遺産相続問題

質問

図にＳＮＤ家の家系図を示します。
私は、祖父の孫で、長女の子供（長男）です。
祖父母は逝去しております。
祖父の遺産（宅地と水田４か所）相続について、
法定相続人の構成は、現在、子供３人（長女・次女・四女）と孫3人（次男の子供１人と三男の子供２人）です。
長女と三女とは電話で確認した結果、法定相続人達が集まって、分割協議書を作成していないし、
委任状に捺印した事は無いと申しております。

現在の遺産状態を調べると、子供の中の三男が生前に三男名義に移転している事が市役所への電話をして固定資産税納付者名から判明し、正式には名寄帖の交付申請をする所存です。

Ｑ１：現在、残存する遺産は、家宅があった宅地と地続きの水田（実態は畑）ですので、五分の一が残存しています。
　　　現在の相続人は、子供３人（長女・次女・四女）と孫３人次男の子供１人と三男の子供２人）です。
長女・三女は、事前協議もせず、誰が三男名義に無断で移転したのか？
三男の配偶者に問うのは無関係ですが、三男が逝去している現在は、二分の一が相続できるから
容易に元に戻す事に同意はしないであろう。
元に戻すには、現在の法定相続人達（三男の配偶者を除いて）の協議書を作成して、戻せますか？

Ｑ２：祖父の遺言書無し、財産目録無し、分割協議書無しと言う状態ですので、先ずは、祖父が逝去した時点の遺産（土地）の全貌（地番・地籍・面積）を現場調査と名寄帳・閉鎖登記簿などを頼りに
現地で公図擬きを作成する事を計画中です。

土地の現況と８０才を越える子供３人と孫３人の分割協議をするにも、三男が協議をしないで自分名義にした土地に対する換価額の請求が生じると思います。
また、節税も念頭に、３人が遺産相続税を支払える蓄財状況も絡んでくるでしょう。
果て、行政書士、司法書士、税理士、弁護士に委任すると高額と１年間ぐらいかかるのだろうか？
対応要領の助言をお願いします。

回答No.1

noname#184677 · ベストアンサー

手順が間違っています。
まず、相続財産の地番から法務局にいき家宅があった宅地と地続きの水田（実態は畑）の登記簿を調べ所有権者が誰になっているか、確認します。
その足で地元の不動産屋にいって価格査定を依頼します。
だいたい、宅地面積にもよりますが首都圏であっても２０００万～３０００万の評価ではないでしょうか。

＞長女・三女は、事前協議もせず、誰が三男名義に無断で移転したのか？

移転していないと思います。固定資産税の支払い代表者が三男であったというだけで
登記簿上の所有権者は祖父の名義ではないでしょうか。なぜなら分割協議書もしくは
遺言状によらないと相続登記ができない・・・相続登記ができないと所有権は
法定相続人の共有のままということになります。

＞行政書士、司法書士、税理士、弁護士に委任すると高額と１年間ぐらいかかるのだろうか？

これは、まず買い手のある土地かどうかの判断からです。仮に３０００万円の評価がでたとして
買い手がいなければ換価分割できませんね。
行政書士は関係ないし、税理士がでるほどの相続税額ではないです。ましてや弁護士は不要。
分割協議書は便せんに手書きで実印押せばOK.
共有名義ののまま売却するなら、煩雑だけど不動産仲介に頼むだけ。
だれかが代償分割の形で取得するならはじめて司法書士が必要になります。

お礼

早々のお応えをありがとうございます。
本日、市役所から名寄帳の写しを発行できるとの回答メールがありました。
名寄帳とは固定資産税を納付している三男名義の土地が対象です。
次に、私の目的ですが、祖父が逝去した昭和２９年当時の遺産の実態です。
市役所には電話でも問い合わせたのですが、祖父名義の土地が点在しているとの事。誰が固定資産税を納付しているのか、該当する姓名を問われ、私は応えましたが、それらの姓名は該当しないのです。
次女が嫁いだものの姓名の姓が同一ですので、コンピュータ・システムが対応していないのではないかと推察します。
先ずは、三男名義の土地が名寄帳から地番・地籍が判明するでしょうから、これを頼りに、所在場所を知っている次女・四女・私が現場確認を行いたいと起こます。
逝去した三男の配偶者も、今になって、長女・次女・四女と反目されるとは思ってもいなかったことでしょうし、長女の母は、過去の事には確執しない様に説明しますと判ったと申します。
農村の発展を志していた祖父の寝食を忘れて奔走していた祖父の姿があります。長男の戦死、次男の病死、配偶者の死亡が連続した終戦直後の情景が思い出されます。次女が今は独居で電話にも出ませんが近くにいる長女とは電話で元気である事を確認しました。
ご指摘いただきましたとおり名義変更がなされていない土地が残存しているならば、祖父母が残した志を残す為に、桜の木「新種の舞姫」を植樹したいと考えております。長女の母は９２才になりますから、次女・四女との歓談とともに祖父母の墓参に連れ出す事を計画です。
Google MAPで見た水田に家が建ち始めたり次女の嫁ぎ先の家が消えている等、電話で次女の子供（長女）に聞くと、次女が独居して、家はあると申します。
そうそう、三女と提示・問い合わせをしましたが、四女の誤りでした。

高齢化した法定相続人達ですので、残存する土地が浮上した場合、遺産相続の節税課題も浮上します。宅地から遠方なのです。評価額は５００円以下でしょう。道路から離れ、水道・電気・下水道も無いのです。

桜の木を植えるには良い。が、育成には６年かかる。
私は、育成する耐力・気力も失せております。
でも、祖父の志ととともに、次女・四女（叔母さん達）とは幼少の頃に面倒を見て貰いましたから奉公する所存です。

どうも暖かい助言をありがとうございました。

回答No.3

toratanuki

まず、固定資産税納付と所有者は無関係です。

登記簿謄本を取って、誰の名義かを確認し、名義が代わっていれば、原因を調べる。

遺産分割調停を申し立てる。
１０年もかかるのは、何もしていないから。
調停不調でも、自動的に審判で裁判官が結論を出す。

お礼

早々のお応えをありがとうございます。
長女・四女は、地番・地籍を知りません。登記簿謄本の写しも持っていません。
ですから、土地の所在場所を知っている四女と私が現況を確認し、公図から地番・地籍を摘出して、登記簿謄本を取り寄せる。
地元の行政書士は閉鎖登記簿を調べる必要があると電話での助言ですが申します。50年間も何もしなかった。と言うのも終戦後の地方では、昭和２４年に家督制度が廃止され、公平な均等分割の新制度を知る由もなかったと推察しております。
どうもありがとうございました。

回答No.2

chie65535

＞Ｑ１：
＞元に戻すには、現在の法定相続人達（三男の配偶者を除いて）の協議書を作成して、戻せますか？

元には戻せません。既に「三男に贈与された財産」であり、相続財産とは一切無関係の財産ですから。

但し、遺産分割協議の際に「生前に受けた贈与があるから、その分、三男の分の相続財産を減らしたい」と主張する事は出来ます。

出来るのは「主張だけ」なんで、実際に相続を受ける三男の遺族が「納得できん」って言ったら、それまでです。

＞Q2：
＞果て、行政書士、司法書士、税理士、弁護士に委任すると高額と１年間ぐらいかかるのだろうか？
＞対応要領の助言をお願いします。

誰かがゴネ続ければ、遺産分割が終了しないまま、１０年、２０年と経過しますよ。

事実、遺産相続が終結しないまま１５年くらい揉め続けて、このサイトで相談している質問などもありますから。

お礼

早々のお応えをありがとうございます。
祖父が生前に三男に贈与したとは考えられない経緯があります。戦地から帰還した三男は、祖父とは馴染まず、すぐに遠隔地の地方公務員になりました。長女は東京に上京しておりました。次女と三女が残り、祖父の面倒を見ておりました。
四女は隣村に嫁ぎました。
次女は祖父が逝去した後に近くに嫁ぎました。
従って、長女の母が申しますには、三男が、遺産相続を勝手に行ったと言う捉え方をしております。
協議書がなく、移転登記が行えたのか？と言う疑問が残ります。、
現在の市役所に問い合わせますと三男が固定資産税を納付しているとともに、祖父名義の土地がまだ、点在しているとの由。
次女と四女、及び、私が幼少の頃に知っている祖父の土地について、現地確認をし、市役所と法務局で、祖父が逝去した当時の土地の所有実態を把握し、現在、三男が納付している対象の土地（地番・地籍）を確認したいと思います。市役所からは名寄帖を発行することができるとの回答メールが本日ありました。これは三男の名義になっていると思います。
高齢化した法定相続人達ですので、残存する土地についても分割協議書すら知らない様子ですので、発起人・音頭取りと名乗りでるも苦渋すると覚悟しております。
どうもありがとうございました。