被相続人名義土地の名義変更は必要なのか
- 被相続人名義土地の名義変更は、相続人との遺産分割協議書作成や印鑑証明、登記申請などが必要であり、時間と費用がかかることがあります。
- 土地評価額が低く固定資産税がかからない場合、祖父名義の土地をそのままにしていることもありますが、放置していると将来的に問題が生じる可能性もあります。
- 地方ではこのようなケースが多いため、相続人との協議や手続きを行い、将来的なトラブルを回避することが重要です。
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被相続人名義土地の名義変更はしなければダメですか
教えて下さい。 私の実家は関東圏の田舎です。祖父と父がほぼ同時期に亡くなり、 高齢の母が一人で住んでいます。長男は東京で働いています。 祖父名義の畑や山が合計１０筆位あります。 その大半は、土地評価額が低く固定資産税はありません。 名義変更するには、相続人との遺産分割協議書作成や印鑑証明、登記申請などが必要と思いますが、１０人程度対象であり、時間と費用が掛かります。 土地の価値がないので国に没収されても構わないのですが、そんな法律もなかったと思います。 税金が掛からないので祖父名義の土地をそのままにしてありますが、このまま放置していて何か大きな問題にならないかと悩んでいます。 地方ではこのようなケースが多いと思いますが。
- 123bigman
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質問者が選んだベストアンサー
質問者さんの話にはいくつか論点がありますが、登記簿記載の所有者等（登記名義人）が真実の者でない、 というのは別にそれだけでは問題ではありませんが、「しておいたほうが無難」ということに 代わりはありません。 で、登記をしておかないと、というか相続をきちんとしておかないと、何かの時に 譲渡しなければならない、取引しなければならない、となった時に、潜在的な権利者が 多くなって面倒になるでしょう。 （そもそも、相続のとき、その山林はどうやって分与して相続したのか？という疑問も残りますが） 仮に、「相続財産の中からもれていて、相続されていない」としますと、まさにその 将来もし売買等を行うことになった時、誰が権利者なのかという問題になってきます。 まあ、お話だけですと、「財産分与はしたけど登記はしていない」のではなく、 「財産分与もしていない」のか？とも思うのですが、だとすると（祖父の方が亡くなられてから どれだけ過ぎたのかはわかりませんが）相続税の申告期限などが気になってきます。 これももちろん、相続財産の評価額によって申告の話も変わってきますけど。 ちなみに、東北で復興を妨げている原因の一つに、所有者が不明、もしくはきちんと財産分与 されていなかったことによって法定相続人が多数に上り、権利関係が調整できない、という こともあったりします。 （おまけ） ○固定資産税について 固定資産税は、おそらく祖父の方名義の資産が合計で固定資産税評価額で免税点以下だから と思うのですが、山林以外の資産がないとも思えないので、実はお話いただいていることだけでは わからないことが多くあります。 同一市町村の区域内にあり、同一人の所有する固定資産に係る固定資産税の課税標準額が次の額未満の場合には固定資産税が免除され、これ以上の場合はその全額について課税される（地方税法第351条）。 で、この免税点が土地だけでしたら30万円（固定資産評価額）なのですが、 固定資産税がかかってないとすると、「A市の中に祖父のBさんが持っている土地の評価額の 合計額が30万円以下」となっていないとおかしいことになります。 で、そんなはずはない、そのほかにも祖父名義の土地等はある、とすると、 実はお母さんのところに「亡A氏相続人」という形で納税通知書が行っている、のかもしれません。 相続の財産分与をしたとき、住んでいる家の土地、家屋はお母さんの名義にしたけど、 山林だけは何もせずにいるので、山林全部がなくなった祖父Aさんの名義で、その評価額 合計が30万円、だというのかもしれませんが。 これもまた、登記簿がどうなっているか、とかも関係してきます。 なお、固定資産税は台帳課税主義を採っていますので、登記簿記載の所有者に課税されます。 課税庁としては、所有者が亡くなり、登記されないままだとどう処理しているのかというと、 (1)死亡の事実を知らず（基本的に税務部門に戸籍の異動のデータは行きません）、死亡のまま課税 （…していたら受け取った相続人（たとえば奥さん）が払ってくれてしまうので、さらにわからないままになる。滞納されたら流石に何かおかしい？と思って調査を始めたりするので） (2)死亡の事実を何らかの形で知り、真の納税義務者（相続人等）を探したけれども見つからなかったので 課税できていない（まあ、配偶者の方がいらっしゃるなら、あまりこうなっているとは考えにくいですが） のどちらかになっているかもしれません。 ちなみに、死亡者への課税（業界用語で「死亡者課税」は実は無効なので、どう解決するかが 課題になっています）
その他の回答 (4)
登記しておいたほうがいいですよ。名義変更。 相続での不動産の登録免許税は↓ https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm しかも、不動産取得税は非課税です。 相続人以外が登記するときは五倍の登記費用が掛かります。 それに名義変更しなくても固定資産税は請求されます。登記はあくまで対抗力のためです。 税金はしっかり掛かります。少なくても。 もし、高速道路とかを作るときに必要になったら換地の手続きをするときに誰が受け取るかという問題も 発生します。 遺産分割協議書は遺産が控除より多かったら作成して提出しないといけません。
お礼
回答を頂きありがとうございます。 早速、５月末にも市役所に行って固定資産税を確認します。 価値がないので相続人の希望者がいませんが、話し合って名義変更の決心がつきました。 ありがとうございました。
- ben0514
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名義変更はしなければならなかったはずです。 しかし、罰則などがありませんので、放置している人も多いようです。 ただ、いま相続人関係が１０人程度いるということで二の足を踏んでいらっしゃるようですが、さらに世代が変われば、最悪倍以上になりますよ。 あなたがたが面倒だと放置したがため、お子さんの世代などで手続きが必要となった時に面倒な手続きとなったり、価値が変わって争いになったり、するかもしれませんね。 私は税理士事務所の元職員で登記は未経験ではありました。実家へ帰ったところ固定資産税の通知をなんとなく見たところ、私から見て５代も前の名義の土地がありました。私の実家は農家ですので、農地がほとんどであり、評価額も税額もたかが知れています。 しかし、そのような手続きを親が放置し、私たちの世代ともなれば、付き合いのほとんどない従兄弟などと連絡を取る必要が出たりもします。 そこで、親の代わりに私が手続きをするということ、費用も実費は数千円程度であることで親の了承を得て、親の名への変更を済ませましたね。 旧民法での相続と現行法での相続が絡む手続きでしたが、法務局での相談と、法務局のＨＰの登記申請書のひな型からのワープロ作業と少額な費用で手続きが完了しましたね。 このときの手続きで相続人が７人程度ですね。世代がひとつ変われば１０人を超え、もうひと世代変われば、推定でも２０人以上となります。私の親であれば、今までの経緯の理解があり、他の相続人も理解があります。しかし、次の世代となれば、偏屈な正確な人、お金の話が優先する人、面倒な手続きに巻き込まれたくないと話すら聞かない人などもいます。 区画整理や買収などとなって良い話が舞い込んでも、全員の了承が必要となってしまいます。手続きが間に合わなければ、買い手がいなくなる可能性もあります。 子供などに負担を掛けたくないと思いであれば、ご自身の世代で頑張って手続きをされることですね。 戸籍謄本・住民票・印鑑証明書など全員用意してもらわなければならないので、今以上の人数となると大変さが大きくなりますからね。
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ご丁寧な説明をありがとうございます。 早速、５月末にも市役所に行って固定資産税を確認します。 価値がないので相続人の希望者がいませんが、話し合って名義変更の決心がつきました。 ありがとうございました。
- toratanuki
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今は価値がなくても、開発により買収の対象となったとき、あなただけでなく、周りの人に迷惑をかけることになります。 工場設置や巨大倉庫の話が消えてしまいます。
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回答を頂き、ありがとうございます。 早速、５月末にも市役所に行って固定資産税を確認します。 価値がないので相続人の希望者がいませんが、話し合って名義変更の決心がつきました。 ありがとうございました。
- yumeiroyamaneko
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登記に関してはすぐにやらなくてもいいのですが，時間が経つにつれて， 相続人の死亡に伴いその次の相続人が関わるために話し合いが面倒になり， （「自分は関係ない」と協力してくれない人が出てきたりすることがある） また登記に必要な証明書の取得ができなくなるために， その点をフォローするための余分な書類が必要になったりします。 結果的に，今以上に費用と手間がかかるので， 相続人の負担が大きくなっていきます。 また，山林に関してはそれが森林に当たる場合には届出が必要です。 http://www.rinya.maff.go.jp/j/keikaku/todokede/pdf/chirashi.pdf http://www.rinya.maff.go.jp/j/keikaku/todokede/ 自分の後の世代に迷惑をかけたくないなら， 早めに手を打っておくことをお勧めします。
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回答を頂き、ありがとうございます。 早速、５月末にも市役所に行って固定資産税を確認します。 価値がないので相続人の希望者がいませんが、話し合って名義変更の決心がつきました。 ありがとうございました。
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