孤独死は告知不要なのでしょうか？

質問

30代の主婦です。不動産会社で、賃貸の案内や契約事務のパートをしております。
数ヶ月前、勤め先で管理している賃貸アパートで、孤独死がありました。
単身者向けの小さい部屋で、室内で亡くなり、死後1ヶ月程で見つかりました。元の入居者の部屋の清掃もあまり行き届いていなかったこともあり、玄関とはき出し窓以外は全て、床から壁も撤去し、キッチンもお風呂もトイレも入れ替えする大規模な改装をしました。
私が勤めている間では、孤独死は初めてです。心理的瑕疵になると思い、次に募集して入居する時は告知するのだろうと思ったのですが、上司から「絶対に洩らすな」との指示が出ました。改装をしたから内緒にするといいます。腑に落ちないまま次の入居募集をすることになり、賃貸サイトに掲載したりしました。しかも新築並みに綺麗にしたからと家賃も値上げしています。
その後、その部屋に入居申込が入りました。驚くことに、申込は父の所属する会社からの法人契約で、単身の転勤の方が入居するとのこと。まだ予約の段階ですが、社内の上司はこのまま告知せずに進めるつもりです。
いつもならこれから私が契約手続を進めることになると思います。父の会社では、ほかのお部屋にも入居している実績があり、申込側から断らない限りこのまま入居になると思います。
父本人が入居するわけではないですが、父と同じ会社の方が入居すると思うと、罪悪感にかなり動揺しています。状況を知っているだけに、このまま指示通り進めていいものか躊躇います。父にも後ろめたく、家族に相談することができません。
このまま進めていいのでしょうか？もしこのまま住むとしたら、パートの私に何かできることはあるでしょうか？ここで質問していいのか迷いながらも、お知恵をお貸し頂けたらと思います。

回答No.9

lock_on · ベストアンサー

回答を一通り読みましたが今回の事例を網羅的に捉えていないものが多かったので私がまとめます。

この場合は「告知義務有り」です。

病による孤独死自体は心理的瑕疵に当たりませんので告知義務はないです。しかし死後１ヶ月ならば腐敗などあったと思います。（だからこそリフォームしたのでしょう？）ここが判断のポイントです。

賃貸の場合は孤独死の次に入居したひとが一定期間平穏に暮らした後、次の募集をする時点で告知義務は消えます。一定期間とは半年以上です。

売買の場合は「一生住む」こともあり、告知義務は数年程度では消えません。田舎だと数十年前の殺人現場さえ告知義務ありとの判例すらあります。都会は比較的短くなります。

以上のように本物件で募集をかける時に孤独死を隠すのは明らかに宅建業者として違法です。

違法を避け賃貸物件を円滑に運営するには

・心理的瑕疵を告知し、低価格での定期賃貸を半年程度行い
・定期賃貸解約後、通常の価格で入居募集

の流れが望ましいです。

勤務先にこれを提案してみてはどうでしょうか？黙っていて後で明るみになった時のリスクを考えていただきたいです。

お礼

具体的な提案を頂きありがとうございました。大変参考になりました。
これから上司に提案してみます。
やはり、告知せずに家賃を値上げして入居して、もしばれたとき、会社はどうするつもりなのか。
今回は、申込の時点でせめて告知し、入居するかしないか、借主側に選択する余地を作って欲しいと思います。

貸し主、管理会社側の、隠し通すことで資産価値を下げたくない気持ちも理解できるのですが、どれだけ説得されても、この罪悪感は打ち消しきれるものではないと判りました。自分が知らない状態に戻ることはできません。

孤独死された入居者は、生前の人となりも知っているので、一人で寂しく亡くなられたことはとても残念です。次に住む人を、天から見守ってほしいと願うばかりです。

回答No.8

oldrookie21

死後1ヶ月程経過して発見されたのであれば、不審死扱いでしょうし、心理的瑕疵にあたる可能性がかなり高いでしょうね。私が貴方の立場なら、お父様のみに告知して、不動産会社を辞めますね。

お礼

ありがとうございます。率直に自分の今の気持ちに一番近いです。退職したい気持ちになるのは自分だけではないと判りました。
このまま黙って入居させたら、もうこの職場では働き続けるのは難しいと思います。ただ、辞めても父にも言えないと思いました。
同じ目線での言葉、ありがとうございます。

回答No.7

AnataO192

回答：もうパートを辞めたらいいですよ。
その代わりにお父さんたちにバラせばいいし。
だけど、あなたは賢いでしょうから、そんな馬鹿なこと…待ってくださいよと…普通はそうなりますよね。
…契約事務だから守秘義務もあるし損害賠償請求されるかもしれないし…。

さあどうしましょうかですね。
辞めてからバラしたら責任はないのかどうか、…ま、そんなことは法律をよく知る人に任せるとして…。
…でも、ま、もし勤め先に訴えられたらマヌケなことですよねえ。

上司にこう話したらどうですか…「私は法的に詳しくないけどネットなどでは告知しないと訴えられるとかあちこちたくさん書いてあるし、もしお客様に『事故物件とかじゃないよね？』と訊かれたら、〇〇（上司）さんが答えていただけませんか」と言ってみてはどうでしょうか。
（上司）…「いやいやダメだよ、まえ言ったように絶対言ったらダメだし、キミがてきとうにごまかして事務手続きしなさい」
と言われたら、その様子を日記に記したりして時間や会話背景なども（とりあえず）記録しておくとか…。（ま、今どきははスマホもあるし録音でもいいが…。）

で、お父さんに言っておくこと…「私は会社が持つ物件のことはよく知らないけど、今どきの契約は必ず『事故物件ではないですよねえ？』と訊くのが常識だから、訊くようにしてね…それと私からそのように会社に訊けと言われたからなどと、絶対会社の人には言わないでね、だって常識だからさあ…」とかなんとかうまいこと言ったらいいんじゃないでしょうか。

契約成立不成立、どっちに転んでもいいし、もしあなたが上司の代わりに嘘をつかされて入居が決まり、我慢ができないなら、こっそりお父さんに話して、会社と娘を訴えさせて違約金成り慰謝料成りとれるようにしておけばいいんじゃないのかな…こんなこと書く私はきたない大人だと思いますけど、仕方ないし。
でもまあ、そんなこんなしているうちに、どうでもよくなるかもしれませんよ。

要は考え方しだいで…うまく言えませんが…「知らないことは良いことではないけれど、知らなくても良いことがこの世の中にはある、ということを知っているということは悪いことではない」みたいな感じでどうでしょうか。

具体的単純な言い分なら…「部屋も全部綺麗にしたし自殺したわけでもないし、そんなお亡くなりになったことなど…世界中どこでも人は死ぬし、いちいち契約者側から訊かれてもないことを言うバカ商売人がいますかこの世の中に…」という考え方で…主張がとおり裁判したら会社側が勝つかもしれませんし。
難しいですねえ。
何か問題解決のヒントに活かせますでしょうか。
ご参考までに。
<(_ _)>

お礼

軽快な文面で心の内をリアルに見られたようで、不謹慎ですが思わず微笑んでしまいました。
ありがとうございます。
このようなぶっちゃけたご意見、大変貴重です。
代弁頂いたことで、自分の中で色々気づきがありました。

回答No.6

noname#227334

例えば自然死であっても、真夏に１ヶ月発見されず遺体がひどく腐乱してたとかいう場合なら、（裁判になれば）告知義務を肯定される場合もあると思いますが、明確な基準があるわけじゃない以上、貸し手が不告知のリスクを鑑みた上でどこまで告知するか判断するしかないと思います。

お礼

ありがとうございます。
判断が分かれるということですね。
今回、上司はこのまま伏せる、という判断をしました。貸す側からの視点では正解なのだとも思います。

回答No.5

hue2011

いいか悪いかじゃなくて進める義務があるでしょう。

たとえば、そこで人がなくなったとして、以後その部屋はずっと誰も住んではいけないという考え方はあるのですか。しかも孤独死というのは自然死ですね。

古来人間は多数死んでいます。畳の上で死ぬ人の数も多いはずです。
死んだときに寝ていた畳だとか、風呂場をリニューアルしたら部屋自体は新品じゃないですか。

仮に中古住宅を購入するとしたとき、中古である以上は前に誰が住んでいたか気になるとして、それを逐一調べる人がいると思いますか。
登記所は存在するわけで、どこの何者かはしらないけど明確に持ち主がいるわけです。この人が借金でクビが回らなくなって販売したか、亡くなって債権者が売り飛ばしたか、は特に知る必要もないことじゃないですか。

部屋が何かの理由で不都合な状態になっているなら話は別ですが、それも改修工事で片付く話でしょう。

もちろん、その部屋で殺人事件が起きて人が死んだとか自殺したと言う場合は場所に一種のケチがついていますが、それだって、それなりのおきよめをすれば済めないことはありません。しかしその場合は近所からあらぬ噂がでてきて、亡霊が出るとかそういうデマが沸き起こるかもしれませんけど。

そもそも、別に死ななくったって前に住んでいた人がどういう人だと言うのは居住者も特に興味を持たないし、教える理由もないでしょう。個人情報だといえないこともないですから。

不動産を紹介するのが商売であって、そのものの歴史をとやかくいうのはあなたの義務でもなければ仕事でもありません。

お礼

ありがとうございます。
仕事に従事する者として、やるべき仕事を進めるのは明確です。ご指摘の通りです。

回答No.4

momijicyan

入居するのがお父様の会社の方でなかったらどうお考えになったのでしょうか。
知らない人だからしょうがない？
他人だからいいか？

孤独死はとても多くなっています。
そういう部屋をあえて借りたいとは思わないでしょうが、わざわざ告知する義務があるでしょうか。
それでは部屋の持ち主はどうなるのですか？
そのまま空き部屋にしておく？
その保証は？

冷たい言い方ですが、割り切るしかないのですよ。

自分が家主の立場になったらどう考えますか？
事故部屋なんだから、不動産屋が言うように告知して入る人がいなきゃそれでもいいか、って思えるんですか？

少しは大人の対応してください。
あなたの上司は間違っていませんよ。

そんなことを告知する不動産屋なんてありません。

お礼

貸主側からのご意見、ありがとうございます。
赤の他人が入居することになったとしても、葛藤はあったと思います。
割り切って仕事をするべきだと頭では理解しています。私情を挟まず業務の一環ととらえるべきと言うことですね。

回答No.3

noname#226933

ごめんなさい。
　上司は、おかしいのだと思います（>_<)
　孤独になった孤の気持ちを考えていらっしゃるのでしょうか（怒）。
　虐待されながらも、私は、上司に何か致しましたか？
　上司には、何も致しておりません(>_<)
　このサイトを御覧の皆さまの御考えを頂けると、幸いです。

お礼

ありがとうございます。

回答No.2

meido2010

その亡くなった方がどういう人かは知りようもありませんが、孤独
死というのは看取られずに亡くなったと言うことです。
病気で亡くなり息が止まったままの状態での思いはどのようなもの
だったのでしょう。
そういう思いを蔑ろにするような行いは、刑罰には問えないけれど
良くないことだとという後ろめたさが付きまとうと思いますよ。
そんなことをしても忘れられない記憶は残ります。
そして、新しく入居する人からクレームがついた場合は、民事訴訟
の対象になるでしょう。

お礼

ありがとうございます。そうなのです。先の方からは、心理的瑕疵に当たらないという見解でしたが、グレーな後ろめたさを自分の中に感じ、振り払い難いのです。その心情をくみ取って代弁頂いたこと、気持ちにより添って頂いてありがとうございます。

回答No.1

t_ohta

死亡原因が自然死（老衰など）や病死、偶然の事故による死であれば心理的瑕疵にはあたりません。

死亡原因に事件性がある場合や自殺であった場合は心理的瑕疵にあたるので告知義務があります。

お礼

ありがとうございます。今回の場合は病死になります。