専業主婦は担保があっても投資不動産ローン組めない？

質問

十代男性です。
母が不動産投資をしようとしています。
現在の資産は現金で用意できるのが300万程度と、横浜、東京に区分所有のマンション二つ(合わせて1000万程度の価値)、それと担保として用意できるのが母の両親の実家(2500万程度の価値)です。
担保があればローンが降りると思っていたのですが、どこの融資も勤務していることが必要条件となっています。
例えば500万円の区分所有のマンションをローンで買いたい場合、前述の不動産を担保に入れても融資が降りないものなのでしょうか？
もちろん銀行によって差はあると思いますが、やはり購入金額を上回る担保を提供できるとしても不動産投資のローンは降りないのでしょうか？

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　つまり、不動産投資のプロです。質問者さんは未成年の男性ですね？

　借金してマンションの部屋を買って、例えば、月に年間120万円の家賃収入があって、お母さんが年間120万円銀行に返済したら、財布が空っぽになるのは分かりますよね。

　ところが、この日本には税金というのがあって、財布が空っぽのお母さんにも税金が、たぶん10万円くらいかかります。

　税金分確保してないと、税金を払うタメにまた借金するような状態になります。いわゆる「多重債務者」です。借金がドンドン増える。

　税金以外にも、数室程度の不動産しか持たない人は、自分で管理しないで不動産業者に「管理手数料を払って」管理してもらいますので、その資金も必要です。

　さらに、管理組合に管理費や修繕積立金も支払わなければなりません。

　途中で部屋のリフォームや大修繕も必要（管理会社のいいなり）です。大金がドッと出て行きます。

　さらに怖いのは、空室や滞納者が出るということです。

　空室や滞納が出ると、家賃は入りませんが、返済も、管理費＆修繕積立金も、業者への管理手数料も、リフォーム代も、（原則は）税金も、払わなければなりません。

　そういうのをマジメに確保していくと、返済できません。

　とにかく、出るのは決まっていても、入ってくるのは決まっていないのが不動産投資なのです。

　で、返済できないことになると、銀行は担保の物件を強制的に売却してもらうわけですが、素人さんは自分の失敗を認識できないので「がんばったのに、銀行に家を取られた」とか言って回るのだそうです。

　とりわけ女性は犠牲者になりやすい立場なので、女性に「だまし取られた」とか言って回られると悪者になるのは銀行です。

　質問者さんも大人になると分かると思いますが、世間には「貸した銀行も悪い！」という意見が氾濫しています。

　へたをすると、銀行も、ではなくて、銀行"が"悪い、「プロなんだから、返せないことは事前にわかったはずだ。なぜ貸したのか！」とかね。

　銀行は、悪者にされたり、担保に入った物件を自分の物にしたくて貸すわけではないので、家賃とはべつにしっかりした収入源がないと貸すことはできないと決めているのです。

　借りた資金でマンションを買って、必ず借金を返済できると決まったような優良物件があったら、銀行や私らプロが買います。そもそも建築会社が売らないでしょう。

　皆さんの手に入るような物件は返済できない可能性が高いと思わなければならないのに、アマチュアの皆さんは悠々と料金を払って管理をほかに任せてる。儲かるわけがないのです。

　私は父に「三種類の返済方法を確保してから買え」と教育されていました。

　まず、家賃（自分で管理するので返済に回せる資金が質問者さんのお母さんよりずっと多い）、それがダメなら、農業など賃貸以外の収入をぶち込む、それでも足りないならその物件を売る（売らされるのではなく自分で売る）。

　質問者さんのお母さんもそんなふうに、資金返済の道を用意してから、投資を始めたほうがいいと思います。

回答No.1

osamin

ローン（借入）は返済財源が必要です。
住宅ローンなら給与などの収入が必要です。
担保はあくまで、返済できなくなったときの保証です。
しかし、
不動賃貸業なら賃貸収入を見込んで、返済財源にできるはずです。
つまりアパート経営者はアパート収入から返済する・・・
アパート経営者は必ずしも、どこかに勤務する必要は無いはずです。
ただ、見込まれる不動産収入では返済が困難となる恐れがあれば
他に収入があるかがポイントになります。
マンション一戸では、もし借主がいなくても
返済できる収入が他にあるかがポイントになるのではないでしょうか？