【入居後】 部屋の傷はいつまでに報告するの？

質問

最近新居に引っ越してきました。
新居には、2012/2/11から住んでおります。

荷解きが完了し、1週間経った頃、部屋のフローリングに傷や凸凹等に気づきました。

隅々まで調べ終わり、結果的に部屋には沢山の傷や凸凹があることがわかりました。
確実に自分が付けた記憶も無く、傷跡や凸凹跡から自分の家具で付けた跡ではないと
言い切れます。

現在、不動産会社に連絡し、自分が付けた傷跡ではないことを証明する為に
入居時チェックリストを作成する予定になっております。
また、私が撮影した写真も不動産会社で保管してくれるそうです。

チェックリストの日付け：2012/2/11（入居日）
写真：入居後の日付けで作成
※
一度、不動産会社には、写真をCD-Rに焼いて提出したのですが、
写真に漏れがあり返却しまして、再度焼きなおし後に提出する予定です。

■
ここで心配になっているのが下記の理由で、
退去時に何かしらの問題が発生すると思い、心配しております。

(1)
入居後に写真を撮影した為、写真の日付けが入居後の日付になります。
退去時に、大家もしくは不動産業者に、「借主が付けた傷ではないのか」、
と請求を受けるのでしょうか？

(2)
不動産会社が、入居時チェックリストは、入居日の日付けで作成すると言ってくれましたが、
入居時チェックリストと写真の撮影日が一致しない（写真の日付けが入居後）為、
退去時に、大家もしくは不動産業者に、「借主が付けた傷ではないのか」、
と請求を受けるのでしょうか？

(3)
大家は、本物件の管理等を不動産会社に任せており
部屋の傷等を確認していないそうです。
また不動産会社から、大家に今回のことを報告・確認すると「借主が大家に嫌われてしまう」
という理由から、大家には報告・確認はできない
と不動産会社から言われてしまいました。
この場合、写真や入居時チェックリストは有効になるのかでしょうか？

過去の退去時でひどい請求を受けたことがあり
今回はそのようにならない為にも、ちゃんとやりたいと考えております。

■
・入居日後に撮影した写真が、入居日前の傷跡の写真として証明・有効になること
・自分が部屋の傷、や凸凹をつけていないと証明できること
にするにはどのような事をすればいいでしょうか？

※
因みに、1回写真を不動産会社に渡しているので、
写真データの日付けを変更して再提出し、
不動産会社が、写真データの日付けが違っていることに気づいた場合、
「借主は嘘を付いているのでは」と思われる可能性がある為、
データ日付けを変更するのは、避けています。

■最後に・・・
・入居後に写真等を提出する場合、写真の日付け等が
いつまでなら有効となっているのでしょうか？
また、ガイドライン等で決まっているのでしょうか？

何方かお詳しい方がいましたら、教えていただけませんでしょうか。

宜しくお願い致します。

回答No.1

aegis30 · ベストアンサー

入居時に家主・不動産業者が部屋の現状チェックに立ち会わなかった場合は、大体入居２週間以内なら前借主による損耗として認めてもらえるようです。
http://okwave.jp/qa/q4365500.html(裁判の判例ではないので、根拠とするには不安ですが）

また写真とチェックリストの日付の違いによる請求を不安視されていますが、入居前の傷であることの証明は第一義的にはチェックリストで行う筈ですので（不動産屋、借主で署名押印する書式でしょうか。）、写真は補助的役割になろうかと思います。写真が後日撮られたものであることを指摘されても、「傷の確認はチェックリストの通り入居日である。写真は後日のトラブルを避けるため念のために後日撮影した。」と言えば通るのではないでしょうか。
まさか不動産屋がチェックリストに「借主の要求により後日作成した」とは書かないでしょうが、不安であれば写しを貰ってください。
それでも不安であれば、間取り図に傷や凹みの位置、大きさを記載、壁は自ら同じような図面を作成、全ての傷や凹みについて写真を撮り（大きさが分かるように定規か、比較物を置く）、自分の家具の足の形や、高さも全て写真に撮って、自分の家具ではその傷や凹みが出来ないことを証明する。もしくは自分の家具を１週間置いてできた凹みの深さと、入居以前からあった凹みの深さを比較し、入居後できた凹みではないことを証明する。

(3)の家主に知らされなかったことにより写真や入居時チェックリストが無効になるのかは分かりません。契約書やチェックリストに質問者様の負担にならない旨の何らかの文言が無いでしょうか。
「借主が大家に嫌われるから報告できない」という不動産屋の言い分は理解できません。原状回復義務は前借主にあり、原状回復の権利を有する家主から権利を委譲された不動産屋がその権利を実行しなかったのですから、この件で質問者様から家主が苦情を受けたとしても原状回復を怠った不動産屋の責任であり、家主に嫌われるのはむしろ不動産屋の方ではないでしょうか。
それに家主も管理を不動産屋に丸投げみたいですから、借主との関係など知ったこっちゃ無いと思いますよ。何かトラブルがあったとしても「高い管理料払ってるんだから、お前ら（不動産屋）が何とかしろ。」ぐらいの感覚でしょう。嫌われてとしても大した影響は無いと思います。

以前から疑問だったのですが、チェックリストを作成していても退去時に前借主が付けた傷も一緒に修理されたら結局負担は直近の借主の負担になるのではないでしょうか。遠くに引っ越してしまったら、入居前の傷の修理が請求額に含まれているのかいないのか確認のしようもありません。
徹底的にやるのであれば、現時点で修理業者に傷や凹みの修理費用を見積もってもらい、「退去後自分の過失により発生した損耗により入居日前にあった損耗の場所を修理したとしても、○○円については請求しない」と不動産屋に誓約書を書かせる方法も考えられます。不動産屋がごねたら「じゃあ５０%でもいいですよ。」とでも言えば宜しいかと思います。丸々以前の傷の修理費まで請求されるのは避けられます。

素人考えですので、法律カテゴリでご質問いただけると違った解決策が見つかるかもしれません。
頑張ってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

この間、チェックリストを作成し、写真も提出しました。
チェックリストの記載時に不動産会社の担当者立会いで行なったので、
安心できました。

ただ、担当者がチェックリストの記載時に、文言を間違えたんです。
その後、シャチハタで修正印を捺印されて・・・
この修正印が有効か無効が若干不安になってきました。

再度質問を上げてみなさんの意見を聞きたいと思います。

今回はとても参考になりました。
ありがとうございました。