賃貸借契約について

質問

新規の事業を立ち上げ、住居用に借りているマンションを法人登記しました。先日、友人に「住居用で借りた物件を法人登記をすると契約違反になる」と言われました。不安になって契約書を熟読したのですが、抵触しそうな文言は見当たりません。つまり法人登記をしてはならないとは書いてありません。敢えて言うなら「商行為をしてはならない」「表記目的（住居）以外に使用してはならない」とあります。厳密に言えば確かに抵触するかなと思いますが、このような例は原宿あたりではよく見かけます。実際は事務作業を少しするだけで音を出すとか人が出入りするような事はありません。主な仕事は他所にある店でやります（お店の契約は賃貸借規約ではなく消化仕入契約なので登記不可です）。今度、車両の入れ替えで車庫証明を取るのに書類を出すと当然家主さんに発覚します。これは問題になるでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.6

noname#162034 · ベストアンサー

本店登記の意味を知らない人がいろいろ書いていますが

通常は、本店所在地は、実際に事業を行う拠点を本店所在地とすることが一般的ですが、自宅や実家を本店所在地にしても問題はありません。
そこで業務を行っていることを必要としない。
とはいえ、店舗のスペースを本店と登記できない場合は、名義上の登記という形だとおもわれます。
一方、マンションの管理規約等にみられる「専ら住居の用途に用いる」という文言の解釈についてはこのようなものがあります。
標準管理規約には、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とありますが、それには次のような注釈（コメント）があります。

「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」

すなわち、住戸を事務所として使用していても、そこに生活の拠点があればいいことになります。ただし、区分所有法の定める「区分所有者の共同の利益に反する行為」
（第６条第１項）に該当するかどうかが、事務所としての使用が認められるかどうかの分かれめになるでしょう。

とはいえ、ビジネスの内容によっては商品や、Ｗｅｂ広告に本店の住所を記入することが出てきます。同じマンションの居住者が自宅住所で検索することで容易に
「事務所使用」を摘発することができたりします。

居住者や区分所有者はマンション住民の「オフィス使用」には神経質です。賃貸人が「本店登記をしたこと」を理由に賃貸借契約の解除を求めてきても、実態的に
住居として利用していることを証明し抗弁すれば退去させられる心配はないと思われますが、周辺が騒ぐと問題ですよね。

ここは、名義的に本店登録をするけど住宅として利用することにかわりがないという説明をしておくべきですね。

だいたい、賃貸の自宅を本店として登記することはうまみがないです。実家や友人のオフィスを本店登記して、自宅は役員社宅にしておいたほうが
家賃の５０～８０％を経費で落とせます。
いまの個人名義のままの自宅借り入れでは、本店家賃は転貸契約でもしない限り経費になりません。転貸借は賃貸人の同意が必要ですから
原則これもできません。賃貸契約で途中で名義を法人名義に切り替えてくれるかどうか確認しておく必要がありましたね。

お礼

いろいろ、詳細にご回答頂きまして本当にありがとうございます。ご助言にそって動いてみます。・・・お礼が遅くなりまして申し訳ございませんでした。

回答No.20

bikeibi

業務連絡
その理屈でこれ以上議論を重ねても無駄

どちらの言い分が正しいかは、質問者・読む人にまかせる。

回答No.19

noname#162034

法人登記の本店はそこで業務をすることを必要としていない。
従って法人登記そのものは「用法遵守違反」にならない。
実際にそこで業務をすることがあってはじめて違反といえる。

住宅でどの程度「業務」をしたら違反かということだが、
業として反復継続的に行えば違反であると言うべきだろう。

質問者は「主な仕事は他所にある店でやります」としており
事務作業を少しするだけで、事務作業を反復継続して行うことが
住宅の用法違反にあたらないことは、世間一般の自営業者
の例をみてもあきらか。

すなわち、軽微な違反は許容され、それ以上のものはその行為の
禁止を求められ、さらに程度のひどいものは契約解除に進むという
ことは過去の「用法遵守義務違反」の判例からも明らか。

ここで、法人登記による「雑居ビルイメージ」風評被害を問題に
するなら、登記のみを取り上げて議論すべきである。
実際に登記を変更すれば、自宅での事務作業を認めるという
のなら問題は用法にあるのでなく登記行為そのものにあると
いうことになる。

回答No.18

bikeibi

契約違反を指摘するのは、技術的には簡単。
契約書のどこか１カ所に対し、ある一つの行為が違反している理由を示せばよい。

一方、契約違反してないことを直接的に証明するには、所謂、悪魔の証明というヤツで、全契約項目に対し全行為が適応していることを示す要がある。
こんなことは不可能なので、契約違反の指摘に対し反論して潰すことになる。

私は契約違反の根拠として、住居環境への影響などに触れてません。
仮に、今回の貴方の主張が正しいとして住環境の観点からは問題なくても、じゃあ他の観点からはどうなのよということなのです。
一つでも問題があれば、契約違反。

私の指摘した契約違反論拠を潰していません。
潰す試みすらしていません。

１文が長い。
何を言いたいのかよく分からないので、読むのに疲れる。

言葉は思考の道具ですから、簡潔に言語化できないということは、考えも簡潔にまとまっていないということ。

回答No.17

noname#162034

賃貸マンションの一室を住居としながら法人登記の本店所在地とすることは、他の場所を店舗とし住居と明確に使い分け、明確な職住区分の維持によって良好な居住環境が予定されており、住居部分を借主が本店所在地として登記をすることにより、周囲の住居環境が変化をもたらすことは想像できないうえ、用法遵守違反にあたらないと考えるのが自然である。
一方、居住を継続し営業を行う場を他に持ち、商行為は専らその場で行われているという外形的事実は、賃貸人の住居として使用する意思を客観的に表現するものである。

回答No.16

bikeibi

相変わらず長い文章ですね（涙・・長い文章でダラダラ書くのは簡単です。

少なくとも、法人登記は外形的には契約違反であることは明らかですよね。
＞つまり法務局に行った人だけが知ることができるだけです。
そんなことは、ありません。登記事項証明を発行していますから、
それから、これは所在地変更登記ではなく、設立登記です。
ここに事務所を置くと書類に明記した書類を添付してます。
仮の登記所在地とするだけ・・なんて書類でしたら設立許可されません。
つまり、登記行為そのものにも十分実態性があります。

企業活動実態としても、
＞実際は事務作業を少しするだけで
法人として、活動しています。
法人宛の郵便物とかも、送られてきて受領してるでしょうし

＞■住居以外の用途に使用していることの証明は困難
仮に実態がないとしても、実態と違う所在を登記したのは、借家人ですから、実態と登記が違うことにより生じる不利益について、実態と違う登記をした者が抗弁するのは不合理で認められないと考えるのが普通でしょう。

回答No.15

noname#162034

＞(1)だけにしましょうよ
はい。

法人登記を賃貸マンション住所で行ったことを理由に契約違反（用途違反）というのは暴論ですよ。

会社があるのではなく、本店所在地として住所が登記されていてそこに法人格（権利能力の帰属主体）が
存在するということです。

＞あのマンションの１室には、会社があると社会的にはみなされます。
社会的にみなされることと、実際にそこを「事務所使用」していることは別問題でしょう。
風評被害が困るというのなら、最初から法人登記不可という契約にすればいい。
最初から規約にない内容については両者協議の上決めるべきでいきなり契約違反には
ならない。

■住居以外の用途に使用していることの証明は困難

契約違反＝用途違反というのなら、何の用途に使用しているか指摘する必要がある。
本店としての登記は、法人の権利能力の主体がどこに所在するかを表すもので
あって本店登記したことが賃貸物件を住宅以外の用途に使っていることにならない。
あくまで実態として「事務所使用」していない限り住居として使用していることに
なり、契約違反に相当する事実はないものと考えられます。

■法人登記は企業の所在地を広く告知する行為か

法人登記は公示機能を果たしていますが公示 ；一定の事柄を周知させるため、
公衆が知ることのできる状態に置くこと
つまり法務局に行った人だけが知ることができるだけです。

本来の業務拠点で登記すべきところが消化仕入契約で登記できないための
緊急避難的措置であることも加味すれば、業務拠点として賃借物件を使おうと
いう意図はないものといえる。

■法人登記は事務所使用の意思表示とはみなせない

まず本店登記がそこで会社として事務所使用しますという意思表示かどうかという
ことですが、登記法上、本店住所をした場所に事務所機能が必要という要件はない。
登記したことが「事務所使用」を予告することでもない。
＞あのマンションの１室には、会社があると社会的にはみなされます。
社会的にみなされることと実際に用途違反していることの間に何の因果関係も
見出せません。
会社があるとみなされることで不利益を被ることと用途違反との間にも因果関係は
見出せません。

さて、もちろん面白半分で言ってみるのですが

たとえば、賃借人が窓に日章旗を張って旧日本軍の軍服を着て出入りした
としましょう。
そのことを持って契約違反と言えるでしょうか。右翼団体の事務所と断定できるで
しょうか。用途違反で契約違反を主張しますか？
右翼団体と紛らわしいので窓の日章旗ははずしてくれとお願いするだけでしょう。
同様に、迷惑だから「法人登記の本店住所は別の場所に変更してくれ」と大家さんは
お願いできるだけです。

さて、本店住所を変更する登記に２０万円かかるとします。その登記費用は
大家に請求できるかどうかというのも興味深い問題です。

回答No.14

bikeibi

おっ、質問内容に沿った回答に近づいたじゃないですか

あなたの回答は、ムダな部分が余りも多すぎるんですよ
論拠を強化しようとしてしているつもりなのでしょうが、全然関係のないことを持ち出してくるんだから
わたしが議論をすり替えたんじゃない、あなたの回答が横道に反れているので指摘しているだけです。

＞質問は、
＞(1)法人登記をすると賃貸借契約違反になるか？
＞(2)大家さんに発覚すると問題になるか？

(1)だけにしましょうよ
違反でなければ問題じゃないんだから
マンション標準管理ではなく、実際の賃貸契約は
・商行為をしてはならない
・表記目的（住居）以外に使用してはならない
会社の所在地登記が、上記項目に違反するか？

＞法人登記だけで実際に業務を行わないならば
確かに、所在地登記などこの程度のものですが、じゃあ全く無意味かというと、勿論そんなことはない。
まずは登記上の所在地が、実際の所在地とみなされます。
調べたら、実際の所在地は別だった・・というケースもありますが、大抵は同じです。
このケースのような個人会社だと、納税地等の実務上もマンションの１室が本社所在地とされるでしょう。

登記をし広く社会に知らしめているのですから、大家さんだけに「単なる登記上の所在地です」と説明ればよいものではありません。
あのマンションの１室には、会社があると社会的にはみなされます。

表記目的（住居）以外の商行為を行う会社を置きますと広く社会に告知する法人の所在地登記・・契約違反です。

回答No.13

noname#162034

契約違反だというから、反論したら「問題になるか」に話題をすりかえましたね。

>先日、友人に「住居用で借りた物件を法人登記をすると契約違反になる」と言われました。
>書類を出すと当然家主さんに発覚します。これは問題になるでしょうか？宜しくお願い致します。

質問は、
(1)法人登記をすると賃貸借契約違反になるか？
(2)大家さんに発覚すると問題になるか？

の二種類ですよね。

まず、法人登記だけで実際に業務を行わないならば、住居として使っている実態に
変更は無いという意味で「契約違反」ではないと考えられます。

次に、何か問題になるかという点ですが、誤解を招きやすいという点においては注意が必要。
住所だけは登記したけど実態の業務は行わないという説明が必要ということだと思います。

さてついでに問題解決の方法
(1)大家が何か言ってくるまで放置
(2)言ってきたら業務を行っていないという説明
(3)納得しなかったら変更登記

ちなみに私も大家で賃貸マンションをいくつか貸していますが、法人契約で消費税を
戴いた記憶はございません（笑）

お礼

ありがとうございます。

回答No.12

bikeibi

No.10さん

解答作成中に貴方の回答が載ったため、回答の順序から貴方に反論しているようになってしまいました。

大家さんとしては、当然の感覚だと思います。

私のNo.11の回答は、多少の過失では追い出されないから借家人は開き直れと言っているのではありません。
本店登記を速やかに他所に移すなど、落ち度を修正した上で、借家権を主張するという趣旨です。

回答No.11

bikeibi

質問者さんへ

回答者どうしで、質問と関係ないことをやり合ってゴメンナサイ

質問文からは、そうはとれないのですが、本店登記により賃貸借契約を解除され、住めなくなることを心配しているのなら『借家権』を主張してください。
マンションの標準管理規定なんか屁の突っ張りにもなりませんが・・

賃貸契約による借家人の権利は、非常に強く保護されています。
多少の過失くらいで追い出されることは、絶対にありませんから。

度々、お礼のコメントを入れていただいてありがとうございました。
私には、もう必要ないですから気をつかわないでください。