42条2項道路 掘削・通行承諾書

質問

現在、私道（42条2項道路）を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細：
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。（その際に道路の持分も分かるとのこと。）
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
　何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
　今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか？

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか？
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか？

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.１です。
２項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる（させる）ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり４ｍ（将来でも）が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません（できません）。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

２項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の２項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
２項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか？
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに２項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。

お礼

ありがとうございます。
取引している不動産業者がお休みの為、詳しい内容は明日以降に確認をします。

あと、申し訳ございません。当方が勘違いをしていました。
販売図面には「42条2項道路　無」となっていました。
この土地の接道は「位置指定道路」になります。
やり取りをしていた不動産業者にも散々2項道路という話を私からしていた気がしますが、勘違いしているなぁ、と流されていたのでしょう。
そもそも2項道路と位置指定道路が別のものというのも皆様から教えていただいて分かりました。
トピックの題名にも入れてしまいました…
色々と教えていただいてありがとうございます。

回答No.8

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんは。

＞この土地に関わる指定道路は共同の持分ではなく、場所、場所で所有者がいるようです。ですので当土地に持分があったとしても掘削承諾書は取得すべきだと認識していますが間違いはないでしょうか？

おっしゃっていることは、位置指定道路の土地が１筆ではなく細分化していて、それぞれに権利者（所有者）がいるということですね。
できれば質問者様も権利者に加われればいいんですけどね。

ただ、先にお答えしたように、位置指定道路なら建物を建てさせるために築造した道路だから、通行や道路の掘削に反対する理由が無いんですよ。
でも過去に気に入らない人間に掘削の同意をしなかった事例も知っているんで保証は無いんですけどね。
なので、あなたの認識は正しいです。
石橋を叩いて渡るに越したことはありません。

それと、私が引き合いに出した終端で届かない敷地があった事例は、昭和３０年代に指定された古い位置指定道路でした。
当時、測量屋が分筆を間違えたようです。
大変なミスですが、３５ｍ程度の延長で５０センチ程度の不足なので、誰も測量するまでは気が付かなかったものでした。
気が付かないままだったら幸せだったのかな（汗）

お礼

ご返答が遅くなりまして申し訳ございません。

終端が届かない敷地の件、50cmだけだったのですね。昭和30年の測量、、、今回検討していた土地も昭和20年代に位置指定道路に指定されたそうなのでその点も怪しいですね。

位置指定道路が「場所、場所」にという件、そうです、おっしゃる通りに細分化していてそれぞれ権利があるということです。しかもそれぞれの土地の前の位置指定道路に権利があるので、ほとんどの方が位置指定道路に物を置いていました。中でも私が現地に行って真っ先に目についたのが、位置指定道路に木が植わっていてそこに鉄パイプと網で囲っていた家です。一緒に見に行った不動産屋の担当にそのことを言うと無言で通り過ぎようとしていました。しかし、後で考えが変わったのか「掘削承諾書取得で懸念をしているのが、あの網で木を囲っている家なんですよね。ただ、あそこの家の方は警察のOBだし今は不動産業をやられているので変なことはしないと思いますが。」と言われました。今考えるとその点も懸念事項でした。

結果は、本社に購入の際の条件を申し出たところ、「担当者の不備の件は申し訳ございません。当土地は売れてしまいました。」とのことでした。ただ、今もまだこの土地はネットに売出中として出ているので本当か分かりませんけど。
契約後に全てが分かる土地でしたので購入をしなくて良かったと思っています。

色々と勉強になりました。ありがとうございます。

このトピックは締め切りますが、また検討している土地に懸念事項があります、、、ので、後ほど質問致します。トピックは「何故、告知事項有りの土地にしなければならないのか？購入後のこと」です。

皆様、今回のことはありがとうございました。

回答No.7

江戸川 コナン（@hanasuke12）

たびたび汚して申し訳ありません。
もうひとつ気になったこと。
位置指定道路で終端の場合は、現地での延長距離を確認してください。
こんな仕事を長年していると、笑えるような、情けないようなトラブルに遭遇します。
最悪だったのは、位置指定道路の終端と、終端の敷地が接していなかったこと。
指定の延長距離で、起点からの長さが少しだけ届かなかったんですよ。
もちろんそのままでは何も建てられません。
挟まれた間の土地は他人の土地ですから、どうしようもありません。
十分に気を付けてくださいね。
現地の状況にもよりますが、このあたりも現地を確認するなどを含め、信頼のおける業者から買うのが一番。

お礼

色々とありがとうございました。
やはり不動産業者曰く、位置指定道路になったのも測量したのも昔すぎるので、当土地に指定道路が含まれているかどうかは測量をしてみないと分からないそうです。

hanasuke12さんがおっしゃる位置指定道路の終端と終端の敷地が接していないかも契約前には分からないのだと思います。
それにしても接していない、ということがあるのですね。

この土地に関わる指定道路は共同の持分ではなく、場所、場所で所有者がいるようです。ですので当土地に持分があったとしても掘削承諾書は取得すべきだと認識していますが間違いはないでしょうか？

現在は担当者との相性が悪かったので本部に連絡をして、掘削承諾書の取得を白紙条件につけるのなら是非購入したいという旨は伝えました。
それがダメなら購入は見送ろうと思います。

ご助言をありがとうございました。

回答No.5

oyazi2008

再度回答します。
＞購入を検討している土地は相場よりもとても安いのです。
掘削許可の保証が出来ないから安い、ということはあるものでしょうか？

これは、当事者ではないのでなんとも判断が付きませんが、そういう可能性もあるでしょう。また相続などその土地の取得に自己の資金の支出をしていなく、遠方におられる場合、物件の欠点があれば割安での売り出し価格の設定は意外と承諾するものです。
今回の欠点は道路持分と設備の敷設に関してでしょう。

＞こちら（買主）で私道持主を訪ねて許可を取っていいか聞いたところ、それもあまり良い返答をせず、ダメなようなことを言っていました。

このような場合は、それが成就すれば購入するという強い意思表示をすることです。そうすれば先方が拒否する理由はなくなります。おｓれでも拒否するならやめたほうが無難です。出来れば第三者が訪問するのも良いですが、質問者さん自身がお願いしたほうが、相手方の顔色もわかりますし、建て主本人の方が先方も安心します。せめて同行しましょう。

＞そういった交渉が得意そうな不動産コンサルタントがいて、その方に掘削許可のことなどやってもらおうかと、考えています。
今やり取りしている業者は両手で、買主の間に入る形になるので、片手になります。

これは無理な相談です。物件を紹介して既に現在の業者とやりとりがあるいのですから、他の業者を介入させることは出来ません。それを望むなら現在の業者に手数料は支払い別途費用負担を考えなければなりません。これは不動産仲介のルールですから、質問者さんの考え方が間違っています。

位置指定道路と2項道路ですが、位置指定道路というのは、あらかじめここを道路として使用しますので、認めてくださいという申請をして、役所が認めた道路です。申請時には当然4ｍ以上の幅員があります。しかし昔の位置指定などは塀の築造などで現況4ｍ無い場合もあります。この場合は、4ｍ確保するために、申請図面の通り復元しなければなりません。俗に言うセットバックですが、対抗地から4ｍ確保されていれば良く、道路中心線を定めなくとも認められます。
2項道路というのは、建築基準法が施工された時に、既に建物に供せられる道路として使用され、幅員が4ｍ未満の道路で、役所が認定した道路です。
これは、建築確認行為を行う際に、隣接または対抗地と道路中心線を定め、その中心から2ｍ確保するための協議書（図面と承諾書）を作成します。
違いは位置指定は記述の通り、原則4ｍなければ建築できません。2項道路は対抗地は協議を認めれば良いので、自己が中心から2ｍ確保して4ｍ未満でも建築できます。
また、位置指定は道路部分が分筆され宅地とは別筆になっています。2項道路は自己の宅地を供与するので、所有権を有する宅地部分の一部をセットバックして道路にします。これは、図面上そうなっていれば良いので、分筆して筆わけまでしている2項道路の道路部分は少ないです。
通行権や設備の敷設に関しては、どちらも同様ですが、位置指定の場合は道路を持分で所有する場合が多く、承諾書等取得にはすべての所有者に一応当たらなければなりません。２項道路は、引き込みを要する宅地の前面道路の掘削許可があれば良いので、対抗地のみの承諾で済む場合もあります。

どちらも建築基準法の道路で建築確認を取得するには問題ありません。実際に建築工事をする際に、障害となる設備の引き込みの承諾等要するということです。

何分の1？かわからないという記述がありますが、それだと位置指定道路ではありませんか？
具体的に検討しているならば、公図、登記事項証明書、道路指定図等、各種設備配管図、など業者に用意させ、きちんと説明を受けましょう。
公図など接続不一致などの古い地域ですと、業者が公図を見て判断しようと思ってもわからないことがあるのも事実です。
不明な点やわからないところは、仲介業者へ良く聞いてください。業者は調査して報告しなければ、質問者さんでなくとも買う方はいません。
その土地のどこがネックなのか？良く説明を受けてください。
もしくは、業者売りを目論んでおり一般の方へは売る気がないのかも知れません。（面倒だから）

建物を建てるメーカーや工務店など既に決まってるのであれば、そちらに調査を依頼するのも手です。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
土地柄も好きなところなので希望の建物が建つようなら購入したいです。
必要書類を集めて調べてみます。

回答No.4

oyazi2008

NO。2です。NO.3の方に意見します。一般の方ならスルーしますが、取引主任者なようなので・・・

＞入口・出口があり、抜けている前提があるからなのです。地域性によって、そのような道路でも2項道路になる、と言うことが考えられないのです。

大変失礼な言い方ですが、役所で道路指定図や現地調査などされたことありますか？
行き止まりでも、公道に通り抜けられても、法以前で4ｍ未満で認定を受けたのは、42条2項道路です。当方宮城県の仙台市ですが、行き止まりの２項道路などいくらでもありますよ。

仙台市の都市計画図がネットで閲覧可能です。仙台市青葉区台原６丁目や若林区若林３丁目など所在を入力して、道路指定図を閲覧して見てください。
市道認定道路（緑）、位置指定（赤）、２項道路（青）など色分けで閲覧可能です。上記のエリアは戦前よりあった住宅街でごちゃごちゃしたところですが・・・・

＞そして、いずれにしても「2項道路」に指定されているならば、道路に持ち分が有る無しに関わらず、民間人同士が交わす何らかの書類など全く不要のはずです。
また、水道などのインフラで、道路を掘削するなども、水道局の業務の範疇で、あなたが腐心する必要など皆無のはずです。

これも実際に工事の段取りを把握されていない。私有地への水道や下水、ガスなど引き込みに際して、必ず道路所有者の承諾書を原則必要とします。不要なのは公道のみです。そしてそれは水道局の業務の範疇ではなく、受益者（引き込みする者）が、整え申請する必要があります。
私の様な業者が開発行為など行う際も、すべてこちら側の計画であり、工事であり、負担です。水道局は図面を精査して、現場チェックして、最後に業者から移管（寄付）しておしましです。

また位置指定や２項道路を問わず、持分の無いものには、通行や掘削をさせないという場所はいくらでも存在し、そのトラブルも耐えません。法的に権利があるとか裁判すれば勝つとか、理論ではなく、実際に物事がわからない道路所有者など沢山います。
そこに土地を買い家を建てるのに、トラブルを想定して買う消費者などいませんし、業者は、そのようなトラブルにならないよう未然に察し、対策を講じる必要があります。

少々認識不足だと思います。

お礼

再度、ありがとうございます。
おっしゃる通りに水道局からは掘削承諾書がいると言われ、自治体からは建築法？では承諾書はいらないが、民法ではいると言われました。

あと、販売図面には42条2項道路と書いてあって、不動産業者には位置指定道路だから承諾書が要らない、と言われました。

42条2項道路と位置指定道路は別のものでしょうか？

回答No.3

kenanami3150

団塊世代の不動産問題解決コンサルタント(宅建主任者)です。

あなたの文面で多少、疑問符がつくところがあるのですが、少しお話します。

「42条2項道路」に指定されている道路の「行き止まり」の土地を購入・・・とありますが、本当に行き止まりなのかが不可解なのです。

なぜなら、行き止まりならば、その道路に面する所有者（又は関係者）だけの使用、とみなされて良いので、「2項指定」になどならない、と思われるのです。

基本的に、「42条2項道路」とは、昔の一定時期に、それまで不特定多数の一般人が道路として通行していた、と言う道路を法規定したものなのですが、それは、入口・出口があり、抜けている前提があるからなのです。

地域性によって、そのような道路でも2項道路になる、と言うことが考えられないのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、いずれにしても「2項道路」に指定されているならば、道路に持ち分が有る無しに関わらず、民間人同士が交わす何らかの書類など全く不要のはずです。

また、水道などのインフラで、道路を掘削するなども、水道局の業務の範疇で、あなたが腐心する必要など皆無のはずです。

ただ、その道路に接面する近隣の所有者たちが、知識がないが故に、不要な書類その他を求めるような環境であれば、あなたが購入する価値がない地域なのかも知れません。

あなたは恐らく、購入前なのでしょうが、購入後にバカげた人間関係を強いられるコトが予見されるなら、購入は避けた方が賢明かも知れません。

以上、参考になれば幸です。
－－－－－－－－－－－－－－
なお、よければ検索サイトで私の公開ID「kenanami3150」を開いていけば、私の「知恵ノート」が見られ、参考になる項目があります。

お礼

ありがとうございます。
購入検討している土地の一部が昔は道で、突き抜けて通っていたそうです。
その道を昭和20年代に当土地と隣の土地に含めたので、行き止まりの道が出来上がったそうです。
それが関係していますでしょうか？

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
通行承諾に関しては、特に気にされる必要はないかと思います。私道といえどもあくまで道路ですから、そこに生活する方の通行を制限することは出来ませんから。
現地に車等で足を運んで近隣から苦情等出なければ大丈夫ですよ。

問題は各種設備で、水道の本管と下水管は公共なのでしょうか？私有なのでしょうか？
道路の掘削以前に、公共ならば問題ありませんが、これが私有だと引き込みに対して、名義上の代表者等から管使用の承諾等求められます。また、水道管は私有管の場合で本管の口径や引き込み距離と現在の分岐口径や戸数の関係から、新たに引き込める口径に制限がある場合もあります。
20ｍｍメーターが不可で13ｍｍしかつけられないなど（水圧の関係です）。私有管は費用発生の可能性もあります。現在古屋がたっており既に設備を使用している状態なら、設備更新で引き込みしなおしも許容されますが、更地に新たに引き込むとなると、私有管の場合は注意が必要です。
上記の様なことは確認済みでしょうか？？また公共でも50ｍｍ管を移管した場合などは、やはり引き込みに関しては、局の確認が必要です。下水は一般住宅なら径による制限はありません。

私道の掘削等の承諾ですが、当方の営業地域だとほぼ誰がやるにしろ、引渡しまでに書類は揃え、当然一部には所在不明や未相続など、不明の方々など出てきてしまいますから、揃えられるだけの署名押印で、大丈夫か？局に確認し、買主へ引き渡します。競売などで当方が買取した土地も同様に買主へすべて整えて引き渡します。
尚、反対する人がいれば別ですが、署名が整わない（押印をもらえない）ということで、引き込みが出来ない事はありません。おおよそ所有者の過半数以上の署名があり、上申書の提出により（許可した水道局へは迷惑をかけず、私が責任を持ちますという内容）引き込みは可能です。

これは、万一トラブルと買主は住宅を建てられないという深刻な事態に陥りますから、売るだけ売って後は、勝手にどうぞ・・・・・ってのはどうでしょうね。じゃその仲介している業者が価格は別にして今のままで買取するか？って話しです。目処位はつけるでしょう。ましてわからない素人にさじを投げるのはいただけないと思います。売主にはそれをしてもらわなければ、売り物にならないという説明をして、何も売主へやらせる必要は無く、業者なり、調査士なりがやればよい話しですから。

文章を見る限り、契約後に測量、事前協議、調査士が測量図の図面への押印と一緒に設備関係の掘削承諾も取得するという進め方だと思うので、契約しない限りこれの可否がわからないならば、質問者さんの力量では避けたほうが良いでしょう。

どうしてもその土地が欲しいならば、公図から物件の前面道路部分（土地に接する部分だけで良い）の土地の登記事項等取得して、そこに実際お住まいになられている方々に、承諾の可否を尋ねてみることです。（遠方の方などは取得できなくとも支障ありません）タオルや手ぬぐいぐらいの心遣いは持参してください。もしくはこれを誰かに依頼するか？です。そこで見込みが出来れば良いでしょう。
位置指定で持分が無いということとは別で、2項道路の場合は、ほぼ接する所有者全員が道路後退して、道路に宅地を供与している状態となりますから、位置指定よりはその手の承諾も得やすいです。

この手の実務は不動産売買というよりは、建築時に発生する事案なので、自己で土地を仕入れたり、建売したり、建築したりという業務に携わらない仲介専門業者はなどは、残念ながら理解が薄く認識不足の傾向があります。
御参考まで。

お礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。
購入を検討している土地は相場よりもとても安いのです。
掘削許可の保証が出来ないから安い、ということはあるものでしょうか？
因みに、こちらから掘削承諾のことを聞かずとも、この不動産業者から話してきました。
あと、こちら（買主）で私道持主を訪ねて許可を取っていいか聞いたところ、それもあまり良い返答をせず、ダメなようなことを言っていました。
契約前に訪ねることはあまりしないものなのでしょうか？
そういった交渉が得意そうな不動産コンサルタントがいて、その方に掘削許可のことなどやってもらおうかと、考えています。
今やり取りしている業者は両手で、買主の間に入る形になるので、片手になります。
ただ、間に入れさせなかったり、売らないようにやりくりをするのではないかと思っています。間に入ったらやり取りしている業者が嫌がるのは分かっているので悩んでいるのですが…間に入れたから買える可能性が高まるといったことはありますか？

回答No.1

江戸川 コナン（@hanasuke12）

おはようございます。

２項道路については理解されていると思います。
家を建てるための条件ですが、建築基準法で要求しているのは接道義務だけです。
つまり避難の担保としての最低基準だけ。

でも実際にはインフラ接続のため道路の掘削が必要になります。
道路が公道でない私有地の場合は、道路ですから通行そのものは受忍されるでしょうけど掘削はその都度権利者からの同意が必要です。

ただ、古い話で多数の権利者がいる場合や所在不明で今頃は亡くなっていてもおかしくないだろう、という方の名前も出てきたりします。
実際に同意が無くては工事をしないか、水道業者やガス会社へ事情を話し問い合わせてみてはいかがでしょうか。

あまりサービス精神の無い不動産業者ですね。
同意を取るのがめんどくさいんでしょう。
同意が取れないことを見越しているのかもしれませんし。
でも業者は売り手です。
条件を付けて、嫌なら買うな、というのも仕方ありません。
まだ時間的に余裕があるのなら、お住まいの自治体に相談窓口があれば相談してみるのも手です。
よく無料の不動産相談などを開催していますよ。

道路の権利者が事前にわかれば、あなたが、または建物を注文しようと予定している施工者から打診してみることもできるでしょう。
ご近所を尋ねて聞いてみるのもいいかもしれません。
よほどのトラブルが無ければ掘削くらいを拒否されることは無いんですけどね。
最後の決断は買主さんがするしかありません。

お礼

早速のご回答をありがとうございます。

水道局と自治体に確認をしました。
掘削承諾書が必要とのことでした。

本件を担当していた不動産業者には
位置指定道路だから掘削するのに
本来は承諾書はいらない、
と言われていました。

両手業者でしたので、
間に（買い手側の）仲介を
入れようかと思います。

間に入れると
売ってくれないということは
あるのですかね？