至急：更新料について教えてください。

質問

・15年以上前に更新料は取らないという事で、賃貸マンションに入居しました。
・契約書の特約事項の更新料の支払いについての欄が、線で消されています。ただし賃貸借期間は2年と書かれています。
・数年前に無職となり、大家に家賃の引き下げをお願いし、口約束で賃貸料を安くしてもらいました。
・入居時の約束で、家財保険に加入し支払ってします。
・最近、大家から新所有者に変わり管理会社から、書面による契約がされていないので手続きをし、更新料と家財保険料を支払うように言われました。

新所有者に変わった場合、入居時の契約書は無効になるのですか？
家財保険は個人で加入しているのに、支払わなければいけないのでしょうか？

入居時の不動産屋には、15年前の契約書が存在しないので、私の持っている契約書を渡すように言われましたが、更新料の証拠となるので渡していいのかわかりません。

更新料を払わないと裁判になると言われたのですが、新所有者との契約をする際、一方的な内容の書面にサインをしないとどうなるのでしょうか？

他の住民は納得して皆サインしているようなのですが、私個人だけが契約更新料を払わないという契約はできないのでしょうか？（私の契約書にはペット不可となっているが、犬を飼っている人を何人も見かける。個人によって契約が違うのか疑問です。）

わからない事だらけで、相談する人もいません。サインを急かされている為、なるべく早く回答をお願いします。

回答No.5

god-only-knows

god-only-knowsです。

質問者様は人が良すぎます・・・

＞15年前、引越した翌日に風呂場の下水から、多量の水が溢れ出し、すぐに上階の水を止めるように、大家に電話しました。しかし、何度もくみ出して、やっと拭き掃除が終わったと思った晩に、また、溢れ出したのを思い出しました。
●2階から水漏れなのですね。共有部分の水漏れ（床下の配管等）なら貸主が負担、専有部分（洗濯機の接合部分や風呂水ポンプ使用など）なら対象部屋の入居者の負担が一般的です。
水ぬれにより物理的損害（電気製品の故障や汚損）が有れば常識の範囲内で請求出来ると考えられます。尚対象部屋の入居者の保険で対応出来る場合もあります。（保険の内容によります）

築年数が古いので半ば諦めています。二部屋は天井の設備照明が点かないのでクリップライトで生活しています。　
●天井にシーリング金具が有ると思いますがこれの配線が外れているか、古い物件だとスイッチが不良かもしれません。
当たり前ですが100％貸主負担です。
漏水の際、天井裏で水が回り、配線がサビてしまい点灯しないも考えられます。テスター出当たれば分かります。
（私は不動産会社に10年勤務（今は自営不動産会社）の前職は電気販売店10年勤務でしたので電気には強いです）

通路の照明が消えていても、その都度、大家に電話するのも気が引けて、いろんな面で不便を感じています。
業者が修理したキズ跡など、何の証拠もありません。
●新しい管理会社には電話しましょう。すれば

本来なら業者に、設備の修理費の請求は大家へと言っても良かったのでしょうか。
●修理の発注者は質問者様なので、それは難しいです。逆に「必要費」なので質問者様が貸主へ請求出来る費用です。
これは大家さんに連絡しても連絡が取れず緊急を要した場合と緊急性が無くても何か月も放置された場合はこれにあたるでしょう。

前大家は緊急で電話しても留守がちで、結局自分で処理せざるえない状況でしたし、ささいな事で揉めたくないので我慢していました。
●連絡が取れた時に、「そんなに連絡が取れないのなら、以後緊急時においてはどうすればよいですか？こちらで修理手配をして請求しても良いですか？」確認取っておくべきでしたね。

いずれにせよ新しい貸主は、以前の契約を引き継ぐので更新料や家賃などの条件は勝手に変えれません。（合意はすれば別です）
競売による所有権移転でもなさそうですし、貸主が一方的に解約するのは難しいハズ。
更新契約書は一度も作って無いですか？それなら、これを根拠に「原契約時に更新料はもらわない（更新契約書も作らない）と言われたと主張する。（実際その裏付けとして今まで請求をされた事も払った事も無い）
条件を変更するならそれなり（水漏れの対応や今までの経緯を説明して）の対応をして下さいと伝えましょう。
電気配線の不具合や床の穴、それに伴う費用などがかかった事も伝えましょう。

回答No.4

god-only-knows

お礼拝読しました

＞新所有者に代わる理由は、分かりません・・・が、税金対策かも知れません。
　普通は書面で理由が書いてあります。
　私が昨日作成した貸主変更の書類もちゃんと書いて送りました。
　不動産屋さん！ちゃんと仕事しましょう。
　その書面は
　旧貸主・新貸主双方の署名と捺印を付けます。
　そうしないと詐欺かもしれないでしょう？

＞長年住んでいると、水漏れや、畳の傷み、壁が剥がれたりしています。
＞家賃の他に＜管理費＞も支払っているのですが、水漏れの際に業者が開けた床の穴は、テープを張っただけ。
　床の穴があなたのせいにされないようにしましょうね。
　水漏れが有った際は原因にもよりますが普通は貸主負担の修繕でしょうね。

＞他のマンションでは、畳の張替えも大家が無料でする所も有るとか。
　あり得るでしょうが、畳は使用者によって痛み方が違うので、なんとも言えないですが。

＞いろんな不具合は我慢していたのですが、ガス漏れの時は大家に電話したら、そちらからガス会社に連絡するよう言われました。賃貸でも家の不具合は、借りている人が料金を払うのが普通なのでしょうか？
　うーん。ガス洩れの原因は？警報機が鳴って、ガスコンロの栓とガスコンロをつなぐ所だったら、借主負担と思います。
　設備は基本的貸主が直すものです。←ここで言う設備は給湯器（瞬間湯沸かし器は△）とか玄関ドアとか設備照明（廊下や　洗面所などの埋め込みや設置されている照明器具（電球類除く）サッシ、網戸などを言います。
　家賃を取るのだから修繕するのは当然。　（借主が故意・過失で不具合を起こした物は別ですが）

お礼

お礼が遅れて、すみません。的確なご指摘、ありがとうございます。
書類には所有者変更と振込先変更だけで、理由は書かれていませんでした。
大家に尋ねたら、所有者変更は間違いないとだけ言われています。

15年前、引越した翌日に風呂場の下水から、多量の水が溢れ出し、すぐに上階の水を止めるように、大家に電話しました。しかし、何度もくみ出して、やっと拭き掃除が終わったと思った晩に、また、溢れ出したのを思い出しました。
築年数が古いので半ば諦めています。二部屋は天井の設備照明が点かないのでクリップライトで生活しています。通路の照明が消えていても、その都度、大家に電話するのも気が引けて、いろんな面で不便を感じています。
業者が修理したキズ跡など、何の証拠もありません。

本来なら業者に、設備の修理費の請求は大家へと言っても良かったのでしょうか。
前大家は緊急で電話しても留守がちで、結局自分で処理せざるえない状況でしたし、ささいな事で揉めたくないので我慢していました。
自分の無知が、お恥ずかしい。

回答No.3

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

基本的に原契約（一番最初の契約内容）を新貸主も引き継ぎます。

更新の時に賃料の減額とかあればその内容が有効になります。

賃貸借契約を更新するのに更新料の支払について書かれていない（もしくは書かれていても特約等で消してある）場合は支払う必要はありません。合意しない限りね。

今回の問題は
(1)契約書に「線で消してある」更新料の件
契約書の場合は契約書本文を線で消すだけなら誰でも出来てしまうので（今からでも）
普通は線で消した部分のあるページに「何字抹消」と書きます（又は何字抹消何字加入）
そして契約当事者の押印（契約書署名捺印欄と同じ印）を押します。
線で消してあるだけでは後から何でも出来ますので正しい訂正方法ではありません。
別の訂正方法として線で消すのではなく「特約条項等」で
特約（例）
本契約書第●条記載の更新については契約期間満了の1か月前までに貸主・借主どちらか一方が更新しない旨の意思表示をしない場合は更に2年間の契約期間更新とする。更新に際しては借主は貸主に更新料の支払いを免除する。
など。

契約は個別であり質問者様が「更新料が不要な契約」があるように（他の居住者全員の契約が更新料不要だったのかもしれませんが）「ペット可」と言う条件の契約もありうるでしょう。
質問者様の契約が「ペット不可」でも他の部屋は「可」はごく普通にあり得ます。
分譲マンション等で管理規約があり、そこに「ペット禁止」という条項が有る場合は、個別の契約（貸主と借主の賃貸借契約）で「ペット可」にしても管理規約に抵触するのでそれは無理。

まとめ
(1)きちんと更新料が無しと契約書に書いてあるなら、一方的に「有」にするのは無効でしょう。
(2)契約書は絶対に原紙を渡さない事。コピーで十分
(3)口頭で取り決めた賃料減額は本来は書面にするべき。←言った言わないにならないように。
(4)更新料を払わないと裁判になる←本来払わなくていいものなら裁判のしようが無いでしょ。
(5)家財保険（火災保険）は入居時に入り、更改しているのならそれでいいでしょう（但し、契約内容を確認した方が良い）
※借主の入る火災保険は家財の保険と借家人賠償特約（要は火事で建物を燃やしてしまった時、所有者から原状回復を迫られた時に対処する保険←重過失の時は借主に求償されますが）だと思いますよ。
「建物の所有者が誰か」は問題ではないので、別段新しく入る必要はないと言う事。

ところで、新所有者に代わる理由は？
相続？

所有者が変更になる理由として、「競売」が有ります。
この場合、借主が新しい貸主から「6カ月以内に退去」を通知された場合は従う事になります。←何年か前に法改正で
新しい貸主が借主に対し賃貸借契約を「新たに締結」すれば「6カ月以内に退去」しなくてもいいと言う場合
これは「新契約」なので

更新料やその他の取り決めを設定する事が出来ます。（正確には貸主の条件を飲まなければ退去）

質問文を見る限り貸主変更の経緯が無いのでとりあえず簡単に書いておきます。

お礼

詳しい回答、たいへん参考になりました。ありがとうございます。
更新料の線だけでは、正式ではないのですね。当時の不動産屋は知っていたはずですよね。
なぜ「契約当事者の押印」を要求しなかったのか、わかりません。

”契約は個別”ということを知りませんでした。疑問が解けてスッキリしました。

大家から入居の際、家財だけ加入するよう言われ2年ごとに毎年分きちんと支払い、家賃も滞納したことはありません。契約内容をもう一度、確認してみます。

新所有者に代わる理由は、分かりません・・・が、税金対策かも知れません。

長年住んでいると、水漏れや、畳の傷み、壁が剥がれたりしています。
家賃の他に＜管理費＞も支払っているのですが、水漏れの際に業者が開けた床の穴は、テープを張っただけ。
他のマンションでは、畳の張替えも大家が無料でする所も有るとか。

いろんな不具合は我慢していたのですが、ガス漏れの時は大家に電話したら、そちらからガス会社に連絡するよう言われました。
賃貸でも家の不具合は、借りている人が料金を払うのが普通なのでしょうか？

皆様からのご親切な回答に、少し安心することができ感謝しています。

回答No.2

noname#203300

大家しています。現住の物件を買ったことがあります。

>　新所有者に変わった場合、入居時の契約書は無効になるのですか？

　新大家がそのまま引き継ぎます。

>　家財保険は個人で加入しているのに、支払わなければいけないのでしょうか？

　証書を見せれば払う必要はありません。契約は履行されます。

>　入居時の不動産屋には、15年前の契約書が存在しないので、私の持っている契約書を渡すように言われましたが、更新料の証拠となるので渡していいのかわかりません。

　コピーを渡せば事足ります。ただ、『契約書の特約事項の更新料の支払いについての欄が、線で消されています。』は取り消した『線』の上に押印がないと疑われます。（誰でも『線』くらいは引けますから）

>　更新料を払わないと裁判になると言われたのですが、新所有者との契約をする際、一方的な内容の書面にサインをしないとどうなるのでしょうか？

　『更新料』については証拠となる文面が印もなく引かれた線だけでは前大家の証言が必要でしょう。それを避けるための『押印』です。相手が『裁判』覚悟で『契約書』の作成を求めているなら『裁判』になるのでしょう。後は判事の判断ですから外野が口出しできません。

お礼

早い回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。
「取り消した『線』の上に押印」は有りません。
契約書が古くカーボンで引いた薄い線なので、コピーしても線が写りませんでした。

大家に電話したら、全て管理会社に任せてあるから、うちには連絡するなと言われてしまいました。
引越しするにも費用は無く、無職では借りられないと聞きました。
もし裁判になったら弁護士などに支払うお金も無いので、不安でたまりません。

回答No.1

simotani

サインの必要はありませんし更新料も不要です。原契約書はコピーしてコピーを新大家に郵送すれば足ります。
もしそれでも更新料の支払を要求するならば大家側から裁判してもらえば宜しい。
裁判所には堂々と契約書副本を乙１号証として提出し「法定更新を前大家が認めている」旨反論すれば足ります。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

家賃を安くしてもらった経緯は口約束だけなので、最初の契約書に書かれている家賃にまた値上げされても仕方ないのでしょうか？

15年以上の家賃を単純計算したら、3000万以上になるので、今考えれば戸建が買えた金額を損したような気分です。
前大家も新管理会社に変わってから、連絡するなと言われ困っています。裁判で私に有利な証言をしてもらえるか分かりません。
素人の愚痴になってしまいましたが、心強い回答に感謝します。