主人名義のマンションではありませんが・・・・

質問

以前父が購入したマンションが、父が亡くなり母2割、わたしが8割で所有することになりました。
このマンションは現在人に貸しておりますが、現在ローン返済中であり、家賃収入があっても、管理費、固定資産税、定期的な修繕費を計算すると赤字になります。
母とわたしは主人の扶養になっているので、この場合、主人の所得税や住民税などの節税の対象になりうるでしょうか？
もしくは、赤字であっても家賃収入があるのは事実なので、わたしは本来所得税を払うべきだったのでしょうか？これまで特に指摘を受けたことはありませんでしたが、気になります。
お教え願えますでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　質問者さんは、「ローンの返済金」も経費みたいに、家賃から引いて計算していませんか？

　ローンの返済の内、「元金」の返済分は経費になりませんので、家賃から引いてはいけません。

　ローン返済関係で、引いて良いのは「利息」分だけです。

　家賃＋礼金－利息－管理費－固定資産税－定期的な修繕費－減価償却分　で計算してください。

　それで赤字になるケースは、ほとんどありません。

　ローン返済の元金分を引かないのに、それでも赤字になるようなら、いま「自己破産へまっしぐら」という状態です。

　すぐ家賃を大幅値上げしましょう。４倍くらいに値上げしても大丈夫だと思いますよ。

　近隣の相場並賃料で貸している場合、必ず黒字になりますので所得税を払うべきでした、質問者さん脱税していましたね、という話になります。

（例）
　家賃月額１０万

　ローン返済月額７万円（内利息分１万円）

　毎月の　管理費、固定資産税、定期的な修繕費、減価償却費等の合計３万円

　とすると、毎月１０万円入ってきても、毎月１０万円出て行くことになりますから、財布は毎月空っぽ、年間を通して空っぽですよね。

　でも、課税上は　「年間７２万円（６万円×１２ヶ月）の所得があった」として申告して、納税しなければなりません。

　質問者さんが企業だと、財布が空だろうがなんだろうが、半額の３６万円くらい納税させられます。　

　質問者さんの場合個人なので税率がいくらかわかりませんが、お書きの事から判断すると、５・６万円くらいですかねぇ（税率忘れました）、どこかから持ってきて、「税金を、自主的に申告して、納めないといけない」という制度になっています。

　指摘を受けなかったからＯＫ、というわけにはいかないのですねぇ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
お礼入力をしたと思い込んでおりまして、先ほどまだだということに気づき・・・大変失礼しました。申し訳ございません。
とても具体的で参考になりました。後ほど、毎月管理会社にお支払いしている内容の質問をさせていただくかもしれません。ご面倒でなければ、コメントしていただけるととてもありがたいです。
このたびは、参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

minom66891

私は以前、自宅マンションなのですが、ローンの支払が厳しくなって
自己破産しかないかなと悩んでいた者です。

もし、毎月のローン支払いで赤字になっているようであれば、
思い切って売却してしまうのも手ではないでしょうか。
ローンの額よりも低い金額でも売買できるんです。
それは任意売却という方法です。

私もローンの支払に困って、数年前に任意売却を実際に行いました。
任意売却は、専門の不動産会社に依頼して進めます。
自己破産などで弁護士に相談するのと違って、
相談だけでは、料金は取られません。無料で相談できました。

現在お母様も、ご相談者様も、扶養に入っているのであれば
収入は無いわけですよね…毎月のローン返済に頭をなやませているよりは
売却して、ローンの悩みを整理したほうが良いのではないでしょうか。

マンションなどは固定資産税などもかかりますし、
ローンや管理費なども月々ありますし、維持が大変ですよね。

相談者さんが良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：

http://www.ninbaisuishin.com/inheritance.php

お礼

ご回答ありがとうございます。
参考URLを見せていただきました。こういうものもあるのですね。はじめて知りました。まだまだ知らないことばかりです。
今後、母の意向も聞きながらひとつひとつクリアしていこうと思います。
本当にご親切にありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

＞現在ローン返済中であり、家賃収入があっても、管理費、固定資産税、定期的な修繕費を計算すると赤字に…

ローンを返済しなければいけないから赤字という意味ですか。
それなら違います。
月々の返済額のうち、経費になるのは利息・手数料分のみです。
元本の返済分は経費でありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞母とわたしは主人の扶養になっているので…

何の扶養の話ですか。
1. 税法
2. 社保
3. 給与 (家族手当)
それぞれ別物で認定要件は異なり、相互に連動するものではありません。

節税うんぬんとのことなので 1. 税法の話かとは思いますが、母はともかく夫婦間に「扶養」はありません。
扶養控除は、親子や祖父母、孫などに適用されるものです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180.htm
夫婦間は、「配偶者控除」または「配偶者特別控除」です。

しかも、配偶者控除や扶養控除などは、1年間の所得額が確定した後に決まるものであり、年の初めや途中に出たり入ったりするものではありません。
夫が会社員等なら今年の年末調整で、夫が自営業等なら来年の確定申告で、それぞれ今年分の判断をするということです。

「配偶者控除」は、配偶者の「所得」が 38万円以下であることが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1191.htm
38万円を超え 76万円未満なら「配偶者特別控除」です。
「不動産所得」を正しく計算して 38万あるいは 76万以下かどうかを見るのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1195.htm

＞主人の所得税や住民税などの節税の対象になりうるでしょうか…

だから、配偶者控除か配偶所得別控除、また母については扶養控除が取れる範囲の不動産所得なら、夫の所得税も住民税もいくらかの節税になります。

＞赤字であっても家賃収入があるのは事実なので、わたしは本来所得税を払うべきだったの…

本当に赤字だったのかどうかの検証が先です。

＞これまで特に指摘を受けたことはありませんでしたが…

通常でも 5年、悪質と見なされれば 7年さかのぼって調査の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

大変詳しくご回答ありがとうございます。
マンションに関しては確かにローン返済だから赤字と解釈しておりましたが、必要経費という観点から調べなおしてみたいと思います。
言葉が足らず申し訳ありません。扶養とは税法の事を話しておりました。夫は会社員で、わたしは配偶者控除で母は扶養控除・・・・・と考えておりますが、それよりまずは、赤字なのかどうかを調べる必要があるとのことがよくわかりました。
参考になりました。
ありがとうございます。