家賃保障会社から面識もない弁護士へ委任状要求された

質問

【質問】
大家です。報酬契約もなく、弁護士への事前面談も断る家賃保証保障会社へ、保障会社が作成した弁護士への明け渡し訴訟等委任状を送れと言われ、さもなくば、保証を打ち切ると言われ困っています。経緯に詳細に理由を記していますが、弁護士費用等の訴訟費用は、保証内容に含まれないと記載されています。しかし、保障会社は弁護士費用等は保障会社負担と口頭では答えるものの文書では出せないとのこと。
このような場合、どう対応すれば良いのでしょうか？
保障会社への監督、指導は、消費者金融の罰則に導入時に検討されたが、廃案となり、監督官庁はないらしいです。、
【経緯】
連帯保証人のない３０代の借主をＺ家賃保障会社の家賃保証で３年ほど前に入居指せました。２年程前から家賃が滞るようになり、１－２ヶ月遅れで借主は保証会社に支払い、保障会社から当方に入金されていました。先日、保障会社から明け渡し訴訟、強制執行を起こすため某弁護士法人への委任状と明け渡し通知の内容証明を保障会社に印鑑を押して、返送するように依頼されました。そこには、通常同時にあるべき弁護士報酬の契約もありませんでした。私は、弁護士に、全権委任するのであれば、弁護士職務規程に従って、弁護士とまず面談したいと保障会社申しでたところ、断られました。委任弁護士法人(Ｂ型肝炎や過払い金返還等を主業務とする弁護士法人)の大阪事務所を訪問すると、その保障会社はとは、顧問契約を結んでいるが、委任状ウについては、弁護士事務所は、未だ関与していないとのことで、保障会社が勝手に委任状を作成していることが判明しました。其の弁護士事務所の事務長に、弁護士活動を開始する前に面談や当方への報告を怠らぬよう、弁護士会通達等に則った業務を要望し、承諾されましたが、報酬のついては保障会社に要求するが、その先依頼人に保障会社が要望するかどうか迄は関知しないとのことでした。
再度、保障会社に連絡すると、保証契約には記載していないが、弁護士報酬及び師匠関連費用は、強制執行がなされたとしても、保障会社が全額負担するとのことで、入居者の遅延が慢性化(0-２ヶ月)している状態では、いつでも訴訟を起こせる様に保障会社で委任状を常時保管し、必要に応じて内容証明や訴訟を即時起こせる様に準備しておきたいとのことでした。
しかし、当方は以下の事から保障会社に不信感を抱いています。
・契約書では、賃借人からの入金が億れた場合、家主が保障会社に直接代位弁済請求書を送って連絡することになっており、これまで、そのようにして保障会社より代償家賃が支払われていた。しかし、２ヶ月ほど前に、それは正確でなく、原則仲介不動産会社を通して、連絡・請求するものであるから、不動産仲介業者を通していないから、無効と判断し代位弁済を行わないと通告され、代位弁済を止められた。(契約書等文書での記載はないことは認めている。)
・１ヶ月程前、賃借人は市の生活支援課を訪れ、約３ヶ月で全額返済計画を立てて、保障会社と交渉して、分割払い了解を得たと当方に連絡があったため、市の担当者、保証会社担当者に確認したところ、真実と判明視したが、現在、保証会社はそのような約束をしたことはないと言い、担当者も過去に当方にも了解したと言ったことを否認している。
・賃借人は、３週間ほど前、保障会社に上記返済計画に基づき、前日に保障会社に振り込むとの連絡を入れたところ、当社ではなく、当方、大家に振り込んで下さいとのことで当方に振り込まれた。(当方に入金があったが、その入金額は、２年ほど前の当方が期限内に保障会社に連絡を怠った未納金に充当していた。今回、保障会社にそのようなことを言ったのかと問うたところ、その時点では、当方が請求した直近の代位弁済請求が仲介業者を通さず、直接連絡であったので無効と判断し、当方に支払いを行っていなかったため、保障会社に対して賃借人への債権はなかったので、大家に振りこめと言ったとのこと。(当方の直近の保障会社への連絡は、契約書通りに実施したものであり、２年近くその方法で実施し代位弁済が当方に行われていたし、直接請求が無効との連絡も当方になかった))保障会社が、わざと明け渡し訴訟に要する３ヶ月の賃借人の滞納を発生させようと作為的に行ったものと考えられる。
・契約書の説明や補償内容の説明が、保障会社の担当者や時期によってコロコロ変わり、担当者も契約文の各内容を理解していないと考えられ、契約文と異なる内容も保障会社の主張として押し通し、当方が異論を唱えると契約破棄を通告する。

回答No.3

in_go_landload

in_go_landload　です。

　『補足』拝読いたしました。

>　訴訟には評価証明などいらないと思います。

　これは『明渡訴訟』では必要でした。確か、『訴状』に物件の価値が記載されるのだと思います。おそらくは『法外な家賃』ではないという主張の為と思います。
　私の場合は、余りに酷い居住者でしたので、すぐにでも追い出したくて滞納2ヶ月で友人の弁護士に依頼し、３ヶ月目の滞納を待って『明渡訴訟』をしてもらいました。まぁ、費用対効果ではマイナスですが、「マトモな借主さんを迎えればそれで良し」と思ってのことでした。ですから、後は全部弁護士任せでしたので詳細は知りませんが、確か『評価証明』みたいなものを出して部屋の評価額を計算した記憶があります。

補足

確かに、常識的、誠実なな対応をしてくれる借主さんには、当方も新釈しますが、生活保護を受けてるのに、ローレックスの時計を泥棒に取られたとか、夜中に２階から空き缶が落ちてきたので住めるようにしろとの無謀な要求をする借主さんがいました。それも、保障会社付でしたが、即刻 退去のしてほしく、今回の保障会社とは異なる保障会社と協力して退去を手続きをしました。ただ、その方法は、保護者にはケースワーカーが付いていて、ケースワーカーの協力も得て、退去して貰いました。当地では家賃は保護費と共に保護者に直接支払われる制度です。(自治体によっては、家賃は、自治体から直接振り込まれる自治体もあるようですが)。ケースワカー立ち合いの下では、足腰も立たず、這った状態の行動を取るのですが、普段は私とかをお合わせると、付近を健常人と同じく歩行し、文句を言ってくる状態でした。
最も、保護者でも良識を持った方も居られるのは事実ですが、ゴミ出しやマナーの悪い方が多いように感じられます。マナーが悪い方は、過度な苦情も多く、ゴミ出し等で近隣から苦情も来るので対応に振り回されました。生活保護制度は、必要であるとは思いますが、２０才代の女性が保護を受けているが、親が良く来て親の車を乗り回している子もいます。結局はその人の人柄やせいいですが、不動産屋にも入渠紹介して幾らの業務ですので、入居時に人柄まで見極めるのは困難ですね。貴殿のおっしゃるように、ある程度の以上の家賃を取れる物件の入居者は、余り問題が起こらないし、当方が誠意を見せれば、納得してくれます。
丁寧なご回答有難うございました。

回答No.2

in_go_landload

大家しています。

　大家は『保証会社』の保証で賃貸契約を結ぶ場合、私の時だけかもしれませんが、「滞納が3ヶ月続いた場合は『訴訟』するので協力すること。」という『一筆』を取られていると思います。問題はこの『協力』の範囲なんですよね。

　『保証会社』が入ると「ちょっと今月は遅れます。〇〇日には振り込みますので許してください。すみません。」「良いですよ、日にちは守ってくださいね。」は通用しません。『〇日までに事故連絡が無い場合には免責とする。』って一文が『契約書』には記載されていますから。

　私の場合は『肉親の保証人のみ』として『保証会社』の保証は、如何なる同情すべき事情がおありでも、冷たいようですが、このことを伝えて、受け付けないようにしています。

　質問者様の場合も、質問者様に来ているはずの『保証会社』からの『契約書』をご確認されて対応するしかないでしょう。

　最終的には、質問者様が滞納してしまっている借主さんをどこまでお信じになるかの問題でしょう。「断固として守る」とお考えなら、いずれ質問者様ご自身が裁判を起こすことも想定して『保証会社』の要求を拒否なさるか、「そうでもない」とお考えなら『保証会社』とのやり取りを記録に留めるか、『topitopia 』様のご忠告のような一文を入れて一筆書くかの選択と思います。

　私のところでも、一年近くに渡って遅れていた自営の借主さんがいましたが、幸い私はローンを抱えているわけでもないので、借主さんからの連絡がある限りは許容していました。今は何とか月末までには払えるようになられて、ご本人だけでなく、私の方もホッとしています。これが『保証会社』の保証でしたら許されない事なんですよね。だから『必要悪』とは思いますし、何人かの申込み頂いた方々には『冷たい大家』と思われているでしょうが、『保証会社』は嫌いなのです。

補足

保証会社、借主、貸主の３者契約の中に「保障会社の損失を拡大しないよう貸主は強力すること」の文面があります。
保障会社担当者も仲介不動産業者も契約書を熟読してないようです。契約書では、貸主が期限内に家賃が振り込まれなかったら、貸主が保障会社に連絡することとなっているが、仲介不動産屋が協定会社なのでそこを経由しないと受け付けないと言って代位弁済を止められました。(これまで２年程直接保障会社にＦＡＸして代位弁済して貰っていたのにいたのに)。保障会社の保証範囲の綱目に８つ程あるが、但し原契約(賃貸借契約書)に記載のないものは覗くとなり、そこから読み取ると弁護士費用、訴訟費用は省かれますが、保障会社担当者は、弁護士費用や訴訟費用も一切保障会社が負担し、貸主に負担を強いることはないといいます。ならば、文書にして出せと言うとそれはできないとのこと。保障会社の契約担当と称する方でさえ、契約をまともに理解していないようでしたし、明け渡し訴訟の実務さえ知らないようでした。保障会社の作った弁護士委任状は稚拙であり、委任状を出す弁護士事務所と面談させろと言ってもそれはできないとのこと。弁護士職務規程さえ知らない様子。弁護士事務所の当地区の支社に行き、事務長と行動を起こすなら、面談や訴訟日程、経過を知らせるように念を押してきました。訴訟するなら、現地の地図や滞納状況をしる必要性があるので、聞いてくるでしょう。なお、私の知り合いの弁護士に聞くとやはり弁護士委任状を保障会社のい預けると言うのは強力の範囲を超えているとのこと。保障会社は私のマンションの固定資産税評価証明を取る委任状まで求めてきましたが、何に使うのか教えてほしいと伝えました。訴訟には評価証明などいらないと思います。
in_go_landload は、優良物件なのでしょうね。私も他の数棟はこのような問題は滅多にありません。本件の物件は、家賃も安いため、問題が多くおこります。なお、私の持っている物件には近くの大手国立大生も多く入居していますが、仲には数か月滞納する方もいますが、余り問題は起こりません。入学から１０年以上住み、１年近く滞納された方もいますが、オーバードクターで、他大学に就職できた時に一括して支払ってもらいました。
ご丁寧な回答ありがと湯ございました。in_go_landload さんは良い物件をお持ちなのでしょうね。今後、他の物件も古くなり、少子化で人口が減ってきたら、私の他の物権も問題が起こってくるかも知れません。

回答No.1

topitopia

>保障会社が、わざと明け渡し訴訟に要する３ヶ月の賃借人の滞納を発生させようと作為的に行ったものと考えられる。

こういうのは、確かにタチが悪い感じですね。
私だったら、委任状の中の委任事項のところに、手書きで、「ただし、弁護士費用は全て保障会社が負担することを条件として、上記事項を委任する。」と書いて、委任状を保障会社に送ります。