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大東建託のアパート経営に関して

大東建託より一括借り上げのアパート経営の商談を受けています。 契約の名称は「フルパッケージプラン30年+5年」 借入金は1億6千5百万。 35年間家賃保証。 最初の10年は家賃保証の変更なし。 死亡保険金1億円の団信に加入。(負債額1億円以降は借入金額の保険) 家賃見直しまで、手取りで月15万円ほどの収入。 立地条件は良好?バイパス沿いで近年全線開通。群馬県のバイパス354号線と上武国道17号が交差する付近、伊勢崎市境町です。伊勢崎市全体の人口は年々増加しています。駅は近いのですが、一時間に1~2本のローカル線です。 修繕費用はほとんどなしとのことです。火災報知器設置など法的効力のある増備、改築の実費は全額負担。 事業目的は税金対策です。 この手の質問で見かける問題点は一応は承知しているつもりです。修繕費用の請求などはないとのことで、外壁の塗り直し、水道電気ガスなどの整備も修繕費は発生しない契約です。10年間家賃見直しがないことも契約書に盛り込まれます。口頭ですが、10年後の家賃は満額から5%マイナスの予定です。地震保険と障害保険にも入っていますが、天災は正直どう扱い考えればいいのか悩んでいます。また手抜き工事や大東の倒産など悩みはつきません。 正直話がうますぎるなと思います。特に負債に関して、営業マンは「もし焦げ付いたら団信の1億円と建物でペイできる。他の資産が差し押さえになることは一切ない」と言っています。しかし知人の銀行員に聞いてみると、「負債が残れば保証人に返却させる。1億2千万負債が残った状況で負債が残ったら、団信の1億を差し引いて【2千万】の負債が保証人にいく。その1億円も生命保険だから死なないと返済にあてられない」と言っていました。 営業マンは家賃保証が10年あり、その後も全額保証でなくなっても家賃保証は続くので負債が残ることは絶対にないと言っています。また細かい話を抜きにして「家賃収入よりも借入返済金が多くなることは絶対にありえない」と口頭で言われています。 他にアパート経営をしている知人や先の銀行員など営業マン以外は絶対にやめておけと言っています。 正直気持ちが揺れているので、どんな回答でもありがたいです。多くの人にお知恵を貸していただければ幸いです。また営業マンにこれだけは聞いておけというものがありましたら、合わせてお知恵を貸して下さい。

みんなの回答

  • simotani
  • ベストアンサー率37% (1893/5079)
回答No.11

大東建託の家賃保証は建託本体が借り上げる訳でも保証する訳でもありません。建託共栄会と云う大家さんの団体が保証します。共栄会の会費は建託本体も大家さんと同率で負担します。 だから共栄会の会費で借り上げ分担が足りなくなれば会費を引き上げます。状況次第では蛸配当になる可能性も否定しません(全国的に空室が1割超過等になればですが)。 火災保険は地震免責ですから仮に地震では倒壊しなくても隣家の火災が延焼した場合も地震免責を主張してきます。地震免責で必要となる国営地震保険は当面の生活再建の為だけの1000万円迄しか加入出来ません(家屋再建費用は負担しないので注意)。 民営の地震保険としては国内の保険会社は請けません。 これらの事を踏まえると大東建託だけは回避すべきです。

  • kojinabe
  • ベストアンサー率0% (0/0)
回答No.10

不動産投資のイロハとして、その契約の投資はしてはいけません。その全く同じ契約で苦しんでいる方がたくさんいます。 なにより、利回りが低すぎて資産運用としては不適格過ぎます。 家族で考え直したいと伝えて再考されることをお奨めいたします。

回答No.9

回答No.6、No.7両名の方がおっしゃる通りです。 税金対策でここまでリスクを背負う必要でしょうか? はっきり申し上げますが、絶対にやめるべきです。 30年だろうが35年だろうが、まず、そこまで「大東建託が存在する保証」が何もありません。 大東建託は、建築受注で儲ける会社です。 そして、大東のセールスマンは、契約金額によって「褒賞金」が入ります。 受注金額1.5億ですと、給与とは別に数百万円はセールスマンの懐に入ります。 私の70代の親族は、以下の記事内容となりました。 銀行融資が何も決まっておらず、さらに着工時金も支払っていない状態で、営業成績(案件数)確保目的の大東建託都合だけで着工されてしまい、民事調停申し立てを行いました。 建築途中の建物を検査すると、手抜き工事だらけ。 安く買い叩いた下請け業者は、いくつもの現場を同時進行でこなさないと利益が出せません。 この時の営業担当は、1年ほどで退職してしまいました。 上司の所長、建築営業課長が主導していた内容で、営業所ぐるみでした。 CMやセールストークでは、綺麗ごとのオンパレード。 やはり、「修繕費用の請求などはない」と大東に言われているようですね。 契約書では、特に小さな文字で記載されている箇所に、大東に有利となる内容が記載されています。 参考までに、大東建物管理の契約書(フルパッケージ)も画像添付します。 第11条「修繕」の箇所をご覧ください。 1.乙(大東)の判断により→大東が不要と判断すれば修繕しませんということが記載されています。 2.グレードアップの場合は、オーナー負担となることが明記されています。   エアコン、インターホン、ユニットバスなど、例えば10年前のものと同じ性能のものが存在するでしょうか?  エアコンなんて「省エネ性能が上がった」と言って、オーナー負担と出来てしまう契約書です。 平成27年5月にNHKクローズアップ現代でも「サブリースアパート」(大東建託、レオパレス等)の問題が放送されました。北関東での事例が放送されました。 一言でいえば、東証一部上場企業が特殊詐欺よりも酷い悪徳商法。 親族一同、憤り極まりない状態です。 大東建託のCMご覧になったことあると思いますが、民間放送、新聞にとっては、偉大なスポンサーですので、一切悪く報道しないのが現実です。 ご参考まで。

参考URL:
http://www.mynewsjapan.com/reports/2179
noname#232976
noname#232976
回答No.8

簡単な事です。 自分で判断出来ず、無料のサイトで質問する様な状態で、 大事なお金を投資しようと思う事自体が異常です。

  • coco1701
  • ベストアンサー率51% (5323/10244)
回答No.7

契約書の内容に付いて、次のような回答があります・・参考にどうぞ http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1262293777

  • jiajiajia
  • ベストアンサー率16% (5/30)
回答No.6

目的は税金対策とありますが、 多額の借入金を背負う形の相続税の対策なのか 赤字を出すことで所得を下げて、所得税やら住民税など もろもろを節税したいのかで 話は変わってくると思います。 相続税の対策であれば、理にかなっていると思うので、 よろしいのではないでしょうか。 私もアパート経営していますが 不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンだと考えています。 正直申し上げて、家賃見直しまで手取り15万、 あまりの少なさに目を疑いました。 きりよく1億5千万の投資として考えると利回り1%ですよ。 ありえないくらい低いです。 1億数千万の借金をして 新築で15万しか手元に残らないのであれば 10年後以降は確実に、返済額〉家賃収入です。 空室もでるし、メンテナンス費用もかかるとなると まさにハイリスク、ローリターン、投資として 最も手を出さない方がいい部類、だと思われます。 話がうますぎる?いえいえ、おいしいのは 建築費用が稼げるメーカーと、金利を稼げる銀行だけ。 銀行は返済が滞ったら、担保物件を土地ごと競売にかければ 損はしないんです。 融資してくれる額は、焦げ付いたときに自分たちが 損をしない額、なんですよ。 家賃収入を副収入や老後の年金の足しに、 などと考えていらっしゃるのであれば 絶対にやめたほうがいいです。 質問者さんが身内、友人であれば、全力で説得して阻止するレベルです。 本業が儲かって儲かって仕方ないから 赤字を出して相殺したい、というのであれば、 いいかと思いますが、サラリーマンだとすると 15✖12で、180万の増収だと、むしろ税金はねあがりますよ。 ウマイ話には裏がある、甘言に乗せられないようご注意くださいね。

  • fujic-1990
  • ベストアンサー率55% (4504/8059)
回答No.5

 不動産賃貸業を営んでおります。  もう1社とか、有名な2社に私も勧誘を受けたことはあるのですが、ざっと説明を受けた後、資料や契約書を全部、その場で回収されてしまいました。  「ペラペラしゃべられたくらいで書類を全部持って行かれたら、利益がでるかどうか検討できないじゃないか」と言ったら「置いていくと仕組みを真似される危険があるから」と言い残して行きました。  敢えてその会社ではない、別会社の話をしますと、何年かに1度改修をするのだそうです。例えば浴槽を交換するのですが、5割補助だそうです。で、「私が市場で入手した浴槽でも、5割補助ですね?」と聞いたら、「弊社指定の業者が入れる浴槽だけです」とのこと。  「貴方の指定する浴槽の値段が分からないと、5割補助されてうれしいのかどうか分からないじゃないですか。例えば市場で3・4万で売られているのと同等品を10万円です、5割補助ですので5万円払ってね、と言われたってうれしくない」と言ったら、「市販のは技術が弊社指定レベルに達していない可能性があるので、使用できません」とのことでした。  ちなみにその翌年だったかな、私に向かって技術の高さを誇って見せたその会社の(九州某所の)アパートは、台風通過後、屋根が無くなっていました。ニュースで人が住んでいると言っていましたので、台風前から無かったわけではない、と思います。  話を戻しますが、私は商売だから、儲けたい。利益をたくさん出して税金を たくさん支払いたい (^_^;\(`_' ) 。儲けたいから儲かるかどうか吟味したくて、書類を置いて帰るよう求めたのですが、 > 事業目的は税金対策です。  つまり、質問者さんの建築目的は、「税金対策」なんですよね。そういうことであれば、問題ないのではないでしょうか。  だって、利益が出れば必ず税金は増えます。「税金対策」とは、税金を減らすことです。つまり税金対策で建築するということは、もともと「損するために建築する」ことです。利益が出れば、必ず税金は増えますよ!  損失が出ることを覚悟している、どころか、損失を出すのを目的にしているのですから、契約書も質問者さんが損するように作られているはずです。  あとは、目的範囲内の損失で済むか、想定外の巨額損失になるかの違いですね。  具体的な場所の空室率や、そのあたりの家賃相場など、細かい事が分からないとどれくらいの損失で済むかアドバイスしてみようがありません。  お近くの不動産業者にお尋ねになるのが、一番ではないでしょうか。

  • okhenta
  • ベストアンサー率10% (82/773)
回答No.4

税金対策なら問題無いですよ 16000万円の現金を残すよりもアパートの方が評価がかなり下がりますから アパートの経営で数千万円程度は赤字でも平気ですよ 赤字でも税金ではお得ですよ

  • ada-596-3n
  • ベストアンサー率22% (828/3652)
回答No.3

そんなにいい話なら、何故、自前でやらないのですか?! 家賃保証は金額保証ではありません=一番大事な所です。 ちょっと調べれば、トラブルが起きてる事は分かると思いますけどね。

  • okhenta
  • ベストアンサー率10% (82/773)
回答No.2

赤字経営になった場合には死んで払え

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