親の土地に家を建てる（使用貸借と相続）

質問

私の父の土地に娘夫婦(私と夫)の家を新築する事で、夫婦の両家でもめています。土地を将来相続する予定ですが、それまでは使用貸借となります。
姉は実家を相続し、私は古家付のその土地を相続する事で、私の実家家族間では話はまとまっています。将来争いの無い様に、姉妹間で念書を書き、父はその相続についての遺言を公証役場に出す予定です。古家の解体と擁壁を作り直す(更地の状態にする)のに誰がその費用を負担するのかで、もめています。更地の費用は予想で600万円位になりそうです。土地は譲るので、解体と擁壁の費用は娘夫婦で持つように。というのが父の考えです。夫とその両親は、使用貸借の期間は、現在の土地の所有者である私の父が、更地にして土地を貸すべきで、その費用を夫婦で負担するのは、法律上間違っている。自分達だったら、息子にそんな費用は負担させない。と言います。念書を書いたり、公証役場で遺言を書いても何度でも書き直せるので、信用できない。生前贈与してくれれば問題ないのに、貴方の父は土地を更地にすべきなのに、その費用をよこせと言っている。ケチだし詐欺と同じだ。と言われました。父は、娘夫婦がマイホームを持つ上で役立てればと、土地を有効活用して欲しいという考えで、提案してくれているだけに、そう言われて悲しいです。その古家に夫婦で数年間住んでいました(家賃一切無し)。夫は(1)過去の家賃代だと思い割り切って更地代を出す。又は(2)はじめに父に更地の費用を負担してもらい、夫婦で相続時(15～20年間位)まで毎月土地の賃料を支払い、賃料を更地代にしてもらう。どちらかを父が受け入れるなら、納得すると言います。私の父は土地はあげる意向なのに、子供から一銭も取りたくないので、(1)も(2)も納得しないという考えです。そういう考えなら、土地は要らないと受け止め、姉に相続させると言います。((2)の賃料を支払うにしても、もし父が数年内で亡くなった場合、合計賃料は更地代にもならないと、と思うのですが)。夫にはまだ伝えていませんが、父は家を建てる時に、ローンをしなくて済むように、いくらかお金を貸してくれるつもりでした。私も独身時代に貯めた数百万円のお金を、家の購入費に使おうとも思っていましたが、気を利かすのがバカバカしいです。 夫も私もその土地に家を建てられれば、家計は助かるし自分の子供にも将来財産が残せるという考えは共通です。ちなみに私と夫は共稼で、今現在はローコストメーカーなら一軒家を建てるだけの貯金は蓄えました。どの両親との同居も考えていません。

使用貸借の場合、親である土地の貸主は、子供の借主の為に、法律上更地にする義務がありますか？相続について念書と公証役場という形で、何十にも対策を練っていますが、全く信用無いのでしょうか？ここまでしている、私の父の考えは間違っているのでしょうか？
何故夫の両親は、このような事を言うと考えられますか？
世間の皆様はどうお考えなのか、このこの件に関して解決するアイデアがありましたら、教えて下さい。どうぞよろしくお願いします。長くて読みにくい点、申し訳ないです。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。

現場を見ていないのですが、解体と擁壁工事の600万が高すぎじゃありませんか？これはメーカー経由ではなく、解体業者や土木業者などから再度見積もりを取得するべきです。
それが相場の工事費なのかどうか？良く把握してください。（質問事項ではありませんが）

お父さんはなぜ、娘さんに（質問者さん）へ土地を贈与しないのでしょう？ここがご主人さん達の疑問で、不動産を扱いなれている私もそう思ってしまいます。理由はどうしてなのか？ここを良く理解されたほうが良いのでは？（私は事実上所有する意味が無いとう事実で、ご主人さんたちが主張している意味合いとは違います）

1、贈与税は相続時課税清算制度で繰り延べ可能（2500万以下なら）で贈与時に税金はかからない
土地が非常に高価な地域なのでしょうか？　
2、第三者の建物が建つという事は、地上権という建物が存在する権利が発生します。自由に処分することも換価することも事実上不可能なのですから、そのまま所有する意味があるのか？
3、将来相続で、娘さんへの贈与が確定しているなら、今贈与しても全く効果に相違は無い。
4、今回の新築時には金融機関からの借り入れは、されない？のでしょうが、将来的にはわかりません。何らかの借り入れをするときは、土地も同時に担保提供しなければなりません。結局お父さんの承諾と印鑑証明や権利書等必要になるわけです。逆に今回借り入れをすれば建物と同時に担保に取られる土地を、所有しつづける意味があるのか？

という事で、お父さんが所有し続ける意味合いが第三者からは理解できないことが原因だと思います。お父さんの気持ちの問題以外に、何かあるのでしょうかね？
同様の類の案件を稀に扱いますが、大概は当方で所有者の方に上記の1～4までの事実をお話して、納得されれば贈与される場合が多いです。逆にご主人さんさんの立場で不安を打ち明けれれ、詳細をご説明し、使用貸借のまま進めることもありました。

質問への回答ですが、一般的解釈なら（第三者へ貸すという）擁壁は建て主負担でも既存建物の解体は、所有者負担となります。しかしこの場合は保証金や賃料など借主が負担があっての事例であり、解体費用を貸主が負担すれば、その分保証金等から控除するわけですから、使用貸借となる金銭授受が無い今回はあくまで、貸主借主の合意があれば問題とはなりません。
無料で貸すのですから、それを使用する為の必要工事は、借主が負担するという考え方は、当然ともいえます。

念書や公正証書ですが、これは本来身内の信頼のある人間関係で締結しても、そう意味のあるものではありません。お互いの信頼関係があるからです。確かに遺言というのは何回でも書き直せる類のものですから、法的に絶対的な効力は望めません。
しかし、あくまで身内の信頼での約束事を、他人へ証明する必要はありませんし、証明のしようがないのです。ご主人さんの家系では、そのような身内の信頼関係が薄い環境だったのかもしれません。これは、その家の約束事を理解しろと言っても無駄です。親族間の特段甘い取り決めを、第三者同士の賃貸借の様に法的に捕らえることはナンセンスです。
お互いの「家」の考え方が全く違うのですから、どちらかが妥協しない限りまとまりませんよ。
身内を信用しないご主人さん家族と、信用する質問者さん家族の根本的な考え方の違いですから。
このような状況にも出くわすことがあります。当方の様な第三者が介入することは無いでしょうから、客観的な意見や事実の説明を受けることが無いでしょうから、思考が変わることも妥協も期待できないかと思います。

ご主人さんの立場で、それでは何がリスクなのか？と言っても「質問者さん以外が相続人となったら」以外はありませんよね？それは質問者さん家族全員が保証しているのですから、これを信用してくれない以上、かみ合うことがむずかしい。失礼ですが、富裕層など多額の財産を所有しておられるほどでもないのですよね？

問題なく纏まるのは、質問者さんへ相続時清算課税制度を利用した贈与でしょう。

または、将来的に発生する相続を原因とした予告登記は出来ませんから、遺言ではなく、残すなら不動産の遺産分割協議書の様な合意書をお父さん、質問者さん、お姉さんの3名で公正証書で作成し（お母さんが存命なら4名）、残すようにしましょう。文体や内容なのは公証人が考えてくれますし、これの変更は3名の同意が必要となり、遺言のように単独で勝手に更新不可能です。公証人へ相談されて見ては？

賃貸借の場合、賃料ですが、最低限土地の固定資産税等の負担分は礼儀として支払いましょう。

何を対策しても、考え方の問題ですからねぇ～　むずかしいですが何とか丸く収まれば良いですね。

お礼

不動産のお仕事をされている立場の方の意見、、とても参考になりました。こういう見方もあるのかと、いろいろと考えて結論を出したいと思います。
父の方も働いて作った大切な財産を、譲りたい。という善意からでしたので、その気持ちも尊重したいと思います。
いやいや譲ってもらうのは、よくないですものね。
ですので、やはり父の財産ですので、気持ちだけ頂く事になるかもしれません。

本当に貴重なご意見、ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　段落がないなど非常に読みづらい（意味の把握も困難）のと、さらりと眺めたところではどうもご夫婦の親御さん同士の諍いのようですので家族の問題。

　ということで、事実関係はほとんどスルーして、法理だけ説明しますと、

（１）使用貸借というのは、対価を払わないのが基本です。盆暮れに酒を数本持って挨拶にいくとか、固定資産税程度の支払いがおこなわれる程度です。

　使用貸借を申し込んだり、使用貸借で借りている人が、対価を払わないくせに私に「整地しろ」とか「擁壁をなおせ」と言ってきたら、ぶん殴ります。

(^_^;＼(^O^ )　殴るというのは冗談ですが、即、契約解除ですよ。賃貸借と違っていつでも解除できますから。

　貸主が自主的にそういうことをやってはいけないということはありませんが、親子でもないと、使用貸借の貸主が自主的にそういう作業をすることはふつう、ありません。

　つまり、使用貸借の貸主にお書きのような義務はない！

　かといって、借主側が古家を取り壊したり、土地を整地したり擁壁を交換したりすると、それらの支出は土地の価値を高めるものなので、借主から貸主への贈与になる危険があります。

　（余談ですが、古家がなくなり更地になると、土地の固定資産税の評価額は６倍になるそうです。新聞にそう書いてあるのを見て古家の取り壊しを止めました）

　贈与となると、申告義務が生じますし、贈与税を払う義務が生じます。貸主も大変です。

　他方、賃貸借だと、対価を支払いますので、「古家を壊せ」などの要求も正当なものと考えることができますし、相続の時、貸家建て付け地割引だっけな、割引も利いたと記憶しています。

　若干安い賃料を払って賃借し、貸主に工事をしてもらい、相続の時は「賃借権付きの土地」としての評価をもらう・・・ というのが一番平和な方策ではないでしょうか。

（２）相続法は詳しくないですが、　「Ａ子さん、あなた私のお金盗んだでしょう」とか姑に言われて泣きながら介護をした嫁には相続権がなく、両者の間に立って必死に世話をした長男の相続割合は、親をぶん殴って大けがをさせてお金を盗んで家出した次男の相続割合と同じだ。事前にどうこうするのは許さないというのが現代日本の民法、現代日本の道徳です。

　生前に相続物を決めるということは、相続割合を決めるということになってしまいます。それは許されなかったと記憶しています。

　つまり、放棄とか相続物の決定とかは相続が実際に始まった後でなければできなかったと思いますので、公証人役場で念書を作っても無駄だと思われます。

お礼

利益の伴わない使用貸借は、貸主はタダで土地を貸す以上、借主のために、家の解体や擁壁をする必要は無い。
という事理解しました。

贈与となるとまた、大変そうです。

このご時勢、私夫婦の将来設計を考えると、この土地に家を建てるのが、一番助かります。お金が浮いた分、子供の教育費や老後の貯蓄に回せます。
今はうまくいかず、頭を悩ませていますが。
このが件うまくいけたら、とても助かると思います。
父からもらったこの提案を、夫婦の間で、今も、将来的にもどう活かすべきかを、二人でじっくりと考えなければならないと思いました。

また、細かい所までご意見を述べて頂き、本当に助かりました。
どうもありがとうございました。