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建売住宅引渡し直前に不動産会社が倒産!

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お礼率 79% (19/24)

もし同じ体験をしている方がいたら、または知識のある方教えてください。掲題の通り、不動産会社が倒産してしまったのです。引渡しはまだだったため、既に渡してある「前金」というものはどうなってしまうのか?戻ってくるものではないのでしょうか?当然、移転登記はしていないと思うのですがその家には住めないのでしょうか?訴訟を興した場合どのようなことが想定されるのでしょうか?是非教えてください。
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 結論から言いますと、その倒産した不動産会社に、裁判所の破産宣告と同時に裁判所によって選任された破産管財人の方がおられるはずですから、その破産管財人の方にお尋ねになられた方が、間違いがないです。

 裁判所からか破産管財人の方から、破産管財人の方の住所や連絡先についての通知が来ていませんか?
 もし来ていないようならば、その不動産屋さんへお問い合わせになるか、その不動産屋さんの本社を管轄する地方裁判所にお問い合わせになられても、破産管財人の方の連絡先は分かるはずです。

 一般的なお話だけさせて頂きますと、その不動産会社に対する債権者としては、倒産した不動産屋さんの資産として、「土地や建物」という「物」であるよりも、「金銭」であることの方がありがたいわけで、破産管財人としても、既に売却先が決まっている物件は、できるだけ速やかにhiro-rinさんへの引渡・所有権移転登記を終えて金銭に替えようとなさるものと思います。
 ですから、特別に問題がなければ、既に支払っている「前金」の返還請求をする必要も、訴訟提起の必要もないものと思います。

 しかし、具体的な状況が現時点ではよく分からないので、いずれにせよ、なるべく早く、破産管財人の方と連絡をお取りになられた方が、具体的な話が分かるものと思います。

 そして、下のsein13さんがおっしゃられているように、購入なさったその住宅に何らかの瑕疵(不具合)があった場合、その修補等については誰が責任を持ってやってくれるのかという点についても、その管財人の方にお尋ねになられた方が宜しいです。

 また、通常の民法の原則からしますと、売主に落ち度などがない場合でも、手付金の放棄による買主側からの一方的意思表示によって契約の解除をすることができることになっておりますが、宅建業者が売主の場合、買主側からの一方的意思表示による契約解除の場合でも、売主である宅建業者は手付金を全額返還する旨の特約がなされている場合があります。
 ですから、この特約がなされていれば、手付金の取り戻しも可能かとは思いますが、相手の不動産屋さんが倒産している以上、場合によってはその不動産屋さんが手付金額の保全措置(宅建業法41条、41条の2)を講じていたとしても、他の債権者と同様の立場で、破産財団からの配当待ちということになると思われますので、現実に取り戻せる金額がどれほどになるのかは分かりません。

 下のsein13さんがおっしゃられているように、専門家の方に購入なされた物件そのものをよく見て頂いた上で、場合によっては手付金の取り戻しをあきらめても契約を解除するか、それとも、場合によっては他の建築業者にお金を払って修補を頼むことになっても、当初の予定通りその物件を購入なさるかをお決めになられれば宜しいと思います。
お礼コメント
hiro-rin

お礼率 79% (19/24)

本当にありがとうございます。実は、これは友人の話しを聞いたものです。まだ動きはないとのことですが、充分に参考になるご意見だと思います。本当にありがとうございました。
投稿日時 - 2001-05-28 01:07:10
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  • 回答No.1

前金がどういった趣旨で支払われたものかが問題です。代金の割賦支払いの意味か、手付(民法557条)の意味かです。契約上はどちらにしても代金はもどってくるのですが、現実はどうでしょうか。 まず、理論上の話からすると、登記は移転していなくても、契約が成立している以上、売買契約は成立し、倒産していようとしてなかろうと登記を移転する義務を債務者は負う義務があります。よって、不動産業者が悪徳でない、ただの倒産で ...続きを読む
前金がどういった趣旨で支払われたものかが問題です。代金の割賦支払いの意味か、手付(民法557条)の意味かです。契約上はどちらにしても代金はもどってくるのですが、現実はどうでしょうか。

まず、理論上の話からすると、登記は移転していなくても、契約が成立している以上、売買契約は成立し、倒産していようとしてなかろうと登記を移転する義務を債務者は負う義務があります。よって、不動産業者が悪徳でない、ただの倒産であれば、代金を支払って登記を移転してもらって、住宅に住めます。

しかし、建売住宅の場合、買った後に隠れた瑕疵がある場合などが心配です。瑕疵担保責任(570条)が問い得るためには倒産していると困るからです。そこで、支払った前金が少額で将来のメンテナンス等も考えたいという場合は手付を放棄して建物を買わないのも一つの手です。そんな倒産するような会社が作った建売住宅は手抜き工事が多そうですしね。余談ですが、建売住宅を買う場合であっても、一級建築士などの専門家に図面と現物をチェックしてもらった方がいいです。全国に一級建築士なんて25万人くらいいますから、周りに持っている人いると思うんです。今で登録番号が30万前後くらいで、そのうち5万人くらいはお亡くなりになってますから。蛇足ですが、登録番号の1番は田中角栄元総理大臣だとか。私で26万5千番代です。
話をもどして、手付を放棄すれば、契約の履行に着手していても解除(540条)が行使できます。

つぎに、相手の倒産した不動産屋が二重譲渡していたり、悪徳な契約をしていた場合などは、相手の帰責において損害が生じるわけですから、手付金額の2倍を損害賠償の予定額として返してもらえることになります。
しかし、これは一般債権者と同じで倒産した以上は破産財団の額を確定して、債権者全員で案分(債権者平等の原則)するから、実質ほとんど返還される金額は少なくなってしまいます。

多分、訴訟を起こすことにはならないと思います。破産したら、不動産屋に弁護士がついて処理しますし、債権者であることを申告しておけばいいと思います。破産法は詳しくないのでよくわからないのですが、裁判所にでも行って申告するのかな。とりあえず、訴訟の心配はいらないと思います。

私の個人的な意見ですが、建売住宅に構造上、設計上の欠陥があっても文句いえなくなるところの方が大きいです。もう一度、買うか買わないかを調べて大丈夫なときは買ってください。不安がいっぱいという時は、手付を放棄することを薦めます。手付の額が馬鹿にならないくらい大金だという場合は買うしかないのですが・・・
お礼コメント
hiro-rin

お礼率 79% (19/24)

本当にありがとうございます。実は、これは友人の話しを聞いたものです。まだ動きはないとのことですが、充分に参考になるご意見だと思います。本当にありがとうございました。
投稿日時 - 2001-05-28 01:08:06


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