マンション屋上の雨水ドレンからの漏水について

質問

築33年の５階建マンションの５階に住んでいます。水漏れ調査会社の通電検査により、屋上の雨水ドレンから我が家のトイレ天井への漏水が判明しました。修繕対策について調査会社、施工会社それぞれ意見が異なり判断できません。お教えいただきたくお願いいたします。
なお、屋上は、PC板の繫ぎ目にアスファルト防水が施されており、建築後１０年目に塩ビシートを敷き、２０年目に重ねて２枚目の塩ビシートが敷かれています。改修ドレンは設置されておらず、風と雨が雨水管ドレン部より、塩ビシートの下へ侵入していたものと考えられます。

対策について以下の２意見に分かれました。
(1)改修ドレン（深さ３０ｃｍ）を設置する。
(2)改修ドレンは使わず、塩ビシートを本管ドレン部にブチルテープで貼る。
　 改修ドレンを使うなら３５ｃｍの深さが必要。
　　(2)説の根拠
　　改修ドレンと本管の間に隙間ができる。雨水の落下時、湿気を含んだ逆風がこの隙間からも吹　　　上げられ、塩ビシート下に水が侵入する。よって改修ドレンは使わない方がよい。もし使うなら１　　　気圧下では屋上に吹き上がらない深さの改修ドレン（３５ｃｍ）以上を設置する必要がある。

これに対し、(1)説の会社は、塩ビシートと塩ビ管は溶着できないと説明しています。
塩ビシートと本管のドレン部（鋳鉄）の溶接ならば可能なのでしょうか。

臭気塔、換気塔のシーリングの劣化、塩ビシート端部やその部分のアルミアングルのビスのシールも必要との判断は両社一致しています。
全て理事会、修繕委員会と相談して進めています。

あと２点、追加の質問をさせてください。
(1)塩ビシートの保証期間は１０年ですが、１０ごとに交換した方がよいのでしょうか。
　　トップコートを塗り替えることで長期間使用可能との意見も聞きますが、いかがでしょうか。
(2)団地保険での改修は可能でしょうか。

以上よろしくお願いいたします。

回答No.2

sirousagi1 · ベストアンサー

正直なところ、文面からすべてを把握することはできませんが、

本来、躯体に設置されるドレンは、防水層が破損してもその部分に水が流れ込むように下地の時点で勾配設定や下地処理（保険的な要素）がされます。

ここでは、防水層の劣化のようにありますが、冒頭にはドレン部分ともあります。
雨水配管のジョイントなどの配管経路上には問題はなかったのでしょうか。

外部であるシート防水と、同じくドレン。ここに隙間が生じて吹き込んだために漏水したということは、ドレンと躯体の取り合いは漏水する隙間があるということになるように感じます。

まずは、躯体部分でのドレン周りの止水は重要になります。アスファルト系防水の上には塗布防水は使えませんので、シート防水用の下地処理止水材でコーチング処理を施すようでしょう。
これをやっておかないで、上張りだけでの対処であると経年劣化により漏水は起こると思います。
ドレンは鋳物がほとんどです。きちんと接着できるはずです。

耐用年数はマチマチです。１０年の保証がありますがイレギュラーは含みません。部分的な穴程度なら補修で対応できるでしょうけど、数年に一度はトップの塗り替えなど紫外線対策は必要です。

お礼

回答いただきありがとうございます。

ご指摘の雨水配管の経路についてですが、上部２０～３０ｃｍを除いて建物の外に配管が見えています。その２０～３０ｃｍの部分のジョイントについては説明がなく不明ですが、確認をお願いしようと思います。

防水シートはドレンとは接着されておらず、ドレン上部に枯葉などのゴミ除け用に設置されている網状の蓋があり、その蓋と接着されていました。従って横風が吹くと蓋が持ちあがり防水シートも浮いてしまい雨がシート下に侵入していたようです。その雨水がPC板の接合部のアスファルト防水の劣化した処から滲み込んでいたのではないかと推測しています。

防水シートを剥がして、下地処理止水材でのコーチング処理をすることが必要であるとのことですが、30年目の大修繕が終わったところで、予算の関係もあり次の大修繕まであと7年、何とか持たせるという方針で修理を考えています。

結局、連休明けに改修ドレンを設置し、改修ドレンと防水シートを接着するという工法で行うことに決まりました。最上階１０軒のうち雨漏りらしき被害は他に１軒でしたので、暫く経過をみるという判断でした。

拙い説明に丁寧にお答えいただきありがとうございました。

回答No.1

Postizos

2の説を支持したいです。塩ビシートが貼れるかどうかが分かれ目ですね。

（1）保障期間十年であればその間のトラブルは無償修理ということですよね。
それを過ぎてからの修理は有償となるだけの違いだと思います。
トップコートを塗り替えればシート防水の延命の効果はあると思います。

（2）わかりません。保険会社に聞いてみてはいかがでしょう。

お礼

早々の回答ありがとうございます。

2の説は水漏れ調査会社の見解です。実際に施工する会社3社(調査会社紹介の施工会社も含む)は１の説を唱えています。「調査会社はあくまでも調査を専門としており、施工については施工会社の方が詳しい」と主張されます。本管と改修ドレンの隙間から吹き上げる逆風は避けた方が良いが、塩ビシート接着が難しいと解釈したらよいのでしょうか。

調査会社社長は以前に施工の仕事をされていたそうで、「塩ビシートを接着するには雨水管の内側を磨かなければならず、その手間がかかるのでこの方法による工事をしないところが多い」と説明されました。

２の施工をするという会社を見つけられないので、１で行うことになりそうです。