契約の更新と事務手数料について

質問

仲介業者が作るアパートの契約書についての質問です。

私の住む地域では２年ごとに賃貸借契約書を更新して仲介業者が事務手数料を徴収する方式が一般的です。ただし家主に払うべき更新料は徴収しません。つまり仲介業者だけが借主からお金をもらうことになります。これは契約書にも明記されています。

・本契約は２年ごとに更新し、その際に仲介業者に事務手数料を支払うものとする

しかし基本的に借主が解約を申し出ない限り賃貸借契約は継続するものらしいので、賃貸借契約を更新する必要性と業者に事務手数料を払うことに疑問があります。

連帯保証人の有効性を確認する意味においてだけは更新の必要性はあるのかもしれませんが。

質問を簡単にまとめます。契約更新の必要性はあるのでしょうか？

よろしくおねがいいたします。

回答No.4

noname#249423

自主管理系大家です。
私は入居者募集のみを仲介業者にお願いして、契約成立以後の管理と契約更新業務、退去業務は自分で行っています。

私の実感として、入居者と契約更新書を通じてコミュニケーションを取るという意味では契約更新は有用だと思っております。また、売却する際にも入居者の最新の情報をしっかりと保持していることは重要だと思います。物件を購入する際にもたとえば10年以上前の契約書しかなかったりすると不安に感じますし。

私の地域は東京・横浜・川崎ですが、質問者さんの地域はどこなんでしょうか？
更新事務手数料があって更新料がないなんて。。。

お礼

＞更新事務手数料があって更新料がないなんて

これが普通と思っていました。ありがとうございます。

回答No.3

yahtzee

私の地域(東京)では更新料を1ヵ月いただいてその半月分が仲介業者の取り分、
もしくは更新料1ヵ月と25%を事務手数料、大家店子からそれぞれ25%ずつ
つまり半月分が仲介業者へということが多いです。

更新料や事務手数料が形骸化しているとは言いつつも契約に載っている以上
それを覆すのはたいへんな労力がかかることでしょう。

更新料がなく、事務手数料のみとのことですが法外な金額なのでしょうか。
それ以上の対応方法となりますとやはり法律の問題になってきますので
一般的な意見を求めるのではなく、専門家に相談するべきかと思います。

仲介業者は契約時のみだけ世話になるわけではありません。
仲介業者を切り、大家との直接交渉という手段もありますが
よほど金銭的に困っていて、なおかつ信頼関係が築けていないかぎりむずかしいです。
大家にとって何のメリットもないからです。
仲介業者を切ることでその仲介業者との縁も切れてしまう可能性が高いです。
入居時の状態を客観的に知る唯一の存在でもありますので
故障、破損、退去時といったトラブルの際に間に入ってくれる者がいなくなります。
そういった際に大家と店子の意見が異なれば大きなトラブルになりかねません。
更新時の保証人を含めての現況確認、しっかりとした保険への加入、
保険を使うときの対応など、普段の相談を含め仲介業者の役割はそれなりにあります。

契約更新が必要かどうかは法的な判断はむずかしいですが
仲介業者の収入といった面もありますので
本来でしたら大家に更新料を払い、その労務報酬として大家から仲介業者へ
事務手数料を支払うという形が分かりやすいのではないでしょうか。
今回の場合はその更新料＝事務手数料ということになっており
大家の手間を除いたということなんでしょうね。

お礼

お礼が遅れてスミマセンでした。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#212724

＞　当事者が合意した契約と言ってもそれが法を超越したものには成りえないでしょう。

　『法を超越』の意味が分かりませんが、法の中での両者の合意で『契約』は成立します。公序良俗に反しない限り『合意』については、法も両者に守る義務を課しています。まぁ、部屋の賃貸借契約の場合、裁判所の判断が『合意』が公序良俗に反していなくとも取り消される場合もありますが、その部分では『契約社会』じゃないと考えています。

＞　法でカバーしていない範囲を補うものが契約でないでしょうか。

　『更新』については『借地借家法』でも言及しています。その手数料を誰がどう支払うかは『合意』によるでしょう。その『合意』を書面化したものが『契約書』です。

＞　契約更新の必要性はあるのでしょうか？

　契約に期限があれば当然期限は切れます。契約を継続しようと両者が合意すれば『契約の更新』は必要でしょう。
　賃貸借で期限の記載のない契約なんて結ぶ人はいません。まぁ、大家にとっては『期限のない契約』も同然ですが。（笑）

　質問者様が『契約更新の必要性』を認めたくないなら『期限のない契約』を結ぶ相手を探すべきでしょう。賃貸では『自動更新』と言う物件もあります。そういう物件なら『更新』は事実上ありません。

お礼

コメントが不可にされておりお礼ができませんでした。

ありがとうございます。

回答No.1

noname#212724

＞　契約更新の必要性はあるのでしょうか？

　貸主・借主の両者が納得して署名捺印した『契約書』に何とあるか次第です。質問者様だけの勝手な判断で『必要なし』なんて決められるもんじゃありません。それが『契約』ってもんでしょ？

　不要だとお思いなら『契約書』を作る段階で言えば良いだけ。

　もちろん、今回言ってもかまいません。質問者様は『更新事務手数料』は払いたくなくなった。大家側も「そういう方には住んでいて欲しくなくなった。」で、質問者様が『更新事務手数料』の無い物件に引っ越しされる。丸く収まりますね。

　或いは大家が手数料を取って作り、『保証人』さんに確認の電話を入れるか、質問者様がお作りになって、『保証人』さんから一筆貰って印鑑証明をつけて出され、大家の承諾を得るかです。ただこの場合、何かのトラブルの際に、間に立つ第三者はいなくなります。まぁ、裁判所は立ってくれますが。

　それに『基本的に借主が解約を申し出ない限り賃貸借契約は継続するもの』は認識が間違っています。大家側に更新を拒否する正当な事由があれば『借主が解約を申し出ない』でも更新しない事態はあり得ます。
　確かに現行の『借地借家法』は借主絶対保護ですが、我儘まで保護しているわけではありませんし、最近の裁判所の判断も公序良俗に反していない限り、両者が合意して署名捺印してる『契約書』を重視する傾向にはあるようです。やっと『契約社会』のとば口には立ったということですね。

お礼

仲介業者は契約さえ成立させればそれで終わりです。以降のトラブルは当事者（家主か借主）または管理会社が対処します。だから契約更新の有無と「間に立つ第三者はいなくなります」には直接の関連はありません。

＞大家側に更新を拒否する正当な事由があれば『借主が解約を申し出ない』
＞でも更新しない事態はあり得ます。

コレはその通りです。私が疑問なのは「通常の賃貸借の関係性」が維持できている状態での「契約更新の必要性」です。

当事者が合意した契約と言ってもそれが法を超越したものには成りえないでしょう。法でカバーしていない範囲を補うものが契約でないでしょうか。

いつもありがとうございます。