家賃の経理処理について

質問

家族共有の不動産を私が代表となり賃貸します。
以下の方法のいずれが良いでしょうか？

(1) 私が家賃を受け取り、各人の持分割合で按分して分けてそれぞれが確定申告する

(2) 私が家賃を受け取り、各人に賃貸料を払い、他の経費とともに計上して申告する

(2)の場合は私が個人事業主となるのでしょうか？それなら確定申告・納税の前に事業開始の届出が必要ですか？
また結局は各人が確定申告しなければいけないのは(1)も(2)も同じですね。

どの方法が良いか、またそれぞれのメリットデメリットを教えて下さい。

よろしくお願いします。

回答No.1

hata79

1が正です。
賃貸料は共有持分割合で、それぞれの不動産所得になります。
経費は実際に支払った者に計上します。
家賃受取を便宜上一人が代表して受領してもかまいませんが、極めて正確にいうなら「共有持分に按分した額ごとに領収書をそれぞれが発行する」のがよいのです。
借りてる相手にとっては「支払った事実が証明できればよい」のであって、相手氏名はどうでもよいというところがあります。

２のやり方でもよさそうに感じますが、所得税法第５６条で「身内に払った賃貸料は経費にできんよ」としてあります。

１でも２でも、各人が不動産所得を得るのですが、事業開始届けを出して青色申告の承認申請もしておけば、青色特別控除１０万円が受けられます。
事業開始届けを出しても「事業所得」ではなく不動産所得であることに気をつけましょう。
その意味では事業主ではありません。わけがわからなく処でしょうが、そういうものだとスルーしてください。
不動産所得と事業所得は別物で、儀業規模で行ってる場合には青色申告で６５万円の特別控除が受けられるということであって、青色申告だから事業だというものでないです。
この点は説明すると長文になりますので、別途質問を立てられるとよいでしょう。

（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）
第五十六条 　居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

補足

ありがとうございます。

法律の文章って本当に読みにくいですね。

つまりこんな解釈でいいですか？
↓　　↓　　↓
居住者Aの個人事業で不動産所得(賃貸料)があるとき、その不動産の共有所有者である配偶者B・親族Cに応分の賃貸料を払ってもAの必要経費に計上はできません。
かつB・CがAから支払われた賃貸料＝B・Cの所得を計算するとき必要経費として計上できるもの(B・Cの固定資産税、修繕費その他)はAの所得計算で経費計上します。
この場合、B・Cの所得計算時は経費計上はできません。

そして事業的規模じゃなければ青色申告でも専従者給与や65万円の控除は受けられないんですよね。
因みに事業的規模の室数や棟数などの外形的な基準はネットで見ましたが、それに満たなければ家賃がかなりの額になっても認められないようですね。
ぼろっちくて、10室でも1室1万円なら月額10万円で年間120万円、5棟でも1棟2万円ならやっぱり120万円、まあこんな金額は現実的ではないですが1棟でも建物が大きく立派で敷地が広ければ月額何十万というケースもあるでしょうにね。
まぁ複数の賃貸物件じゃないと事業とは言えないという解釈なんでしょうか？
すみません、逸脱したことをお聞きして。