旧借地権・木造・築47年の物件 賃貸か売却か
- 明治通り沿いの角地にある旧借地権・木造・築47年の物件を活用するため、全面リフォームして賃貸するか売却するか検討中。
- 物件の状態が悪く、売却は難しいと思われるため、リフォーム賃貸を検討している。
- しかし、リフォーム費用やローンの条件など、税金控除や対策、運用のヒントが必要。確定申告や青色申告、建物の減価償却、住宅ローンのメリットなどを知りたい。
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旧借地権・木造・築47年の物件 賃貸か売却か
5年ほど空き家だった家（以前住んでいました）を活用するため、全面リフォームして、一軒まるごと賃貸することを検討中です。明治通り沿いの角地で立地は良いため、売却を考えましたが、かなり状態が悪く、現状では買い手がつかない or 希望価格での売却は相当厳しい、と思われます。リフォーム賃貸を実行するか否か、ヒントをいただければと思い投稿いたしました。 物件は母名義なので、母（会社員）が借入します。 以下の条件で、税金控除や対策、運用のヒント等がありましたら、ぜひお教え願います。 素人ですが、確定申告や各種手続きを、できれば自力で行いたいと考えています。 現在の収入：￥280万（会社員） 見込み収入：￥300万（家賃￥25万） リフォーム費：￥2000万 ※頭金をいくらにするか検討中 ローン期間：7～10年 ローン金利：1.85%（見込み） 年間諸経費：￥90～100万（見込み） ※地代更新料の積立含む 物件の条件：旧借地権、木造、築47年、当時（昭和53年）￥2000万で購入 予想の地代：年間￥36万 地代更新料：￥300万（見込み） 賃貸の形態：1階、2階ともに事務所 その他－1 ：会社員で母が働くのは、あと4,5年。その後は家賃収入のみ。（年金ほぼ無し） その他－2 ：賃貸業における従業員は無しとする。 質問1：確定申告は、青色申告できますか？ 青色申告できる場合、上記条件で享受できるメリットは何でしょうか？ 質問2：建物の減価償却は、以下でよいでしょうか？ 旧定額法で ￥828,000 ＝ 購入￥2000万 ｘ 0.9 x 償却率0.046% 質問3：税金対策を考えたとき、住宅ローンは長めに組んだ方がメリットありますか？ 単純計算（収支＝家賃収入－ローン支払い－経費）した場合ですが、 頭金によりますが、ローン7年の場合、返済中はマイナス収支になります。
- maison8
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再回答です。青色申告できますが、＃１さんの仰るように５棟１０室基準（これを事業的規模の貸付おいいますが）それ以下はまず、青色申告控除６５万円が１０万円になってしまいます。配偶者の専従者給与控除もありません。 あと、減価償却ですが、内装と設備は償却年数が違います。 http://archicloud.jp/naisochuiten/4641/ 新築なら普通に本体にあわせて木造なら２２年。今回のように追加投資した場合はその 時点であらたに費用を償却できます。 賃貸住宅の場合、借り主がかわるたびに内装をやりかえることも普通ですから、その分 を単年度で費用計上してしまうことも多いです。 給排水設備、電気設備は１５年。 http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-huzokusetubi.htm
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青色にできますけど、大変ですよ。質問1：確定申告は、青色申告できますか？ 白色で問題ないです。なぜなら所得額が小さいから青色にしても 手間ばかり増えて（複式簿記）払う税金はさしてかわらない。 ＞青色申告できる場合、上記条件で享受できるメリットは何でしょうか？ 必要経費科目や所得控除が増える。 ＞質問2：建物の減価償却は、以下でよいでしょうか？ 旧定額法で ￥828,000 ＝ 購入￥2000万 ｘ 0.9 x 償却率0.046% 厳密にいえば設備と建築を区分して償却したほうが得 ＞質問3：税金対策を考えたとき、住宅ローンは長めに組んだ方がメリットありますか？ 税金対策って、お母様の所得税ですか？損益通算するなら収入のあるうちに 経費をたくさん出したほうがいいから返済は短いほうがいい。 でも実際計算すれば大した額じゃないでしょう。
- gamigami
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資料ないので自信ないけど簡単に。 回答1、白色のみ。賃貸業とするなら戸数11以上じゃなかったか？ 回答2、木造建物の償却期間は築後20年じゃなかったか？償却の対象外では？ 回答3、利息分が経費対象だが、メリット少ない。だが、空き家になり、予定収入が得られない時に支払い負担が軽くはなる。
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