天井落下による移転と家賃、営業補償について

質問

お世話になります。

先日、弊社の入居しているビルの天井の石膏ボードが落下しました。２階全フロアの天井の張替えが必要となり、その間３階へ一時避難することになりました。

その間の家賃や営業補償などについてわかる方がいましたら是非お答えください。

状況は以下の通りです。

当方は、学習塾になります。
移転期間は、７月６日から７月２３日でした。引っ越しやエアコン、電話回線敷設工事、インターネット回線敷設工事の費用は大家さん負担です。

移転先は現在入居しているフロアの７割ぐらいの広さで、狭い所に多くの人が入ったため、エアコンの効きも悪く苦労しました。トイレなどが倉庫内にあり、かなり不便で生徒からもクレームがありました。エレベーターもありませんでした。

当初、大家さんが電話回線やネット回線の設置は行うことになっていたが、引っ越し前日まったく手配していないことが判明し、フロアのみ移転し電話やPCが移転できずに、夏期講習会前の繁忙期に多大な迷惑をこうむりました。

以上です。よろしくお願いします。

回答No.3

Al2O3H2O · ベストアンサー

まずは大変なご災難、お見舞い申し上げます。

物的損害やその他の被害を金銭に換算し、保証を受けるにあたってですが、ご契約の損害保険会社から損害状況の調査報告は受けられましたか？
万が一、相談者さん側が契約されている保険会社から何の連絡も受けていない、保険会社に対して被害に関する事実が通知自体されていないのであれば、是非、責任の所在を確認なさってみて下さい（通常ビルの管理責任会社/者にあり、保険会社にとっては直接の顧客である賃借人の落ち度というケースは稀です。）
また、大家さんに直接掛け合っても言った言わないの水掛け論になってしまい、お互いストレスでしたら、損保の受付担当者にご相談の上、オーナー方の担当者と事実照会してもらうだけで、大分話に筋道がつくこともあるかと存じます。避難中の賃料については、大家さんと互いに歩み寄れるギリギリの妥協額を交渉する他ないように思われますので、温存なさって下さい。

ところで、ビルのオーナーである大家さんには建物全体の安全性の管理責任があります。大家さんが加入している保険会社の調査員及び業者さんは天井張り替え工事の費用見積もりに際して、破損状態、石膏ボード落下原因の調査、建物全体の綿密な写真資料を保管しており、その中には当然、相談者さんが賃借されている物件の被害状況を撮影した証拠写真もあります。
天井が落ちるような事態が発生したのは建物そのもののメンテナンスに問題があったとは言えませんか？今後の安全性が保証できるだけの徹底した原因究明と報告義務は、大家さんから質問者さんに対して十全に果たされましたか？修復後の建物はそもそも法に準拠した建築なのでしょうか？

もう一つ、通常の賃貸契約では大家が一方的に更新を拒否することはできません。賃借人として余程のルール違反をしない限り、また賃貸契約が『特約付き』でない限り、オーナーの好みの問題で更新拒絶ということは起こりえません。

質問内容文から読み取れる情報量が少ないのは致し方ないことですし、これ以上は無責任な回答になってしまいそうですので、以下をもって末尾といたします：
＞大家さんとしては、迷惑をかけたが、その間の保障は拒否するのが、常套手段なのでしょうか。
残念なことに、日本ではまだまだ地主意識とでも言うのでしょうか、『コッチが貸してやっているのだ』と旧弊な意識をお持ちの大家さんが滅んでいないようです。ただ、一応、真実を申し上げますと、大家にとって相談者さんはお金を払っているお客様です。辞書でも渡してカスタマー、サポート、サービスの単語の意味、引いて頂くことも必要かもしれません...

以上、長文にて失礼しました。ちょっとでもお役に立てる箇所があれば僥倖です。

お礼

お返事ありがとうございました。先日、大家さんとも話をして、双方円満な方向で解決できることになりました。大家さんからも、事故の発生経緯と修繕の方法などお話しいただき、補償についても話ができました。

回答No.2

chie65535

＞当方としては、移転は考えておらず、不当な請求とは考えていません。

貴方が「不当ではない」と思っても、相手の大家が「不当な請求」と思えば、永久に平行線で、話はまとまりません。

「不当か、不当じゃないか」は、示談の成立には関係ないのです。

「自分がどう思っているとしても、関係ない」んです。

示談の成立に必要なのは「納得する事」ではなくて「妥協する事」です。

「妥協」ってのは「納得できないけど、それで我慢する」って事です。

当事者同士で話し合って平行線なら、司法に判断してもらうしかありません。

司法に判断してもらう事にした段階で「不当か、不当じゃないか」が重要になって来ます。

但し「不当か、不当じゃないか」で重要なのは「自己の主観的判断」ではなく「第三者の客観的判断」です。

貴方が「不当な請求とは考えていません」と思ったって、それは「自己の主観的判断」であって、司法の場では、何の意味も持ちません。

そう主張したって、裁判官は「はいそうですか。言いたいことはそれだけですか？では正当だという証拠を提示して」と言うだけです。

裁判の場で「第三者が客観的に判断できる材料」が無い場合は、変に主張などせず、黙っていた方がまだマシです。

証拠が出せない主張を延々と繰り返していると、裁判官の心証が悪くなり、裁判で負けますから、何も言わない方がマシなんです。

お礼

先日大家さんとも無事話ができました。当事者同士だとなかなか難しいですね。お返事ありがとうございました。

回答No.1

chie65535

＞その間の家賃や営業補償などについて

損害を賠償してもらいたいなら、損害額を明記した資料を作り、大家に賠償請求して下さい。

大家が何割かの支払いに応じるなら「示談」と言う事になります。

請求しても、大家が「１円も払う必要はない」って言って来る場合もあります。

示談は「双方が妥協した内容で行う」ので、当事者の片方が納得出来ない場合は、示談は成立しません。

示談できない場合は、民事裁判で損害賠償請求訴訟を起こす事になりますが、裁判なんかしたら、勝っても負けても「次回、更新しませんから、出てって下さい」って言われます。

双方で裁判になるほど「信頼関係が失われている」のであれば「賃貸契約を継続するのが不可能」ですからね。

＞夏期講習会前の繁忙期に多大な迷惑をこうむりました。

「迷惑」など、被害額が客観的に算定できない損害は「慰謝料」として請求する事になります。

こういう場合の「慰謝料」は、相場が無いので、ケースバイケースです。

大家からの「お見舞金」だけで納得するしか無かったり、それなりの額で示談したり、裁判したり。どれにするのかは「質問者さん次第」ですから、質問者さんが決めてください。

ま、引き続き、同じテナントに居たいなら「何も請求せずに諦める」が最善の策だと思いますけどね。

大家に何かを請求するつもりなら、まず「良さそうな移転先を確保してから」にしましょう。１円でも請求すれば、確実に関係が悪化して「次回更新時に出て行く事になるのは確実」ですから。

貴方が大家だった場合を考えてみてください。「自分に不当な請求をしてくるヤツ」や「自分を訴えてくるようなヤツ」に、何時までも入居してて欲しくはないでしょう？「更新を拒否して、出てって欲しい」って思う筈です。

お礼

先日大家さんとも無事話ができました。当事者同士だとなかなか難しいですね。お返事ありがとうございました。

補足

お返事ありがとうございます。

当方としては、移転は考えておらず、不当な請求とは考えていません。

大家さんとしては、迷惑をかけたが、その間の保障は拒否するのが、常套手段なのでしょうか。