家の相続について

質問

家族構成
父→母とは別居。離婚はしていない。妹以外とは仲が悪い。
母→今のところ元気に働いてます。
兄→パート。精神的疾患があり、仕事もいつ辞めてしまうかわからなく、不安定。母とだけしか会話が成立しない。
私→パート。結婚して子どもあり。
妹→正社員だが不安定で転職を繰り返している。

現在、母と兄が住んでいる家についてのことです。
土地、建物は母が所有しています。
母が亡くなってから相続した場合相続税がかかるが、亡くなる前に子どもに渡した場合お金がかからなくてすむと聞きました。
私たち兄妹は正直お金がなく、なるべくお金がかからないなら、そうしたいと思っています。
その場合誰が相続するかで迷っています。
母としては、私にと言われました。
ただ私が相続した場合、私が兄より早くに亡くなった時、夫や子どもがどうするか心配です。
私が亡くなったあと、相続し、勝手に売ったりでもされたら、兄は住むところがなくなってしまいます。
妹が相続した場合も、もし結婚し夫となった人がいい人かもわかりませんので、心配です。
そこで、土地は私、建物は妹が相続という風に分けたらどうかと思いました。
土地と建物の所有者が別だと売りにくいと聞いたためです。
そうすれば、万が一勝手に売ろうとした時に売られる心配がないのかな？と思いました。
この場合のメリット、デメリットを教えてください。

回答No.4

terepoisi

＞土地は私、建物は妹が相続という風に分けたらどうかと思いました。

ご心配の通り当面はいいとしても貴女の次の代でどうなるかはわかりません。
親族間でも代替わりを機に土地の明け渡しを要求する例はよくあります。
お兄様が安心して終生住めるように、ご親族間で契約書を交わしておくなど
しておいたほうがいいかもしれませんね。

何よりもお父様が離婚していないままでご存命であれば
遺産分割協議書に同意してもらわない限り、名義変更できません。
それを避けるには生前贈与が確実だと思います。
お父様からの遺留分請求も考えられますが、
あらかじめその用意をしておけばいいでしょう。

それでも、もし○○だったらという仮定条件が多すぎて回答が絞りこめません。
できれば専門家への相談をおすすめします。
課税の心配については税理士に相談できますが、
法的な問題については弁護士のほうが良いと思います。

回答No.3

noname#237141

お父さんはどうするんですか？
一応、相続権利者です。

お父さんも権利あるのにそこは見て見ぬフリはまず出来ません。
お母さんが亡くなる以前に正式離婚でもすれば話は別ですけどね。
お父さんをどうするかがまず一点。そこは話出来て・・ませんよね？

お母さん死去後の相続税あるいは、生前贈与の贈与税に関しては
先の方が詳しく回答されているので割愛します。

個人的には現名義人が死去して相続という形の方が一番損はないと
思いますよ。相続税なんて税改正があったにせよ、法定相続人が
お父さん含め４人もいるわけですからね。どれだけの資産価値か
知りませんが相続税を払うっていうのはよっぽど、ですよ。
ですから生前贈与ではなく死亡相続の方がベストですし、
それで話をすすめます。

で、土地・建物の名義をそれぞれ別にして所有することの
メリット・デメリットですが、何を目的にするか？で決まってきます。
そういう処置をすることで、書かれているように建物を勝手に売却する
ってことは不可能に近い状況を作れますから、そこは狙い通りに
なるかと思います。仮に妹さんが建物を売却出来、あるいは取り壊ししても
その（あなた名義）の土地に（あなたの許可なく）建物を建てることは
ほぼ不可能ですからね。

ただ、、これらはあくまで理想論であって、妹の名義である建物を
例えば取り壊した場合、土地は更地になれば土地固定資産税が
最大で６倍にもなります（だから巷では家を解体せずそのまま残して
いる”空家”が増えているのです）。

また妹さんがお金に困って、家という不動産を担保にして
お金を借りた場合（銀行あるいは闇金）、特に闇金なんかで
抵当権設定でもされたら結構ややこしいことになります。

またお兄さんの住む家がなくなる、とのことですが妹さん名義の
建物なので妹さんが結婚し、その家に住む場合、それでもお兄さんも
同居が可能かどうか？です。同居前提なんでしょうけど、
いつまでそれが可能か？です。

土地・建物を別名義で所有する場合、狙っている目的はたぶん
達成は可能でしょうけど、別々に所有することによる弊害（上に書いた
ような）の方が大きいと思います。家の不動産価格は年数によって
どんどん下がり、固定資産税も下がりますが土地価格は相場が急下落しても
固定資産税はその行政区の財政にも関係しているので、
それほど安くはなりません。ですので税負担は（そこに住んでいない）
あなたの方がかなり多く支出することになると思います
（それでもいいなら別ですよ）。

また、あなたが仮に死去した場合、夫と子供がその土地を相続することに
なりますが、夫と子供がお兄さんや妹さんの状況をくみして、
（住んでもいないし、建屋がある以上何も出来ない）土地を所有し続け、
固定資産税を払い続けることを良しと出来るか？です。
途中まで上手く行っても、この時点で大きく揉めるでしょうし、
最大のデメリットはここだと思います。

相続というのは財産があって、それを分ける時は臨時収入みたいで
うきうき気分ですけど、先の先（あなたの夫と子供に所有権が移るところ）
まで考えてやらないと結局禍根を残す結果となり得るのです。
土地・建物を別々名義だとか、共有名義だとかは「その代の人たち」には
暗黙の了解でバランスは保たれるけど、代替わりしての相続発生時に
確実に揉めます。そこまで手を打つならこれでいいと思いますよ。

ベストな方法は（個人的意見ですよ）、お父さんには相続放棄してもらい、
子ら３人で相続し土地・建物を売却して現金化して、その現金で
今後の（お兄さんの住む場所など）を考えるしかないと思います。
場合によってはお兄さんには生活保護という手も残されていますし、
結局、土地・建物を別に持とうがどうしようが（あなたの案でも）
お兄さんの名義のものが何もないわけですから、誰かに依存するしか
ないわけです。

何度も言いますけど、あなたの代での処置としては
良いかもしれませんが、相続というのは代々続くわけで、あなたの子供に
まで影響が出るような相続の仕方はやめた方が良いです。

やるならあなたが土地・建物全部相続し、お兄さん（と妹さん）に
住んでもらい小額でも家賃を納めてもらうとかが妥協案でしょうかね。
税負担もあなた一人が抱えるのではなく、兄弟姉妹で出し合うとか
すれば良いと思います。

回答No.2

fpadviseok

あなたの質問には2つの潜在的な問題があると思います。
少し長くなりますが、これが最良の解決策ではないことを前提にアドバイスしてみたいと思います。

1 相続の問題
1つ目の問題は相続ですが、あなたが心配している問題以上にまずクリアしておかなければならない問題があります。
(1)母が亡くなった場合
法定相続人は、父(1/2)、兄(1/6)、あなた(1/6)、妹(1/6)の4人になります。(　)内の数字は法定相続分になります。
この場合、別居している父の存在が少し厄介になるかもしれません。別居しているということは夫婦仲が良くないわけですから、遺産相続で揉める可能性があります。よって父が「母の自宅の土地と建物をよこせ」と主張するかもしれません。父には遺産の1/2を相続する権利がありますから、遺産が自宅の土地と建物しかない場合は、その資産を売却してそれぞれの法定相続分に応じて分配することになります。そうするとお兄さんの住む場所がなくなってしまいます。
まずこの問題をクリアするために、お母さんには遺言書を作成しておくことをお勧めします。自宅の土地と建物を誰に相続させるのかきちんと遺言書で指定しておくことです。揉めることを想定して公正証書遺言を作成することをお勧めします。

(2)相続時の相続税について
相続時には遺産にかかる基礎控除があります。
3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)になります。
仮にお母さんが亡くなった場合は、
3,000万円＋(600万円×4人)＝5,400万円までは相続税がかかりません。
よって自宅、預貯金、その他の遺産の合計が5,400万円までは相続税を支払う必要がないわけです。
まずはこのことを前提にしておいてください。

(3)母の自宅を生前贈与する場合
3人の子供のうち誰が受贈しても贈与税がかかります。ただし、相続開始前3年以内に贈与された財産は、相続税の課税価格に加算されます。その際加算される価額は贈与時の価額になります。

(4)相続時精算課税制度を利用する
この制度を利用すると、2,500万円までは贈与税がかかりません。
相続時精算課税制度は、簡単に言うと遺産の前渡しです。生前に自分の財産を子供たちに前渡しして、自分が亡くなった時に相続税の課税価格に加えて精算します。
あなたの家族の場合は、遺産に係る基礎控除が5,400万円になるので、この制度を利用して自宅を贈与すると、自宅の評価額も含めての遺産総額が5,400万円を超えなければ、相続税もかかりません。

2 母の自宅の土地と建物を誰が相続するか
2つ目の問題は誰に自宅を相続させるかですが、

「土地と建物の所有者が別だと売りにくいと聞いたためです。」

所有権が一度誰かに移ればその後の処分はどうしようと所有権者の勝手です。
よって土地と建物を別々に相続した場合、権利関係がバラバラになってしまい、姉妹間で揉める可能性があります。個人的にはあまりお勧めできません。

(1)あなたが相続する場合
恐らくお母さんはあなたが一番経済的には土地と建物を維持していくのが可能だと思っているのでしょう。しかし、あなたの心配通り、あなたが兄よりも先に亡くなった場合は、相続権はあなたの夫と子供に移ります。あなたの夫か子供が相続し、その資産を売却したら兄は住むところがなくなってしまいます。また、あなたは現在母の自宅には同居していないので「小規模宅地等の特例」は適用されない可能性もあるので、税金面では不利です。「小規模宅地等の特例」については詳しく説明しませんが、現在お母さんと別居していて、自分も自宅を持っているのであれば、適用にはなりません。

(2)妹とあなたが土地と建物を分けて相続する場合
元来土地と建物は一体となっているものですから、それをわざわざ分けて相続するメリットはほとんどないでしょう。特にあなたの家族のようなケースはそう思います。あとは上記で説明したとおりです。

(3)兄が相続する場合
現在兄はお母さんと同居しているので、「小規模宅地等の特例」の適用になります。
あなたが一番心配しているのが「兄の住む家がなくなってしまう」と言うのであれば、兄が母の自宅の土地と建物を相続するのが一番です。
理由は2つあります。所有権が兄になるので他の者が勝手に売却はできないことです。もう1つは、お兄さんが精神的な疾患があると言うことなので、万が一、治療が必要な施設に入所しなければならない等でお金が必要になった時は、自宅を売却してその資金を捻出することもできます。今後の3人の人生を考えた際、一番お金がかかるのは間違いなくお兄さんです。そのお兄さんに何も財産がないのはとても不安です。よって急場凌ぎではあるが、お兄さんに相続させるのが一番妥当だと思います。当然あなたや妹さんの経済的・精神的援助も必要です。

3 父の存在
別居している父はあなた方家族を経済的に援助はしているのでしょうか。
相続時には別居している父の存在がとても重要です。母と死別すれば必然的に婚姻期間は終了になります。しかし、あなた達子供に対しての経済的援助は必要でしょう。特に兄に対しては何らかの経済的援助はすべきです。それもしないと言うのなら、親としては最低ですね。別居期間によって差異はありますが、法的には何年別居すれば離婚ができるというのは決められていません。むしろ父は別居をして離婚すれば、あなたたちとも縁を切れると思っているのかもしれません。そういう父であればなおさら遺産相続で揉める可能性がありますから、お母さんには遺言書を作成しておく必要があります。

4 まとめ
長々と書いてしまったのでまとめておきます。
(1)母に遺言書を作成してもらう。
(2)母の自宅の土地と建物は兄に相続させる。
(3)父には自宅は相続させない。
(4)信頼があり、常識的な親戚に相談してみる。

以上まとまりのないアドバイスになってしまいましたが、あくまでも参考として読んでください。

回答No.1

oska2

＞相続した場合相続税がかかるが、亡くなる前に子どもに渡した場合お金がかからなくてすむと聞きました。

はて？　誰が、そんなウソを！
亡くなる前だと、相続税以上の贈与税が課せられますが・・・。

＞その場合誰が相続するかで迷っています。

質問者さまが迷っても、現時点では全く意味がありませんね。
母親は、未だ離婚していませんよね。
つまり、法的には「夫婦状態」です。
別居している父親にも、母親の財産相続権がありますよ。

＞土地は私、建物は妹が相続という風に分けたらどうかと思いました。

まぁ、机上の空論で楽しむのは自由です。^^;
が、現実問題としては全く意味がありません。

＞この場合のメリット、デメリットを教えてください。

メリット・デメリットとは、関係ありませんが・・・。
父親に母親の財産を渡したくない！、のですよね。
とすれば、母親が健在の間に「贈与」しかありません。
１人＋１年間で「１１０万円未満の贈与は、贈与税が不要」となっています。
ですから、数年かけて母親の財産を減らす事を考えましよう。
質問内容と異なりますが、この場合は相続よりも贈与です。