新家主との新賃貸借契約前の借家人の法的地位
- 新賃貸借契約前の借家人の法的地位について質問です。
- 新家主は前家主の法的地位を承継したと理解していますが、正しいでしょうか？
- 新契約の締結を急ぐ理由や賃料増要求に対する対応策についても考えています。
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新家主との新賃貸借契約前の借家人の法的地位
最近私のアパートの家主が代わり、新家主とは新賃貸借契約の締結を協議しましたが物別れでした。新家主は賃料増を主張し、対抗して私は賃料減を主張する、と言った具合で長引きそうな雲行きです。 そこで私の現在の法的地位について質問させてください。新家主は前家主の法的地位(賃貸人としての権利と義務)を既に承継した、と私は理解していますがこれで正しいでしょうか？ そうならば、現在の私が服している(つまり現契約)のは、前家主との間に結ばれた最新の賃貸契約ということになりますよね？ そう考えれば新家主が新契約の締結を急ぐ理由もわかります。逆に新家主の賃料増要求を絶対呑めないならば、私は新契約の締結をせずに現契約を法定更新するままに任せるのも一法かなと思いますがいかがでしょうか？ いづれ新家主が賃料増の訴訟を独立して起こすにしても、今のように新賃貸借契約の締結と絡められるよりはずっとマシかなと思っているのです。 新家主が現家主となって法定更新が続いていくのも不正常だとは思いますし、いづれは何らかの形で司法の介入があるのではないか、とも思います。つまりこれ以上放っておくとかえって不利になりますよ、という期間があるというような。 それなら先手を取って、新賃貸借契約の締結問題と賃料増減額の請求問題を分離するアクションを私から採ることも考えられます。具体的な方法はわかりませんが、第1段階として現契約が前家主との最新契約であることの確認を求め、第2段階として賃料増減額請求権を行使する、と言った具合です。賃料増減額問題はベースの賃料が固定されてないと難しいと思えるからです。この方法はいかがでしょうか？ 賃料増減額請求が提起されると借家人は自らが適当とする額を支払って、結論が確定した後に差額を若干高利をつけて支払う、ということは承知しています。問題は期間です。私のこの場合、新家主との既存の賃貸借契約が無くベースが無いのです。いつからをスタートとすれば良いのでしょうか？ 以上、皆様のお知恵をいただければ幸いです。
- huten
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”新家主は前家主の法的地位(賃貸人としての権利と義務)を既に承継した、 と私は理解していますがこれで正しいでしょうか？ ” ↑ ハイ、その通りです。判例通説です。 ”現在の私が服している(つまり現契約)のは、前家主との間に結ばれた 最新の賃貸契約ということになりますよね？” ↑ これもその通りです。 ”新契約の締結をせずに現契約を法定更新するままに任せるのも 一法かなと思いますがいかがでしょうか？” ↑ そうですね。それも一つの方法です。 ”賃料増減額問題はベースの賃料が固定されてないと難しいと思えるからです。 この方法はいかがでしょうか？” ↑ 賃貸借契約の承継については争いが無いようですので、 あえて確認訴訟をやる必要も無いとおもいますが。 尚、減額にせよ増額にせよ、周囲の家賃の状況などとの 関係がありますが、その辺りはどうでしょう。 調査済みですか。 ”問題は期間です。私のこの場合、新家主との既存の賃貸借契約が無く ベースが無いのです。いつからをスタートとすれば良いのでしょうか？” ↑ 値上げ交渉が開始されたときがスタートになる のが原則です。 増額判決が出れば、そのスタートに遡って 増額が認められ、かつ利息がつきます。
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- buttonhole
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>そこで私の現在の法的地位について質問させてください。新家主は前家主の法的地位(賃貸人としての権利と義務)を既に承継した、と私は理解していますがこれで正しいでしょうか？ オーナーチェンジしたのは競売ではないですよね。競売だと、建物の抵当権の設定登記の時期と御相談者が建物の引渡を受けた時期の前後によって話が分かるからです。 売買であれば、その売買契約の前に、相談者は建物引き渡しを受けているはずですから、建物賃借権を新大家に対抗できます。そのことを前提にすれば、 >そうならば、現在の私が服している(つまり現契約)のは、前家主との間に結ばれた最新の賃貸契約ということになりますよね？ そのとおりです。 >私は新契約の締結をせずに現契約を法定更新するままに任せるのも一法かなと思いますがいかがでしょうか？ 前の大家と締結した賃貸借契約の契約満了が間近ということですか。 >問題は期間です。私のこの場合、新家主との既存の賃貸借契約が無くベースが無いのです。 質問の意味が良くわかりません。御相談者が相当と認めて払っていた額より、裁判で確定した額が高額だった場合、払うべき差額は、どの時点のものから払うのですかという意味ですか。それならば、新大家が賃料増額請求の意思表示をした以降のものです。
お礼
buttonholeさん、回答を有難うございます。 差額のスタートは賃料増額請求が裁判所に提起された時点と言うことですね。 有難うございました。
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