マンション管理-保全と補修の区別

質問

マンションの管理に関する問題で、保全は総会や理事会の承認がなくてもだれでもできる。たとえば外壁のタイルがはがれていれば誰でも補修することができ、その費用に関し管理組合に請求できる。しかし、外壁のコンクリートがはく落して内部の鉄筋が錆びていて、その補修に数十万円の費用を要する場合はどうでしょうか。管理会社はこの場合も「悪くなったら直すのが当たり前だから」と言う理由で理事会で採決しようとしています。わたくしは、この場合の補修には費用も相当になること、補修方法について意見がわかれることが予想されること等、総会決議事項とするのが妥当と思うのですがどうでしょうか。管理会社のような解釈をすれば大規模修繕工事も保全となって理事会の採決すら不要となるとおもうのですが、いかがでしょうか。保全と補修はどこで線引きされるのでしょうか。お教えください。

回答No.2

cowstep · ベストアンサー

No1回答者です。
「管理会社はすぐに工事をしたがるので、総会決議でなく理事会専決事項にしたい。」と決めつけるのは、余り賢明でありません。予備費の枠内で理事会で決議できる範囲内であれば、補修工事は速やかに実施して、原状に戻すことが望まれます。
また「私は大規模修繕工事に備えて、積立金を残したいので簡単に工事させたくない。」というのはご尤もな意見で、小規模な工事は積立金を取り崩さすに、管理費の予備費を使うべきです。積立金は計画的な大規模修繕に限定して使用すべきものであり、計画に無い工事のために取り崩す時は、小額でも総会の決議事項とすべきでしょう。

お礼

そうですね。私はかなり管理会社に不信感を持っているので管理会社がマンションのためにアドバイスしてもなにか裏があるのではないかと勘ぐってしまします。管理費の予備費の範囲内の補修か、そうでないかを判断基準にします。ありがとうございました。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

＞保全は総会や理事会の承認がなくてもだれでもできる。たとえば外壁のタイルがはがれていれば誰でも補修することができ、その費用に関し管理組合に請求できる。

これはダメです。勝手に外壁を直してはいけません。当然、管理組合に請求もできませんし、場合によっては、大いに叱責されて、原状復帰の負担金を請求されます。躯体に関わる部分の修復を個人の選定業者に任せて好いはずがありません。

＞外壁のコンクリートがはく落して内部の鉄筋が錆びていて、その補修に数十万円の費用を要する場合はどうでしょうか。管理会社はこの場合も「悪くなったら直すのが当たり前だから」と言う理由で理事会で採決しようとしています。

これは管理会社が正しい。その為に、例えば、私が理事長を務める管理組合では、修繕積立金会計支出予算として「予備費」二百万円が毎年、計上されています。数十万円規模のことならば、理事長決定、理事会などは事後報告でも問題ありませんね。

第一ね、外観上の美観を損ねてマンションの資産価値を大幅に下げてしまう前に、数十万円で、そういう事態が回避できるのに、それをしない管理組合理事会は無能の謗りを免れません。私なら、そんな理不尽なことを言う組合員、役員がいたら、一喝して黙らせます。全員の資産価値を守るということを蔑ろにする人には、キツい物言いが必要です。鉄骨が露出している場面が、どれだけ資産価値を下げるのか、それが分からぬ人には、マンションを退去してもらいたいくらいです。

数十万円内で納まる工事ならば、まず、管理会社に調査させ、見積もりを出させてから、理事会にて吟味検討すれば宜しい。私なら、即刻直せと管理会社に命じ、そして、理事会では事後報告としますが、穏便に事を運びたければ、管理会社に見積りを出させてから、ネットなどで他の専門業者の見積りと比較し、理事会に諮ります。まあ、二割前後までの割高感ならば、後々のことを考えますと、管理会社に工事一任するのが得策です。5割り増しの割高感であれば、管理組合主導により専門業者入札をしましょう。

管理組合の自主性ということに関しては、もう少し、勉強が必要ですね。管理会社を信用してはいけませんが、無闇に疑うのも良くありませんね。管理会社不要、自主管理など何時からでもできるということを匂わせつつ、管理会社と付き合えば、管理会社も下手なことは出来ません。まず、管理規約をシッカリ読むことから始めましょうかね。貴方の疑問は、管理規約を読めば解けるようになっているはずです。理事会では何が出来るのか、組合員(区分所有者)としては何が出来るのか、そういうことが貴方のマンションの管理規約に明記されていますよ。

補足

少々回答者様のマンションと私のマンションでは規模が異なるようです。私のマンションは30件で予備費も20万円程度です。回答者様のマンションは予備費200万円というのは100件規模以上でないでしょうか。躯体に係わる部分の補修を個人でしてはいけないのに理事会で専決できるという理由がわかりません。美観を損ねるぐらいでは緊急性に乏しく、総会を速やかに開いて決議するというのが標準管理規約にもかなった解釈でないでしょうか。ちなみに私のマンションの管理規約では理事会は「総会の委任を受けた事項についてのみ専決できる」との記述があります。ただし、先日スロープの手すり設置につき、多くの理事が理事会専決しようとしたのを必死で説得して臨時総会を開いてもらいました。そのとき、けっこうな罵声を私はあびたので今後、年間50万以下の事項については理事会で専決できることを総会議案とし、決議されました。今回のコンクリートはく落は50万円以下なら当然理事会で専決できますが、おそらく80万円程度になると思います。それでも、理事会で専決できるでしょうか。管理会社解釈は「50万円は改良工事枠であり、保全はいつでも当然に行うべき」という解釈のようです。

回答No.1

cowstep

原則論としては、「細かい修繕の場合は理事会の権限で行いますが、マンション全体の資産価値に関わるような大規模修繕は総会の承認を得る必要があります。理事会で決定すると業者の選択をし、臨時総会や住民の任意参加による工事説明会などを経て予算を決定、総会の承認が得られれば実際に工事の日程を決めて委託することになります。
http://www.goodnight-irene-film.com/02/003.html
具体的な線引きとなると、難しい面があり、「外壁のコンクリートがはく落して内部の鉄筋が錆びていて、その補修に数十万円の費用を要する場合は」、金額が数十万円で予備費の枠内であれば、理事会の決議でも良いと思われます（臨時総会を開催して、工事が可決されれば良いのですが、否決された場合、着工できなくなってしまうおそれがあります）。予備費の枠を超える場合は、臨時総会を開催して、補正予算の承認を得るべきだと思います。
修繕方法に関して区分所有者の意見が分かれている場合は、アンケートを実施することが望まれます。

お礼

ありがとうございました。「マンション全体の資産価値にかかわる。」という点と「予備費の枠内かどうか」ということがポイントになるのですね。線引きが難しいというのは以前から感じていました。管理会社はすぐに工事をしたがるので、総会決議でなく理事会専決事項にしたい。私は大規模修繕工事に備えて、積立金を残したいので簡単に工事させたくない。というところで意見がわかれています。良い参考になりました。重ねてお礼申し上げます。