土地 貸借の方法を教えてください

質問

今月遺産相続により土地を相続しました。たった１５坪ですが、そこに家を建てて住んでいる方との賃貸契約をいなければなりません。相続が遅れたために、住んでいる方からは2年間賃料はいただいておりません。
お伺いしたいことは、(1)賃料はどういう方法で決めればよいか。1年間の固定資産税は約2万円です。(2)貸借期間（？）は最高20年と聞いていますが、何年くらいで契約をするのがよいか。短い場合、長い場合の良いところと悪いところ。(3)売買と賃貸ではどちらが将来的に良いのか？近隣の方が最近土地を売りに出しましたが坪50万円ということでした。
その他気をつけなければならないことなど、いろいろ教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

mark-wada

借地人の立場の経験者です。
No.1さんの回答の通りです。

（1）　今までの契約が有効です。今まで通りの地代を。
もちろん、過去2年分も頂きましょう。

（2）　土地の賃貸借契約の場合、賃貸借の期間というのは、ほとんど意味がありません。法律用語で言う「非堅固な建物」（→木造住宅など）の場合、新築から「最短」（最長ではないですよ！）でも20年の契約でなければいけません。

しかもこれは、「20年経ったら土地を返してもらえる」というわけではありません。契約期限が切れても、まだ建物が建っている限り、また20年の「契約更新」に応じなければいけません。

建物が使えないくらい老朽化する（朽廃といいます）と、ようやく土地を返してもらえるかもしれません。
ただこれも、借地人の側が「世間相場並みの更新料を払うから、借地契約を結び直して建物新築したい」と言い出せば、地主は拒否できません。

次のサイトでも以下のように解説されています。
http://ee2103.seesaa.net/article/3502349.html

>地主さんの立場でいえば、「一度貸したら名義だけは自分のものだけれど、実質自分のものではなくなる。
>期限を切って貸しても更新、更新で、借地人側が自発的に返してくれない限り、いつになったら返してもらえるのか分からない。」土地になります。

ですから、
（3）　売買と賃貸ということですが、借地人を追い出して土地を自由に使う、売る、という皮算用はできません。
もっとも「底地」（土地を貸している権利）だけを売る、という手段もありますが、まず買い手がつかないでしょう。
むしろ借地人がお金持ちなら、借地人に底地を買わないか？と誘ってみては。

なお、この過去質問(No.4で私も答えています）
http://okwave.jp/qa1995944.html

あるいはこのサイト
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200503090311.html

も参考にしてください。

回答No.1

m_inoue

大家してます

今までの契約が有効ですので貴方が相続されたからと言って一方的には変更できません

トラブルの原因になりますので今までの契約とまったく同じ内容での契約書を作りましょう

相続されたのですから敷金の返還義務も相続されています

お礼

ありがとうございました。よく検討・勉強をして臨みたいと思います。