42条2項道路の掘削・通行承諾書の入手は必要？

質問

• 私道の所有者が複数いる土地で、古い測量図しかない場合、42条2項道路の掘削・通行承諾書を入手する必要がありますか？不動産業者に承諾書を取ってもらうことはできないのでしょうか？
• 42条2項道路は建築出来る道路なので、通常は承諾書が必要ないと言われていますが、後々のトラブルや売却の際に問題になる可能性があるため、承諾書を取得することが推奨されています。
• 不動産業者によっては、承諾書の取得に努力するものの、それが条件となる場合は売却が難しくなる可能性があると言われています。白紙条件の要求も難しい場合があります。このような土地には手を出さない方が良いのでしょうか？

回答No.5

oyazi2008

再度回答します。
＞購入を検討している土地は相場よりもとても安いのです。
掘削許可の保証が出来ないから安い、ということはあるものでしょうか？

これは、当事者ではないのでなんとも判断が付きませんが、そういう可能性もあるでしょう。また相続などその土地の取得に自己の資金の支出をしていなく、遠方におられる場合、物件の欠点があれば割安での売り出し価格の設定は意外と承諾するものです。
今回の欠点は道路持分と設備の敷設に関してでしょう。

＞こちら（買主）で私道持主を訪ねて許可を取っていいか聞いたところ、それもあまり良い返答をせず、ダメなようなことを言っていました。

このような場合は、それが成就すれば購入するという強い意思表示をすることです。そうすれば先方が拒否する理由はなくなります。おｓれでも拒否するならやめたほうが無難です。出来れば第三者が訪問するのも良いですが、質問者さん自身がお願いしたほうが、相手方の顔色もわかりますし、建て主本人の方が先方も安心します。せめて同行しましょう。

＞そういった交渉が得意そうな不動産コンサルタントがいて、その方に掘削許可のことなどやってもらおうかと、考えています。
今やり取りしている業者は両手で、買主の間に入る形になるので、片手になります。

これは無理な相談です。物件を紹介して既に現在の業者とやりとりがあるいのですから、他の業者を介入させることは出来ません。それを望むなら現在の業者に手数料は支払い別途費用負担を考えなければなりません。これは不動産仲介のルールですから、質問者さんの考え方が間違っています。

位置指定道路と2項道路ですが、位置指定道路というのは、あらかじめここを道路として使用しますので、認めてくださいという申請をして、役所が認めた道路です。申請時には当然4ｍ以上の幅員があります。しかし昔の位置指定などは塀の築造などで現況4ｍ無い場合もあります。この場合は、4ｍ確保するために、申請図面の通り復元しなければなりません。俗に言うセットバックですが、対抗地から4ｍ確保されていれば良く、道路中心線を定めなくとも認められます。
2項道路というのは、建築基準法が施工された時に、既に建物に供せられる道路として使用され、幅員が4ｍ未満の道路で、役所が認定した道路です。
これは、建築確認行為を行う際に、隣接または対抗地と道路中心線を定め、その中心から2ｍ確保するための協議書（図面と承諾書）を作成します。
違いは位置指定は記述の通り、原則4ｍなければ建築できません。2項道路は対抗地は協議を認めれば良いので、自己が中心から2ｍ確保して4ｍ未満でも建築できます。
また、位置指定は道路部分が分筆され宅地とは別筆になっています。2項道路は自己の宅地を供与するので、所有権を有する宅地部分の一部をセットバックして道路にします。これは、図面上そうなっていれば良いので、分筆して筆わけまでしている2項道路の道路部分は少ないです。
通行権や設備の敷設に関しては、どちらも同様ですが、位置指定の場合は道路を持分で所有する場合が多く、承諾書等取得にはすべての所有者に一応当たらなければなりません。２項道路は、引き込みを要する宅地の前面道路の掘削許可があれば良いので、対抗地のみの承諾で済む場合もあります。

どちらも建築基準法の道路で建築確認を取得するには問題ありません。実際に建築工事をする際に、障害となる設備の引き込みの承諾等要するということです。

何分の1？かわからないという記述がありますが、それだと位置指定道路ではありませんか？
具体的に検討しているならば、公図、登記事項証明書、道路指定図等、各種設備配管図、など業者に用意させ、きちんと説明を受けましょう。
公図など接続不一致などの古い地域ですと、業者が公図を見て判断しようと思ってもわからないことがあるのも事実です。
不明な点やわからないところは、仲介業者へ良く聞いてください。業者は調査して報告しなければ、質問者さんでなくとも買う方はいません。
その土地のどこがネックなのか？良く説明を受けてください。
もしくは、業者売りを目論んでおり一般の方へは売る気がないのかも知れません。（面倒だから）

建物を建てるメーカーや工務店など既に決まってるのであれば、そちらに調査を依頼するのも手です。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
土地柄も好きなところなので希望の建物が建つようなら購入したいです。
必要書類を集めて調べてみます。