相続した土地へつけられていた仮登記

質問

数年前父が他界し（母親は幼少期に死別）、他に兄弟もいなかったため、遺産は全て私が相続しました。（所有権移転済み）
遺産は特に不動産、中でも農地の割合が多く、農業を行っていない私にとってその扱いについて考えあぐねていました。
そこで、農地の活用法を役所に相談しに行ったのですが、それまで相続した土地がどの辺にあるかのおおまかな場所は把握していたものの、詳しくは知らなかったため（点在している土地も多かった）、わざわざ担当者の方が調べてくれたのです。
その際、父が生前「あそこは他人に売った」と言っていた土地があり、私もそこで見知らぬ男性が畑仕事をしていたことを何度か見かけたことがあるのですが、売ったと聞かされていたその土地が、何故かまだ名義が変わっていないことがわかりました。

不思議に思い、数日後その畑で作業していた男性に話を聞いてみると「この土地は（私の父から）買ったことは間違いないが、まだ代金を全額支払ってない。仮登記はしてある。」ということでした。（後日、登記簿を確認しに行ってみると、確かにその男性を権利者として、平成9年1月に農地法第5条の許可を条件とする所有権移転の仮登記がされていました。）

しかし、詳しい話を聞こうにもその方は「このことに関しては、弁護士を伴って話がしたい」とのことで、結局来月話し合いを持つことになったのですが、こちらとしても弁護士や司法書士に相談に行くにも、詳細が全く分からないため、とりあえずは話を聞きに行こうと思っています。
ちなみに、私の方は、前述の通り、父から「あの土地は売った」という話を聞いてはいましたが、遺品から売買契約書などの類が見つかっておらず、売買金額や支払方法、先方が今だ支払をしていない理由や、その期間等々、詳細が全く分かりません。

もちろん、不用意に書類にサインしたり印鑑を押すなどということはありませんが、どのような話が行われるか見当も付かないので、このような話し合いの際、何か注意すべき点や、お気づきの点があればご教示ください。
よろしくお願いします。

回答No.1

megira · ベストアンサー

農地法第３条第７項（第５条第３項に準用規定あり）に、「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない」と規定されているため、農地の所有権移転は、農地法第３条許可又は第５条許可のどちらかの許可を受けなければ、法的な効力が発生しません。

許可がすぐには受けられない見込みである場合に、「二重譲渡に備えた、許可が受けられた場合の登記順位の保全」を目的として行われるのが、農地法の許可を条件とした売買契約に基づく仮登記ですが、これは「あくまでも予約的な意味合いのものであって、農地の引渡しなどは行われない」ということを前提として、容認されるものです。（農地の引渡しが行われた場合は、無許可売買となりますので農地法違反であり、罰則適用の可能性があります。）

要するに、農地法の許可が受けられないから、所有権移転の条件が整っていないということですね。

(参考）
「農地について所有権に係る移転請求権保全の仮登記及び条件付権利(又は期限付権利)の仮登記の申請があった場合の取扱いについて」
(平成20年12月1日20経営第4874号、20農振第1409号農林水産省経営局長、農林水産省農村振興局長通知)　
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/936/290/155,0.pdf
（４ページ目)
(3) 農業委員会は、(2)の調査により、本登記をするために農地法に基づく許可等の手続が行われていないことが確認されたものについて、次の対応を講じることとする。
(1) 当該農地の所有者に対し、次の事項を周知徹底する。
ア 農地の売買は、農地法に基づく許可等がなければ、所有権移転の効力を生じないこと。
イ 農地法に基づく許可等がなければ、売買契約の締結がされていても、農地の所有権は仮登記権利者ではなく、農地の所有者にあること。
ウ 農地法に基づく許可等を受ける前に仮登記権利者に農地を引き渡した場合は、農地法違反となり、同法第64 条の規定に基づき３年以下の懲役又は300 万円以下の罰金（法人が転用目的で農地を引き渡した場合にあっては、同法第67 条の規定に基づき1 億円以下の罰金）の適用があること。

(2) 農地の所有者が耕作を放棄するに至った場合には、耕作を再開するよう指導するとともに、自ら耕作再開が困難な場合には、貸付けを行うことが適当であり、貸付けがなされるよう指導する。
なお、農業委員会は、農地の所有者が認定農業者等への貸付けを希望する場合には、借受者のあっせんに努めること。
この場合、農地の所有者に対しては、基盤法第18 条に基づく農用地利用集積計画による利用権の設定等によれば、期間満了に伴って農地が返還されること、利用権の設定等に当たっては、基盤法第18 条第３項による同意が必要となる者の中には仮登記権利者は含まれないことを、また、借受者に対しては、２号仮登記がされた農地であることを、あらかじめ説明しておくものとする。

(3) 当該農地の仮登記権利者に対し、次の助言等を行う。
ア 農地の売買は、農地法に基づく許可等がなければ、所有権の移転の効力を生じないこと。
イ 農地法に基づく許可等がなければ、売買契約の締結がなされていても、農地の所有権は仮登記権利者ではなく、農地所有者にあること。
ウ 農地法に基づく許可等を受ける前に、農地の引渡しを受けた場合は、農地法違反となり、同法第64 条の規定に基づき３年以下の懲役又は300 万円以下の罰金（法人が転用目的で農地を引き渡した場合にあっては、同法第67 条の規定に基づき1 億円以下の罰金）の適用があること。
エ 農地の転用を希望している仮登記権利者に対しては、２号仮登記を行ったとしても、農地転用許可の判断において何ら考慮されるものではないこと。

お礼

大変参考になりました。
ご回答ありがとうございました。