抵当権の設定されている物件の売買と住宅ローン返済について

質問

昨年２／１ずつの夫婦共同名義で住宅ローンを借りてます。
夫婦揃ってA銀行１本で借り入れをした為土地＆建物ともにA銀行だけ抵当権を設定されてます。
こういった状況の中で現金を用意する必要が出てきました。
また、互いに連帯保証人となっております。

そこで下記のような場合、どうなりますか？
教えて下さい。
・現金が必要となった為抵当権の設定されている物件を売ったとしたら？？？
　　→(1)売買金額がローン残高を上回った場合、A銀行に残っている住宅ローン残高にその分は充当される？
　　→(2)ローンを残したまま、抵当権の設定された物件は売ることは可能？

他に思い当たりませんが、もしお気づきの点等ございましたらアドバイス下さい。

以上、宜しくお願い致します。

回答No.1

symy915 · ベストアンサー

基本的な回答ですが、お答えします。
（１）について
　当然住宅ローンの返済に充当されます。ローン返済分・ローン繰上返済手数料・抵当権抹消登記費用・売却仲介手数料（不動産会社へ支払う費用）etcを差し引きして、残った金額があなたの取り分となる、と考えれば良いでしょう。銀行は住宅ローン全額返済しないと抵当権抹消に必要な書類を交付してはくれません。

（２）について
　法律的には抵当権を付けたまま売却する事は可能です。買主がその件を承諾していれば問題はありませんが、一般的には抵当権付きの不動産を買う事はまずありえないので、現実問題不可能と考えて良いでしょう。

ただし、注意しなければいけない点は、（２)で売却は可能だと答えていますが、万一その事実が銀行に知れたときには、あなたはローンを一括で全額返済しなければなりません。なぜなら銀行に無断で所有権を移転する事はローン契約に違反し、「期限の利益喪失」となるからです。（「期限の利益喪失」とは簡単に言えば、ローンを○○年間で支払うという権利を無くしてしまうと言う事で、債権者である銀行が契約違反の事由により、直ちに全額返済せよと請求できると言う事です）
ですから（２）のような事は絶対に考えてはいけませんし、仮に不動産業者にそのような依頼をしても引き受ける業者はいないといっても過言では無いでしょう。
あなたが幾らの現金を必要としているか存じませんが、現在利用しているA銀行に、フリーローンというような消費者ローンの利用相談をされるようお勧めします。使い道が公序良俗に反しないものであれば、無下に断られる事は無いと思いますし、相談に乗ってくれるものと思いますよ。
又、プ○○スやア○○ルといったノンバンク系でも不動産担保ローンも取り扱っています。銀行の後順位に抵当権を設定して融資を行っています。資金が緊急に必要な場合にはそちらに相談するのも一つの手段だと思います。但し、金利の面で余りお勧めは出来ませんが。

お礼

非常に解りやすい回答を頂きありがとうございました。
もやもやが晴れました。