期限は一ヶ月以内」という意味のことが書いてありました。
広告ですから、価格の有効期限を表示しなくてはいけない決まりなのです。

＞しかし法的に「底地権者が金額を提示してから１ヶ月以内に決めないと、こうこうの部分は不利益になる」というような法令がもしやあるといけません。
底地価格に関してはそのような法律も政令もないです。

ところで、地代の不当な引き上げはまだ言ってきていないのでしょうか。
今月の地代（月払いですよね）は無事従来額であいてが収納しましたか？
そちらが重要です。
もし、高額な地代値上げを言って着たら、まず相手の口座に従来地代を払い込む。
そののち受け取りを拒否したら、地代を供託。地主には「おたくの借地人から地代としてこれこれの金が供託されています」という通知がいく。
昔はいきなり裁判だったのですが、今は調停で話し合い。そののち裁判。
大抵は、不当な家賃は退けられます。

底地を買いたいひとは、いくらで買おうが本人の自由。人が損する話まで口出しすることは
ないでしょう。
それより重要なのは、第三者に自分の家の底地の正当価格を査定してもらうことです。
近傍の土地の更地価格の取引事例を集めて（レインズというものがあり地元業者なら
いくらでも情報を持っています）
こんな感じで訊きにいけばいいです。

「じつは、うちの借地なんですが、地主が代替わりで安売りされちゃって、底地を持った
不動産屋がそれを高値でうりつけているんですよ。嫌気がさしてうちも借地権売ろうかな
と思っているんだけど、おたくの目でみていくらくらいになるか教えてくれない？」
「うちに買い手さがさせてくださいよ」
「お値段次第だわね」
「ちょっと待ってくださいね（とレインズを見る・・プリンターから紙をだして）
　近所の事例はこんな感じです。ただ土地は道路条件や形や用途指定でまちまちなんで
　おたくの地番家屋番号きかないと正確な数字はじぇませんよ。」
「これ更地価格ですよね。ずいぶん安いのね」
「ええ、リーマンショック以降このかたこんなもんですよ」
「これに７０％かけたら借地権価格、３０％掛けたら底地価格ということでいいのね」
「場所によって６０％とか８０％とかいうところもありますが、だいたい相続路線価の
　マップに書いてある借地権割合通りでいいですよ」

お礼

遅くなりましたが、土地を買い取る話がまとまりそうです。
１年以上新地主さんと交渉した結果、先方が最初に示してきた価格よりは安く購入する方向になりました。公示価格よりは高いですが。地代の値上げなどは話に出なかったので、その点ではよかったです。
もしこの質問を見ている同じ悩みをもった人がいたら、自分の借地権がしっかりしたものかどうか、借地したときの契約書をよく見て、その条項に違反することをしていないかどうか確認することをお勧めします。
でももし違反していたとしても、法的な機関にかかると悪意のないミスなどは借地人有利に考慮してくださるので、弁護士さんに相談してみることを強くお勧めします。ネット上などでも無料もしくは安価な相談先が見つかります。

買うとなったらまた、価格以外の諸手数料が発生したり、先方の示した土地に関する説明事項があっているかどうか個人で調べるのは大変だったり（調べましたが）、ひと悶着ありましたが、どうやらこれで一段落しそうです。

回答者様には何度もお世話になったのに、最後の部分のご報告が間に合わなかったようで申し訳ありません。でもネット上ですからどこかで見て下さっているかもしれませんね。
その節は本当にありがとうございました。回答者さまのお気持ちが、どれほど力になってくださったか知れません。困っているときにあのように励まして下さる方がいることがどれほどありがたいか、身に沁みました。心から、感謝いたします。

回答No.12

kenanami3150

はい、前々回から団塊世代の不動産問題解決コンサルタントと称して回答した者です。

「お礼」らんにて再質問がありましたので、お話します。

底地業者が、借地権者に買取交渉して、まとまらなければ「底地再転売」というのはあまり聞きませんが、現在の景況ではそのような業者もいるのかな、が実感です。

その場合には、「赤字」にもできないからと、最低限、仕入れ価格（購入価格）よりは上の金額を
主張して当然に思われます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そこで、あなたが条件的にも、「購入の意思がない」のであれば、旧契約内容を主張するだけの
ことです。（「援用」：最低更新期まではそのままになります）

しかし、「購入しない」とする理由が、もし資金的な条件であるならば、そのまま主張することが良いです。
つまり、「買うにもそんな金はない」との主張です。

先方も、借地権者が、「資金難」として拒否する、と明確に認識すれば、何らかの対処を講じてくる可能性もあります。

あなたが特別な理由で、「借地の方が良い」のであれば別ですが、資金的な理由が問題なだけで、解決可能であるなら購入しても良いとすれば、そちらに軍配は上がります。

なぜなら不動産の場合は、将来を見据えると、借地権で「相続」などが発生した際には、手続きが複雑になることが極めて多いものだからです。

また、別の話として、あなたがその借地権を単独で売却することもできることをお伝えしておきます。
「借地権付一戸建」という正式な商品名で取引がなされます。

父上が移転など可能であれば、売却資金で住戸を購入もできるでしょう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これが文面のみから読み取れた範囲での判断ですが、参考になれば幸です。

なお、余談ですが、各回答者様へも「お礼」らんにて再質問をされているようですが、回答が多くて困るのは、あなたご自身になるかと思われます。

一般の方が不動産に係るのは極めて少ないものです。知識はなくて当然です。
恐らく一般の方であるあなたが判断する基準も不明でしょうから困らないようにすることをおすすめします。

お礼

たびたびのご回答ありがとうございます。

不動産問題解決コンサルトさんというのは、調べる中で分かってきたのですが、まさにこのような問題の中枢で売買の仲立ちをしていらっしゃる方なんですね。

>まとまらなければ「底地再転売」というのはあまり聞きませんが、
>現在の景況ではそのような業者もいるのかな、が実感です。
そうですか。少し安心しました。
レスを拝見したから考えてみられたのですが、Ａ社が
「底地転売をしようとしたら、買ったはいいが借地人が借り続けたいとか言ってくるので手こずったので買ってください」と言っても、買うＢ社はないですよねえ。

>（「援用」：最低更新期まではそのままになります）
そうですか。最低更新期までは慌てなくていいようですね。
ただそれは数年内にくるし、私への名義変更も十年スパンで見ておかないといけないなという気がします。

>つまり、「買うにもそんな金はない」との主張です。
そうですね…。
基本的には私が亡くなるまで借地したいのですが、
質問欄にも書いた通り、「絶対買い取りたくない」というほどではないのです。
が、この（悪徳）業者さんの示した数字はあまりに高かったのです。ざっくばらんにいうと「あほか」という。もちろんそんなお金はありません。
この数字でびっくりさせて、少しでも下げたらつい手を打ちたくなる作戦か？とも思うのですが。

こちらから示す低い数字には根拠を持たせなければ、話し合いでも裁判でも勝てませんよね。
公示価格から算定した数字を示しつつ「この算定基準は、法律／判例がバックにある」と言いたい訳です。

>あなたがその借地権を単独で売却することもできることをお伝えしておきます
なるほど。「売りたい」と言ったときに、この示してきた同じ数字の借地部分で買ってくれるんですか？と聞いてみたいと思います。

どうもこのような業者さんは坪30万ぐらいの土地を、底地に悩む地主さんにつけこんで10万ぐらいでたたき買いして、
借地人にはそれを60万ぐらいで売ってさばくというか、
放っておいてくれたらうまくいっていた昔からの地主と借地人の間に入っていらぬことをして儲ける会社？という感じがします。

補足

補足ですみません。

実は仲間の一人が相手と会ってしまい「買うなんて考えられず、借り続けたい」と言ったら、
「うちは地代収入を取るということは考えていない。買わないならまた他社に売るまで」と言ってきたそうです。
転売して、よりあこぎな会社に渡ったらどうしようと思わせる作戦なのでしょうが、実際やれるものかどうか。
私が同業者だったら、同業者が手を焼いて放り出した底地なんて買わないですが、相手は海千山千ですから何らかの形で私たちから絞り上げる方策があるのかもしれません。
しかも「早く買ってくれれば安くする」と言ったそうです。
法外な値段から少し下げて出し、どれくらいまで下げたか仲間に知らせるなぐらいのことは、多分言っているのでしょう。（想像ですが、その際こちらの情報を少ししゃべってしまっているかも。）

相手の言うように「一ヶ月が有効期限」＝俺たちがこの物件の売買に手間をかけてあげようとしうのが一ヶ月、それを過ぎたら転売、ということが繰り返されるのだとしたら、その度に高くなるし、と思うと心配です。

その手の転売を制限する法律など、ないでしょうか？

そのＳ社さんが売ろうとしている底地は、借り続ける気しかない、買うお金のない老人ばかりだぞとなんとか知らしめたいものです。

回答No.11

noname#184677

＞新法でした！
違います！！！！！
旧法でいいのです。だから生兵法は怪我の元と言ってます。
もともとの借地契約はおじい様の代のはず。
＞父に確認して契約書を見せてもらったところ、父に代替わりしてから交わした一番新しい契約書は新法施行より後のものでした。

そんなのカンけーねーと、裸になってこぶしを振りたくなります。
ま・っ・た・く　関係ないです。
甲と乙が新規の借地契約を平成４年以降結んだらこれは新法の適用。
甲と乙が旧法の更新契約を平成４年以降結んでいたらこれは旧法
甲と乙が結んだ旧法契約の名義を平成４年以降に承継してもこれは旧法

いいですか、まず土地を借地したのが昭和の時代でも明治でもその契約は家が壊れない限り永遠に保護される。ここで家を建て替えた場合でも、借地契約は原契約が引き継がれる。
その契約書が平成４年以降であっても、もとの借地権は不滅ですからそれを誰かに売却しない限り「代替わりの名義変更契約」にすぎず、更新サイクルは先代の更新から数えて２０年でまわっているはずです。
そこに「契約は新法の規定に従う」などと不利な条件をあえて記載しても裁判にかけたら旧法適用が認められるのです。

>もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです
という有利なことにはならない、のでしょうか。

＞なります。旧法適用借地権が急に新法に変わるなんて馬鹿な話はない。
業者が新法の契約書を持ってきて契約させても（説明は省略しましたが、裁判にかけたら旧法の契約であると認められるのです。しかし大抵は新規契約で新規地代を提示されて判を押してしまったら、それでおしまいだとあきらめてしまう。
それが問題なんです。民法では更新契約で承認した地代は払うしかない。錯誤による契約だから無効というのも難しいです）

＞>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法（Ｈ４年施行）の契約になってしまうから注意が必要です
>誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない
＞ということからすると、「実は新法だったからこれまでの話は全然違う?!」のでしょうか。

言葉が足りませんでしたが、事実上業者が結ぶのは賃料改定契約で新規契約ではありません。ただし、あたかも「新規契約」というそぶりで新法の条件が適用されると思い込ませるところに「作為」がある。
なにしろ調べても旧法借地権の解説書は皆無で、新法の解説書ばかり。契約書を新法であるとして読み込んでしまう人が大半だろうということです。

＞今になって「相手がどう言って来ても今まで通りにすればいい。それだけ」ということが飲み込めたのですが、
＞新たに「新法でも全く同じ」かどうかという問題が出てきてしまいました。
ですから、借地権は契約書がなくても、他人の土地に自分の建物が存続している限り借地権はそこにある。借地契約のスタートは建物ができたとき。それを登記簿で証明できたら裁判で勝てる。

＞（>もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導して
不動産屋が一番おそれるのは二週間の営業停止。それでなくても県の指導課から電話がくれば彼らはビビる。下手な弁護士より効きます。
「いいです。わかりました。県（都）の不動産指導課にいって確かめてみますから」
これ魔法の言葉です。確実に相手の顔色かわります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

＞「借地権てなんだろう」というところから始めて飲み込んでいるところで、
実は徹夜してこれから寝ます…。

応援しますから何でも聞いてください。これを借地権トラブルの教科書にするくらいつきあいますよ。

お礼

何度も本当にありがとうございます。

>借地契約のスタートは建物ができたとき。それを登記簿で証明できたら裁判で勝てる。
そうなんですか！良かったです。

それで、不思議なことにそれが判ってから「借地権が発生するのはいつか」というような検索をしたら
ttps://www.sokochi.com/qanda/entry/000149.html
このページを見つけました。

ただ
>「代替わりの名義変更契約」にすぎず、更新サイクルは先代の更新から数えて２０年でまわっているはずです。
更新サイクルは父に名義変更したそのときから20年で回しているようなので、微妙な気もします。
教えていただいた「弁護士への相談」をもとに、法律相談に相談の予約をしたので、そのとき契約書を見せてうちの場合はどうなるか聞いてみたいと思います。

それと「新法か旧法かでどういう不利・有利があるだろう」と思って検索してみたところ
ttp://allabout.co.jp/gm/gc/25923/2/
というようなページを見つけました。
我が家に関連あるのは更新に関する部分かなと思いました。

↑すみません、自分で調べてるじゃんという感じがするかもしれませんが、
不思議なことに、こうした何をどう調べていいのか分かるのにも、実際落ち着いた目で調べたものを読むにも、こうして回答者様にいろいろ教えていただいたからこそ、おぼろげに分かってくるというような次第です。

とにかくこれまで通りぐいぐい地代を払って借地し続けるというのを土台に、
数年後の更新のときや、私に名義変更になるときなどを考えてから結論を出そうかと。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ところで、業者が示してきたバカ高い価格のところに、
「この有効期限は一ヶ月以内」という意味のことが書いてありました。
「借り続けるのだから関係ない」と無視すればいいと思いましたが、
しかし法的に「底地権者が金額を提示してから１ヶ月以内に決めないと、こうこうの部分は不利益になる」というような法令がもしやあるといけません。
今「借地借家法」と「借地法」を読んでいるのですが、不慣れな法律っぽい文章なのでそういったことがパッと見つからず。

近所の高齢の方は、この部分にあせって業者さんと早く個別に会って口車に乗せられて買ってしまうかもしれないので、
根拠がないなら「あの一ヶ月と言うのは根拠ないですよ。のんびり構えましょう」と言ってあげたいし、
ないなら勝手にそんなことを言って私が近所の人を窮地に陥れても困ると思いまして。
（最悪、裁判になったときのことを考えて、近所の人と徒党を組んでやっていくことに今なっているので。）

ただ、こんなにご回答をいただいてご本業に差し支えるといけませんので、
本当にご余裕のあるときでけっこうです。

回答No.10

noname#184677

バグったのか文章がダブって読みにくいので再投稿します。

これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、Ａ社、Ｂ社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはＢ社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もＡ社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってＢ社は土地を更地にして売って儲ける。

回答No.9

noname#184677

これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、Ａ社、Ｂ社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはＢ社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もＡ社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってＢ社は土地を更地にして売って儲ける。これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、Ａ社、Ｂ社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはＢ社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もＡ社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってＢ社は土地を更地にして売って儲ける。

回答No.8

noname#184677

＞自分がこれからサインしようとしている契約書が、「新規」なのか「旧地主さんとの前契約の継承」であるかは、どこで見分けられるでしょう？
あたまに更新とか書いてあったらダメですよ。
ましてや新規契約したら「新法」になってしまう。絶対に新規契約しない。
基本は旧契約書（なければ地代の覚書と契約期間だけでもかまわない）の文言を一時一句たがえずにかくのが原則です。

借地している事実は「建物の所有権登記」で保証されています。
ですから別に契約書などなくていいのですよ。
いまだに建物にはお父様の所有権登記がちゃんとあるわけです。
あとは、新しい地主に「旧来の地代」を払うだけで何も困ることはないです。

＞ところで、別の回答者さまへのお礼にも書きましたが、新地主の企業さんはやはり「底地買取業者」という性質の会社さんのようでした。

なるほど。旧地主が底地（時価の3割程度）を手放したのですね。業者は普通は上物（借地権）を買い取るのが目的でしょう。

＞蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。
これ悪徳業者ですね。

みたいなことを言っていたのに、次第に「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」のようなことばかり言うようになりました。

＞「これまで通り借り続けたい人は個別に相談」は、
「買うように仕向ける相談」であって、「借り続ける地代の交渉をする相談」ではないな、というのが伝わってきます。

あのですね。今の時点で「借り続ける相談など必要ない」のです。
もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです。
そこで、あなたの知識を試す意味で「契約の継続」だの「地代」だのすっとぼけた話をしてくる。怒鳴りつけて追い返せばいいです。私がやってあげたいくらいです。

＞近所の人の一人は「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。
そしてもっと条件が悪くなるかも」と心配しておられました。
実際そのようなことはあるのでしょうか。。

ありえません。だって借家で考えても同じでしょう？私は賃貸マンションを数軒持っていて店子がいる状態で売ったり、サブリースを取りやめたりする際に、旧賃貸借契約を変更したりはしませんし、できません。
原則、契約者の氏名が変わるだけ。契約期間も従前の契約を引き継ぎます。
借地の場合20年ですから、前回更新から5年たっていたとして15年は前回地代のままでいけます。同じことを何回も言わせないでください。

＞そして、先方の示した価格はとても高いものだったのです。
断ればいいのです。
それで振込先を聞いてそこに従来地代を振り込めばいい。払っていないと不利になりますから、必ず振込先を聞きます。教えない場合、めんどうでも裁判所に供託します。あるいは、供託するからそれでいいかと言えば、相手は振込先は教えます。もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導してくれといえば、一発でことは解決します。

＞・・と主張できるように、底地の買取に関して「公正で安価」な主張の論拠となるような計算方法はないでしょうか？

なんでそういう方向で考えるのでしょうか。何度転売されようが、当初の賃貸借契約が生きているのですからどんな悪徳業者（いまのがすでに悪徳ですが）が買い取っても従来地代を一定期間払い続けるだけですよ。

というか、司法書士で借地権に詳しい人がいませんかね。プロが間に入らないと大損しそうだなぁ。もっと短いサイクルでレスしてくれたらこっちもしっかりサポートしますよ。気を抜かないで。

お礼

新法でした！

すみません、何度もご回答ありがとうございます。
父に確認して契約書を見せてもらったところ、父に代替わりしてから交わした一番新しい契約書は新法施行より後のものでした。

新法ということは、おっしゃっていただいたように
>もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです
という有利なことにはならない、のでしょうか。

>同じことを何回も言わせないでください。
申し訳ありません。(>_<)
これまで「数十年住み続けている」という私の情報をもとにご教示頂きましたが、
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法（Ｈ４年施行）の契約になってしまうから注意が必要です
>誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない
ということからすると、「実は新法だったからこれまでの話は全然違う?!」のでしょうか。

>断ればいいのです。
>それで振込先を聞いてそこに従来地代を振り込めばいい。
ええ。
今になって「相手がどう言って来ても今まで通りにすればいい。それだけ」ということが飲み込めたのですが、
新たに「新法でも全く同じ」かどうかという問題が出てきてしまいました。

（>もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導して
このお知恵は知りませんでした。ありがとうございます。）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

>新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
>…ちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
それはとてもありそうです。

>もっと短いサイクルでレスしてくれたらこっちもしっかりサポートしますよ。気を抜かないで。
申し訳ありません。
「借地権てなんだろう」というところから始めて飲み込んでいるところで、
実は徹夜してこれから寝ます…。

（※お相手様がここを見る可能性も十分にあるので、ぼやかして書いているところがあるのも、回答者さまには大変失礼で、申し訳ないです。
でも「気を抜かないで」の一言にとても励まされました。ありがとうございます。）

回答No.7

noname#184677

>宅建主任者の方からご教示いただけるとは心強いです。
私はこのサイトでかつて別のＨＮでいくつも借地法の質問に答えてきて、本当に相続に伴い大事な権利を棒にふってきている借地人さんをいくつも見てきました。どうかお気をつけください。それとこれほど知識お有無がものを言う分野はほかにないと思ったのは
旧法借地権の解説書がほとんどないことです。

私の本業は某大企業の管財業務で、土地の貸付に係っていた時期があり借地権に関しては一応詳しいつもりです。

>旧法借地権で木造ですから２０年更新です。

＞今からすぐしようとしている契約は20年で、これまでと大体同じ内容で契約になるという目算が立つのですね。（確かにうちは木造です。）

そうですが、少し違うのは、まず旧地主との契約がそのまま承継されます。仮に5年前に契約更新していたら、残り15年はその契約を継続する。
ここで前契約を承継せずに新しい契約を結んではいけません。（ここ重要です）
私が出て行って対応してあげたいくらいです。

>地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。
これは、「ちゃんと地代を払っていれば、20年後も更新の際にも大体同条件で契約できる」と考えていいということでしょうか？

そうです。
＞大変恐縮なのですが、それに係る法律をご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。

http://sumaino119.blog92.fc2.com/blog-entry-653.html
http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ma-net/archives/2009/08/post_262.html
＞それに係る法律
借地法です。
http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM

＞突然相手との話し合いの日取りが近くに決まって、慌てております。
それが作戦です。向こうの担当者だって宅建資格くらい持っています。質問者さまが2週間かけて勉強したくらいで宅建はおろか借地法も十分には理解できないと思います。ここは正しい結論だけ丸暗記でいくしかないです。

＞ここで質問して初めて知りましたが、更新料というものがあるのですね。
賃貸借契約は借家でも借地でも継続賃料がなかなか変更できないしくみになっています。それゆえ更新料を高額に要求してくるケースがあります。

＞「裁判所に不服請求」はできるのですね。
何度も申し上げているように、質問者さまの借地権は旧法が適用されます。これは裁判所が用心棒についてるような強固な権利です。

＞裁判費用が心配です。
御承知のとおり裁判費用はまけたほうが払います。借地法で判例どりの訴えをしていたら負けません。その前に相手が下りる。要するに条件をまげてくるでしょう。

＞裁判費用はなかなかかけるのは難しく。
法律を正しく知って自分の権利さえわかっていたら裁判にすらなりません。
いざとなったら裁判にかけると相手に言えばいいだけ。

＞「共産党系の市民弁護士」とは何やら心強い気がしますが、まさか弁護士さんが非常な低料金で案件を受けてくれる…のではないですよね。
そのまさかです。彼らは知識のない借地人、借家人の見方です。

＞できたら、新地主企業さんとの話し合いのときに、「この人は法律を調べることを厭わないようだから、裁判したら結局借主にいいように契約になるのだから、じゃあ今から大体常識的な範囲で契約するか」と思ってもらえるように、武装していきたいのです。

それが一番重要なことですけど、もっといいのは地元の市民派弁護士の名刺を見せることですよ。たとえうろ覚えの知識で間違ったことを言ってもこいつの後ろにはプロがいると思ってくれます。
私でさえ、この質問に答えるのに調べまくって確認しているくらいですから、生兵法は怪我のもとかも。

。

>基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。
ありがとうございます。
ほっとします。
ただこれも、もしそれに係る法律をご存知でしたら、ご教示いだけましたら幸いです。
ですから、まず民法の賃貸借契約に関することを勉強してそれから借地法（旧法）借地・借家法の当該箇所をお読みになってください。

＞「更新料は大体どれくらいまでにすべきだ」ということなど。
法律ではそういう規定はないです。ただ更新の規定は以下の通りです。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第６条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
（２）前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第５条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
（２）当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

借地更新料の標準的な決め方
下のHPによれば、裁判所は借地権価格の５％位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm
借地権価格とはその地区で定まっている更地価格に借地権割合（7割とか6割をかけた価格のこと）を掛けたものです。

>新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。
とのことですが、普通旧法より新法の方が優先されそうな気がしてしまうのですが、
＞何か理由があって、話し合いや裁判で旧法が優先される決まりなどがあるのでしょうか。
契約行為はその契約がなされた時点の法律を適用します。これは民法の基本です。また契約は新規と更新契約がありますが、旧法の元にある原契約を更新することで、家屋が滅失しない限り借地人に有利な契約がいつまでも永遠に続きます。
そして、この借地契約は先代が旧地主と交わした契約です。
これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法（Ｈ４年施行）の契約になってしまうから注意が必要です。

＞また、新法では
・20年後も大体同じ内容で契約するのが普通（地代をちゃんと払っていれば）
・更新料は大体どれくらいまでにすべきだ
というようなことについて、旧法より（借り手に）不利になっているということはありませんか。

絶対にありません。

ですからやらなくちゃいけないことは二つだけ
(1)相手が旧地主の契約（借地契約書があればその文言のまま）を承継したことを確認する。
(2)新規契約めいた話には一切のらない。わけのわからない書類をわたされて署名しろといわれたら、持ち帰ってしかるべき人と相談する。と言う。

これだけです。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。

>本当に相続に伴い大事な権利を棒にふってきている借地人さん
ありそうです。気をつけなければと思います。

「0年後の更新の際にも大体同条件で契約できる」に係る法律のページ、誠にありがとうございます。
地価が下がりつつあることなども、参考になりました。

>前契約を承継せずに新しい契約を結んではいけません。（ここ重要です）
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法（Ｈ４年施行）の契約になってしまうから注意が必要です。
それはすごく重要ですね！
自分がこれからサインしようとしている契約書が、「新規」なのか「旧地主さんとの前契約の継承」であるかは、どこで見分けられるでしょう？

ところで、別の回答者さまへのお礼にも書きましたが、新地主の企業さんはやはり「底地買取業者」という性質の会社さんのようでした。
旧地主さんからの手紙には、「以下の企業とこれまでと同内容で契約をするため、話し合ってください」
というようなことが書いてあったのに、
蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。
初めは「これまで通り借り続けたい人は個別に相談。また逆に売りたいという人も個別に相談（するからご安心を。当社は３つの選択肢を示す公平な会社です）。」
みたいなことを言っていたのに、次第に「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」のようなことばかり言うようになりました。

そして（ここがすごく気になったのですが）
「このまま借り続けたいときは、前とだいたい同じ地代になりますか？」という質問に対して、
「…だいたい７割くらいの人は、買いますね」などとちゃんと答えず、「かわしてごまかす」返答をしていたのです。

となると、多分彼らの言う「これまで通り借り続けたい人は個別に相談」は、
「買うように仕向ける相談」であって、「借り続ける地代の交渉をする相談」ではないな、というのが伝わってきます。

近所の人の一人は「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。
そしてもっと条件が悪くなるかも」と心配しておられました。
実際そのようなことはあるのでしょうか。。

そして、先方の示した価格はとても高いものだったのです。
私が公示価格から仮に計算したものの倍ありました。

私としては、私が死ぬまで借り続ける地代＋更新料＋名義変更料より
（今まで更新料は取られていなかったですが、今後この企業が取ると言い出し？たときに法外になるなら）
買う価格が安く、また公正なら買う方も考えた方がいいのかもと思うのですが、
先方の示したやたら高い価格に対して、
「いいえ。これこれこういう法律・判例に基づいて、拙宅ではこういう価格でなければ買いません」
と主張できるように、底地の買取に関して「公正で安価」な主張の論拠となるような計算方法はないでしょうか？

おっしゃる通り素人の生兵法というのもあるので法律相談もしようと思っていますが、
何やらアレルギーのある人が中にいるかもしれないし、
私自身が基本的なことを頭に入れておかないと、と思うのです。

>この質問に答えるのに調べまくって確認しているくらいですから
ありがとうございます…。ご厚意いたみいります。
私も自分の専門カテなどで答えるとき意外と調べることになったりしますが、
できるだけ人に返せるときは返そうと思います。

回答No.6

kenanami3150

前回、「団塊世代の不動産問題解決コンサルタント」と名乗って回答した者ですが、
回答に対する再質問のような受信をしました。

しかしながら、まだこのサイトに慣れておらず、返信方法が不明でしたので、再度回答致します。

私の過去数十年の不動産業者経営（当然、「宅建主任者」ほか資格保有）の上からも、底地買取業者のように読み取れるのです。
そしてその目的は、基本的には借地権者に「底地売却」の目的を持って進むはずですので、当面は地主としての立場で存在するわけです。

従って、あなたの「お礼」後段の、間違いでは？・・・とされたのは、間違いではなく別の表現を使えば、底地権者が、地主として長く所有するなど「あり得ない」との意味です。言わば考えられな（「くもない」ではなく）いのです。

節税などであればあるのかも知れませんが、底地のみ新たに「購入」して、そこに寝かせて「地代」を得る、など事業にはならないはずなのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、「早速に地代の値上げ」などもあり得ないのは、「援用」（えんよう）とした形になるからです。

旧地主との契約内容を踏襲して、その条件のままである、旨を記載した書類を作成して、そこに但し書きに「本契約（又は別名）」書は、旧契約内容を「援用」するものとする、とされるはずです。

従って、あなたがそのまま借地権者として過ごしたいなら、基本的にはこれまでと変わらなく過ごせるはずです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
更に、「実勢価格」ですが、これはこの物件を第三者に売却する際に適用する価格です。

仮にあなたが底地を購入するならば、実勢価格などよりはるかに低額になるものです。

最初の回答通り、底地権者が旧地主より買い取った価格の数％程度を計上しての取引価格になるはずです。

そして、資金の件でも状況を知りましたが、あなたの場合には金融機関が相談に応じる可能性が高いように思われます。
なぜなら、借地権者という「強い」権利者が底地を購入の話ですから、乗れる話になるはずです。

ここで、「デメリット」の、記載部分がわかりませんが、過去の経験では感じたことがありません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、あなたの文面に数度、「本」・「法律」が出てきますが、本を読んでもその通りになることもありません。

更に、法律も、「ではその法律を学んで実際には誰が動くの？」ということになり、現実的には徒労にも感じられます。

しかし、そうは言っても、回答の何らかの裏付け（確信）も得たいのも人情でしょう。理解はできます。

私は過去において実際に経験して解決してきたことばかりの中から実践的なお話のみしております。
仮に、概念や法律規定を述べても、それを通訳して現実に当てはめた回答をしなければ、質問した一般の方には意味もわからず、「だから何をすればいいの」となるだけだからです。

これらは、現地も知らず、何の資料も無い中ですので、回答にもおのずと限界があります。
そのことを踏まえて対処したら良いかと判断されます。

以上、参考になれば幸です。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。

相手企業さんと借地人で話し合いがあったのですが
>底地買取業者のように読み取れるのです。
おっしゃる通りでした…！

旧地主さんからの手紙には「以下の企業とこれまでと同内容で契約をするため、話合ってください」
というようなことが書いてあったのに、
蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。

（手紙に「同内容で」と書いてあったために「これまで通りだ」と油断して、自分で色々調べごとをしないで臨んだ人もいたでしょう。）

そして初めは「これまで通り借り続けたい人は個別に相談。また逆に売りたいという人も個別に相談。」
と、いかにも「当社はちゃんと３つの選択肢を示す公平な会社」というイメージになるようなことを言っていたのに、
だんだん「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」とかそんなことばかり言うようになりました。

おっしゃる通り、「底地買取業者」といったもので、
「地主として長く所有するなどあり得ない」ようでした。
ご慧眼痛み入ります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして、先方が出してきた価格は非常に高いものでした。
普通に坪をかけたりして計算しておいたものの倍より高い価格で。

とても買えないのですが、近所の人の一人は
「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。そしてもっと悪くなるかも」
と心配しておられました。

実際、「借り続けたいときっぱり回答したら、別の会社に転売する」
「しかも転売された分、さらに高くなる」
というようなことはあるでしょうか？

また、「転売目的であって、貸し続ける気がない企業」さんと
「借り続ける」契約はできるものでしょうか？？
その際作る書類が
>旧地主との契約内容を踏襲して、その条件のままである、旨を記載した書類を作成して、
>そこに但し書きに「本契約（又は別名）」書は、旧契約内容を「援用」するものとする、とされるはずです。
というようなものであったら、「これまでの契約の更新だ」と解釈して大丈夫ですか？

というのも、#7さんの回答に、
>旧法の元にある原契約を更新することで、……借地人に有利な契約がいつまでも永遠に続きます。
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法（Ｈ４年施行）の契約になってしまうから注意が必要です。
とあるので、「新規の契約」というものをしないように気をつけなくてはと思ったのです。

>法律も、「ではその法律を学んで実際には誰が動くの？」ということになり、現実的には徒労にも感じられます。
そうですね。
確かに実際に動くのは私？と考えた場合にどうなのかという気もするのですが、
交渉の場で「法的にこうこうなっているから、貴社の出した数字は受け入れられない。
この法律／判例に基づいて、こういう数字を拙宅は主張します」とか言いたい訳です。

ただ、生半可に素人がというのもあるので、
>私は過去において実際に経験して解決してきたことばかりの中から実践的なお話のみしております。
とおっしゃる通り、実践的なお話、とても参考になります。

もしお暇とご厚意をいただけたらご回答いただけたら嬉しいです。
（もちろん教えてgooですから最後まで付き合わなければならない義務がある訳ではありません。ご負担にならない程度にお知恵を拝借できれば嬉しいです。）

回答No.5

merciusako

NO.2です。
お礼ありがとうございました。

業者さんとの面会の日程が早まったということですが、相手はプロ、あなたは素人ですから、その面会時にあなたができることは限られます。

相手側としては「新しい契約」に関する文書をあなたに送ってはいるけれども、あなたは回答していない状態ですので、あなたがどのように考えているのかを知りたいわけです。

相手側は、現在の契約が生きていることは百も承知の上です。

そこで、一番重要なことは「録音すること」です。
最初に「今日のお話は録音させてください、後で検討しますから」と言えば良いのです。
「録音は困る」と言われたら、「全てを文書化してください」と言います。
これは、あなたが後で確認するということと、何かトラブルがあったときの証拠になるからです。
今回に限らず、今後何回か相手側とやり取りをすることになりますが、「口頭だけ」というのは絶対避けなければなりません。

あなたの今後の生活を左右しかねない大問題ですから、最新の注意を払ってください。

で、今回はとにかく相手側の言うことを聞くだけに留めます。

現実的には以下の方法しかないと思います。

１．現在の契約の期間満了まで現在のママ
　　更新時に更新料と新しい地代がどうなるのかは不明。

２．現在の契約を解除して、新しい契約を締結する
　　今から20年の契約になると思いますが、新しい地代と更新料などの
　　その他の条件が不明

３．底地を購入する
　　相手側からの金額提示があるまで、こちらからは「底地を購入したい」
　　とは言わないこと。
　　金額提示があれば検討材料とする。

現状では分からないことだらけですので、話を聞くだけになります。
相手側からあなたの考えを聞いてくるかもしれませんが、「よく分かりません」としておけば良いのです。

なお、更新料や立て替え承諾金ですが、法的根拠はないようです。
ただし、慣習として存在していますので、裁判等々で争うという事態もあります。

今回の面会で相手方から何かしらの提案があって判断に迷うことがあれば、またこのQ＆Aのコーナーに質問されれば、より具体的なアドバイスも得られると思います。

また、相手側の話が具体的になれば周りの方々の反応も変わってくるでしょう。

関連する法律や、関係図書をお読みになるのは良いのですが、それだけで理論武装することはできません。
にわか仕込みでは、プロには通用しません。
最終的には弁護士や司法書士に相談することが間違いありません。
その時に、先ほどの録音や文書がものを言うのです。

すぐに結論を出さなければならない問題ではありませんので、時間を十分取って検討してください。

お礼

再びありがとうございます。

>「録音すること」
録音ですか。装置は持っておりますが、我が家の代表が父なのでそれを越えて言うのは難しいです。
書記のように文書化して、相手とそこにいた人全員のサインを貰えばいいでしょうか。

>あなたの今後の生活を左右しかねない大問題ですから、最新の注意を払ってください。
はい、ありがとうございます。

>にわか仕込みでは、プロには通用しません。
そうですよね。
ただ、同じ立場の人が集まって話せば、何かいい案が出ないかなど探っています。

真近の話し合いの前に、同じ立場の人と少しでも情報交換できるといいのですが…。

回答No.4

noname#184677

一級建築士・宅建主任者（平成２年合格）サラリーマン大家です。

旧法借地権物件と拝察します。
借地契約は、地主が変わっても借地人の立場は旧契約をそのまま引き継ぎます。＞今回は前と同じ条件で契約できそうなことが書いてあるのですが、
その通りです。引き継ぐことが法律で決まっています。
＞次の更新もそうなるとは限りません。
旧法借地権で木造ですから２０年更新です。
＞十数年後、独りになったときに企業さんが高い地代を払えと言ってきて、住んでいられなくなるかもしれないことが何より怖いです。

地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。それよりも法外な更新料を取るケースがよくみられます。これも裁判所に不服請求できる仕組みがあるから大丈夫です。共産党系の市民弁護士が大抵借地借家法には強いです。あらかじめそうだんしていざとなったら訴状を書いてもらうことです。
＞斜め向かいの家に住んでいた老人が、地代を払えなくなって出て行くことになり、「更地にして返す」必要があったので、自分の家を解体するためにお金も使い、住みなれた家を離れ、狭いアパートで暮らしています。

これは変な話で、借地権というのは東京なら地価の６割から７割で売れるのです。家を自分で取り壊すのは、借地権を放棄することになり、あり得ない話です。
＞10年後20年後も「大体同じような契約でずっと借りられますよ」というような契約は、できるのでしょうか。【【質問１】
できます。基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。

＞居座る権利は具体的にどういう法律で、実行している人は捕まったりせずつつがなく暮らしているのですか。

借地借家法という法律で、この物件は「旧法借地権」といって戦前の建物保護法というものをからめた大変強固な権利です。
つまり、地主は建物が滅失するまでは、借地人を追い出せない。追い出すには相応の理由が必要だが、裁判所はそれを認めない。
だから、土地は貸したのではなく取られたようなものというのが旧法借地権。

＞・何か、今読んでおくべき本や法律はありませんか。
明解Q＆A新借地借家法 辛島　睦・飯田耕一郎・小林善和　著　三省堂

これがわかりやすいです。新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。

http://www.sanseido-publ.co.jp/publ/roppou/minji/qa_newsyakuti.html

お礼

ありがとうございます。
宅建主任者の方からご教示いただけるとは心強いです。

>旧法借地権で木造ですから２０年更新です。
今からすぐしようとしている契約は20年で、これまでと大体同じ内容で契約になるという目算が立つのですね。（確かにうちは木造です。）

>地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。
これは、「ちゃんと地代を払っていれば、20年後も更新の際にも大体同条件で契約できる」と考えていいということでしょうか？
大変恐縮なのですが、それに係る法律をご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。
前の方のお礼に書いたように、そういったことを１～２週間かけて調べて武装するつもりだったのですが、
突然相手との話し合いの日取りが近くに決まって、慌てております。
身勝手を申し上げていたらまことにすみません。

20年後、両親はもういないでしょうが、60代の私は多分まだここに住まなければなりません。
女60代、今より金銭的に厳しい状況になっている可能性を考えなければなりません。

>それよりも法外な更新料を取るケースがよくみられます。
それですよね。
ここで質問して初めて知りましたが、更新料というものがあるのですね。
これまでは取られなかったか、取られても大した額ではないので話題に上らない程度だったのです。
「裁判所に不服請求」はできるのですね。
私は裁判という物に対して心理的忌避感はあまりない方ですが（お金がないので法律だけが味方）、裁判費用が心配です。
老後の食費にと貯めているものを、土地の地主の変更に係ることで無理に取り崩すことになりそうなので、
裁判費用はなかなかかけるのは難しく。
「共産党系の市民弁護士」とは何やら心強い気がしますが、まさか弁護士さんが非常な低料金で案件を受けてくれる…のではないですよね。
できたら、新地主企業さんとの話し合いのときに、「この人は法律を調べることを厭わないようだから、裁判したら結局借主にいいように契約になるのだから、じゃあ今から大体常識的な範囲で契約するか」と思ってもらえるように、武装していきたいのです。

それにしても20年後、今回出てくる企業の担当者さまがそのままいるとは思われず、
その人との人情的関係におもねらずに、いろいろ調べてなければならないと思っているのに、
急に真近に決まって、いろいろ困惑しています。

>基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。
ありがとうございます。
ほっとします。
ただこれも、もしそれに係る法律をご存知でしたら、ご教示いだけましたら幸いです。
「更新料は大体どれくらいまでにすべきだ」ということなど。

>新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。
とのことですが、普通旧法より新法の方が優先されそうな気がしてしまうのですが、
素人の浅はかで、何か理由があって、話し合いや裁判で旧法が優先される決まりなどがあるのでしょうか。

また、新法では
・20年後も大体同じ内容で契約するのが普通（地代をちゃんと払っていれば）
・更新料は大体どれくらいまでにすべきだ
というようなことについて、旧法より（借り手に）不利になっているということはありませんか。

いろいろすみません。
もしご厚意いただけましたら、よろしくお願い申し上げます。