マンション経営の連帯保証人になってほしい。

質問

マンション経営に関してまったく無知の者です。
どうかご了承ください。

昨日、昨年結婚した主人あてに義父から「マンションローン返済の連帯保証人になってほしい」
という電話がありました。
義父がマンションを経営していることは聞いておりましたが、そのマンションのローン返済がまだあるということを昨日知り驚いてしまいました。

義父は、祖父から譲り受けた土地の相続税を少しでも減らすために、マンション経営を始めらたようなことを主人から聞きました。築１９年のＲＣマンションです。
今現在家賃収入が月１６０万円、ローンの毎月の返済額が１２８万円あり、残り１４年もあるそうです。
今回、金利を少しでも下げるために他の銀行へ借り換えをしたいから、ということでその際連帯保証人になってほしいとお願いされました。そちらの銀行へ借り換えをすると月に１０万円返済額が減るみたいです。

主人は３人兄弟の長男です。
下の２人の兄弟は義父の近くに住んでおりますが、私達は離れた場所に現在住んでいます。
義母は義父と１０年前に離婚し、その後お互い別の相手と再婚をしていますが子供はいません。
義父が言うには、「もし何かあったとしても、担保でまかなえるので絶対に迷惑はかけない」とのことです。
他の場所にも数個土地があるみたいですが、はっきり知りません。

お恥ずかしながら主人もわたしも、いったい何を調べ、確認し、話し合いをすればよいのか、まったく分からないので、今回質問をさせていただきました。
何かご意見ご指導などいただければ幸いです。

足らずの文章かもしれませんが、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.1

kadakun1 · ベストアンサー

「もし何かあったとしても、担保でまかなえるので絶対に迷惑はかけない」
嘘ですね。全くのでたらめ。だいたい最初の連帯保証人はどうしたの？
どうせことわられたんでしょう？
もし焦げ付いたら、あなたたちが払う事になります。
それを承知なら、保証人になれば良いでしょう。
それでも、全部の預貯金、土地の権利書、担保・抵当権の有無など、すべての資産を全部見せてもらい、専門家に相談に行ってからにしてくださいねｗ

常識的に考えて、他に土地があるならまずそれを売って返済すべきでしょう。

私なら１億以上も返済が残っているローンの連帯保証人なんか怖くてなれない。たとえ親でもね。

お礼

kadakun1様
ご回答いただき誠にありがとうございます。

ご指摘いただきました“最初の連帯保証人の存在、預貯金、土地の権利書、担保・抵当権の有無などすべての資産”まずはこちらを確認したいと思います。
私も他の土地を売って返済にあてればという意見に同感です。
なぜ、それをなさらないのかも確認したく思います。
約２億の連帯保証人です。とても怖いです。
諸事情の確認をすませましたら、専門家に相談にいこうと今夜主人にも話してみます。
重ねてお返事いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.8

noname#250246

http://www.cfnets.co.jp/staff/k_inomata.html

この方のセミナーに参加した程度の知識しかありませんけど、不動産投資の連帯保証人は少し性質が違うんだそうです。
住宅ローンなどは当人が働いた収入が信用となりますが、不動産投資ローンはその不動産の資産価値や賃貸収入も含めた部分を信用とします。

ですから、借金の肩代わりという部分ももちろんあるんですけど、「その事業を引き継ぐ人」という面が強いらしいんですよ。
普通のローンは、ある程度の収入を持った親とか配偶者とかがなりますが、不動産投資ローンの場合は借りる人より若い人が好まれることもあって、冒頭の方の場合は小学生の息子さんが連帯保証人になっていたりします。

何年も前に受けたセミナーなもので、僕にはこれ以上詳しくは語れませんから、こういったセミナーを受けてみてはいかがでしょうか？
僕が受けた時は一回7000円ぐらいだったと思います。

お礼

Buttai_4Percen様

ご回答いただき誠にありがとうございます。
主人は長男でありますので、後々の事を考え連帯保証人になってほしいと話があったのかもしれません。
主人も、もちろん私も、不動産投資などには興味がまったくなく無関係なものと思ってきましたが、
今回このようなことになり、そのようなことばかり言ってられなくなりそうです。
勉強が必要だと強く感じております。Buttai_4Percen様のようにセミナーに一度参加してみたいと思います。

重ねて今回ご返答いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.7

habataki6

<担保でまかなえるので絶対に迷惑はかけない」とのことです。
地震大国の日本では住んていた場所でさえ避難しなけれはならない現状を考えると絶対なんて
言葉は存在していません。
　支払える能力があるのならローンは存在しないはずです,建物なんて絶対に倒壊は許されないという
重要施設でも倒壊しています。
　保証人になれるほど資産家なのでしょうか,どこかの人のように小遣いだけでも月数十万円という人と
は違いますよね,

<今回、金利を少しでも下げるために他の銀行へ借り換えをしたいから
資金に余裕がないということでしょう　例えば契約している先が値上がりしても信頼関係があれば
契約先を変更するなんて,ありえない話です。

お礼

habataki6様

ご回答いただき誠にありがとうございます。
おっしゃられる通り、絶対という言葉は今のような時代に存在しないように私も思います。
もちろん主人も私も資産家などではございません。ごく普通のサラリーマン家庭です。
まず義父の今の状況をはっきり話してもらいます。想像するに厳しい状態なのではと感じております。

回答No.6

rokutaro36

ＦＰです。

ローンの毎月の返済額が１２８万円あり、残り１４年もあるそうです。

金額を計算しましたか？
２億１５０４万円ですよ。
築１９年ということは、
１２８万円×１２ヶ月×１９年＝２９１８４万円
合計５億。

これは、相当な資産家ですね。
「義父は、祖父から譲り受けた土地の相続税を少しでも減らすため」
ということは、資産が最大で、５億あるということですよ。
資産－負債＝相続額ですから。
ただし、
マンションを建築して、すぐに祖父様が亡くなったとは思えませんし、
１９年前と言うことを考えると、今の資産価値は、
相当に下がっている可能性が高いです。
それでも銀行が借り換えを認めるということは、
２億程度の資産はあるということです。
となると……
これはもう、素人の出る幕ではありません。
義父様には、会計士（もしくは、税理士）が付いているはずですから、
その人に、義父様の資産状況をしっかりと聞いて下さい。

ついでに言えば、３人兄弟ということは、義父様に万一があったときは、
遺産相続でもめるということです。
何しろ、マンションは分割できませんから。
当然、義父様も相続対策をしているとは思いますが……

相続時の負債は、相続放棄をすることによって免れますが、
連帯保証人になれば、相続放棄をしても、免れない
ということです。

連帯保証人になるならば、
マンション経営の共同経営者になるべきです。
同時に、ご兄弟とも、話し合いの場を持つべきです。

お礼

rokutaro36さま

ご回答いただき誠にありがとうございます。
義父がいったいいくらの資産をもっているのか、長男である主人にもはっきり知らされてないようです。
後の相続のこともありますので、今回すべてを見せてもらい、まず専門家に相談に行きたいと思います。
そして義父と３人兄弟と直接あって話しをしたいと思います。主人に伝えます。

重ねて今回ご回答いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.5

noname#155869

主人の義父って、あなたのお父さんですけど？(^_^;

まず他の土地の権利者の確認、その土地に対して抵当権が入っていないか

その駐車場の担保は何なのか？

駐車場の担保にその土地が入ってるんだったら、何かあった時にお金は出ませんから、迷惑を１００％被ります。

お礼

0012abcd様

ご返答いただき誠にありがとうございました。
主人の義父だと、私の実の父のことになってしまいますね。失礼いたしました。
ご指摘いただきました土地の権利者の確認、抵当権、担保は何なのか、
まずはこちらを確認したいと思います。

重ねて今回ご返答いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.4

pmf50

その方の本当の資産で賄えるかと
入居状況の確認は必ずするべきですね。

家賃収入は現在160万とありますが言葉通り「現在」
なんです・・・

ローンでのマンション経営が難しいのは満室時の家賃収入と
空きがある場合の収入に差が出るので満室を維持する事が
安定経営の前提なんです・・・
入居者が減って家賃が減ってもローンの支払額は一定ですからね・・・

160万で128万の支払いはきついですね・・・
恐らく数人の退去者が出れば支払額を下回るんじゃないですか？

その辺りを一度じっくり話し合い専門家の意見も聞き
検討される事をお勧めします。

お礼

pmf50様

ご回答いただき誠にありがとうございました。
現在の家賃収入が１６０万円。
この言葉の重さを再確認いたしました。月１２８万円の返済がこれからどんどん重たくのしかかってくるかを想像するだけで怖くなります。
義父の本当の資産を主人ですら知らない状態ですので、まずはこちらと、マンションの現空き室状況を確認したいと思います。
それから専門家に相談に行き、更に検討し、義父に返事をしなくてはいけないと思いました。

重ねて今回ご返答いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.3

ojisan-man

一般論でいえば、連帯保証人などやめておきなさいですが、実の父親に対してどう考えるかですね。

お互いを信頼している親子ならそれもありでしょうが、質問者さんのご主人にどこまでの気持ちがあるか次第です。

義父は再婚しているんですよね。とすると実務的には妻（後妻）が保証人になるのが一番自然です。
元々マンションの賃貸収入が担保のようなもので、保証人の保証能力などはあまり重視しないでしょうから。
それに今は、金融機関は余分な保証人を取らないよう指導されているので、あえて別居している長男に保証人を依頼する本当の理由は何なんでしょうね？

どうしてもというなら、兄弟３人全員が保証人になればどうですか。
万一の際、相続時に話がしやすいかもしれません。

お礼

ojisan-man様

ご返答いただき誠にありがとうございます。
「一般論でいえば、連帯保証人などやめておきなさいですが、実の父親に対してどう考えるかですね。」
主人の状況をふまえての優しいお言葉嬉しく思いました。

主人は大学入学と同時に実家を出て、その後故郷とは別の土地で就職しました。転勤が多い職場ですので故郷にはいつ帰れるかはまだわかりません。そのため他の２人の弟と比べると義父と直接会って話をする機会も今まで少なかったように聞いております。一度、主人の実の父に対する気持ちも聞いてみたいと思います。後妻さん（私はお会いしたことがありません。）が何故保証人にならないのかも一度確認したく思います。男兄弟が３人いますので、後々の相続のことも今回一度考えてみる、機会になりそうです。

重ねて今回ご回答いただきましたこと感謝申し上げます。

回答No.2

麻野 なぎ（@AsanoNagi）

とりあえず、「連帯」保証人というのは、とても怖いです。
どのくらい怖いかといえば、お金を借りている本人に、返す余力があっても、
担保があっても、「借金を返せ」といわれたら、返さなければならいと、そのくらい怖いです。

詳しくは、たとえば、ここ。
http://www.jointsurety.net/jointsurety.html

自分たちが、借金をすべて返す（ことができる）というくらいの覚悟が求められます。

借り換えで、金利が10万円／月減るというのであれば、今のままで、毎月10万円差し上げた方が、むしろ、リスクは少ないくらいです。

もうひとつ、

http://flat-d1.money7.net/24.html
をみると、

もしもの場合が起きた時には、通常、まず人的担保（＝連帯保証人）で対処を行い、それでも債権の回収が図れないときには、最終的に物的担保（＝いわゆる担保）の処分による債権の回収が行われることになります。

などということも書かれています。

お礼

AsanoNagi様

ご回答いただき誠にありがとうございます。
さっそく添付いただきました資料を読ませていただきました。
連帯保証人についての知識すらあまりに無さ過ぎる自分であることを知り、
にもかかわらず主人がそれに判を押すか押さないかの立場に今あることを想像するだけで怖くなりました。主人にも仕事から帰ったらこちらの資料をじっくり読んでもらおうと思います。

重ねて今回ご回答いただきましたこと感謝申し上げます。