アパート経営の失敗談を聞きたいのですが

質問

親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。
　よろしくお願いします。

回答No.5

ninjinsan · ベストアンサー

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。

＃2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3～5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない！、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。
「勉強が足りないみたいだな！。あそこは少し干してやろうぜ！」等と。
正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です！。
地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。

更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。
段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。
何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか？。」と話が不動産業者から出てきます。
借金の残額が4000万円あれば2500万～3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円～10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。

不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。

悪いことは言いません！。
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。
そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。

お礼

回答ありがとうございました。
＞最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
そうでしょうね。おそろしい。想像がつきます。
＞裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。
これはいいことを聞きました。でも、どうやって調べればいいのでしょうか？　よろしければ、方法をおしえていただけませんか？

回答No.8

futa3

借りている側からも意見言わせて下さい。賃貸で以前真田広之のやっていたとこで賃貸で借りてました。あそこは出るときすごく取られますねえ。みんな出ていくときは大家も修繕費を負担したくないので今まで借りていた人間にかんでもかんでも支払いを押しつけてきます。借りている側からすれば何で毎月こんなに家賃支払っているのにこんな出ていくときまで負担させられなくてはならないのかとこれで大抵お互いもめあい一悶着あります。不動産屋はそれはそはれしたたかですよ～。文句言おうと以前契約した担当者に電話入れてもチェーン店なので奴らは、もめ事嫌うためすぐに支店を移動させられます。移動でまだつかまればいいですけど辞めたりとかもあります。おそらく契約の大東◎●もそんなことあると思いますけど。契約時は契約取るためいいことばっかり言ってきますって。その担当者だってすぐに移動でいなくなりますって。4さんの意見なんか真実ついてると思いますが。今一度よく考えられて私ならそんな投資せず月決駐車場にした方がいいと思いますけど。

お礼

回答ありがとうございます。
＞不動産屋はそれはそはれしたたかです。契約時は契約取るためいいことばっかり言ってきます。
その通りだと思います。素人は手玉にとられて終わりですよね。

補足

皆さんの意見を参考に、親戚を説得することができました。この場を借りてお礼を申し上げます。本当にありがとうございました。

回答No.7

kobalt

#6です。

> ○東建託は家賃保証はしてくれるし、責任もって？入居者の斡旋をしてくれるそうです。

おそらく、一括借り上げでしょうね。
よって、空き室でも安定した収入はあるわけですが、我が家が不安で利用して
いない理由の１つが、ある不動産会社に一括借り上げをお願いすると
最初はいいのですが、古くなって人気が落ちてくると、「修繕しろ」
とか「この家賃では借り手がつかない」などと言ってきて、結局
一括借り上げをお断りする羽目になるのだとか・・・
きちんと「30年」などの約束期間を設け、その期間は何があっても
家賃収入を安定したものにしてくれるような契約であれば、問題は
ないと思います。
このあたりを突っ込んでみるといいかもしれませんね。

ちなみに、うちの近所には積水ハウスで建てたアパートがあり、一括
借り上げにしていますが、空き室が出ていません。
大家さんはお金持ちなので、安定した収入は気にしていないでしょう
けど、安定した収入を得ているでしょうね。

お礼

再びの回答、ありがとうございます。
＞古くなって人気が落ちてくると、「修繕しろ」とか「この家賃では借り手がつかない」などと言ってきて、結局
一括借り上げをお断りする羽目になる
そうですよね。その通りになると思います。うまい話には裏があるものですよね。

回答No.6

kobalt

失敗ではないのですが、最近親が賃貸を始めました。
理由は、建て替えの際に身内が「住みたい」と言い、1K１つより
２つのほうが利益がまだ出そうだ・・・ということで。
不動産屋に仲介の相談に行くと、「今は借り手が少ない」という
ことでした。大手の住宅メーカーで建てると、空き室の時も家賃が
入るしくみになっていますが、お客様からもらう家賃の１万円引き位しか
毎月もらえない感じでした。（見積もりでしか見てませんが・・・）
我が家の場合、グレードを自宅と同じにしたので、ペアガラス、
ウォシュレット、浴室乾燥機、エアコン、テレビモニター付き
インターフォンなど付け、完成から１ヶ月以内に入居者は
決まりましたが、今は借り手は随分と選ぶ時代なので、儲かる
時代ではないと感じます。
儲かるのは最初だけで、後は修繕費で儲かった分以上に消えて
いきそうな気がします。

親戚が親から相続した貸家が。相続間もなく老朽化し、建て替えの
話が出ています。
つまり、親戚は家賃収入がほとんどないまま、建て替えをしなくては
ならない・・・というわけです。
親の代の時も、外壁の塗り替えやトイレを水洗にしたり、何かと
大きなお金が出て行っていました。

○東建託さんは一括借り上げなどをしてくれるのでしょうか？
であれば、家賃収入は安定すると思いますし、グレードの低い
物件は建てないと思います。
借り上げをしてくれないのに「満室にします」は保証、ないですね。
空き室ができた場合、どうローンを返済するかも考えてみたほうが
いいでしょうね。

我が家の場合、幸いローンがないですし、身内が１つに入っていると
いうことで、安定な収入が１軒分はある・・・という意味で、
あまり今は考えていませんが、私の代になったらまた建て替えに
なりそうで、心配ですね。

お礼

回答ありがとうございます。○東建託は家賃保証はしてくれるし、責任もって？入居者の斡旋をしてくれるそうです。でも、グレードの低い物件を建てているというのは、よく耳にしますし、実際物件を見た私の母も「すぐはずれそうなサッシだ」と言っていました。建てるまでが一番おいしくて、建てたら知らんぷり、というのでは困るのですが、そこのところがよくわかりません。で、危ない橋は渡らないにこしたことはないと思うのですが。

回答No.4

ninjinsan

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。

＃2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3～5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない！、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。
「勉強が足りないみたいだな！。あそこは少し干してやろうぜ！」等と。
正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です！。
地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。

更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。
段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。
何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか？。」と話が不動産業者から出てきます。
借金の残額が4000万円あれば2500万～3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円～10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。

不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。

悪いことは言いません！。
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。
そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。

回答No.3

himawari223

こんばんわ

Ｎｏ．１さん　Ｎｏ．２さんとほぼおなじ意見ですが、建設会社の人に

・・・・地震で壊れたら、無償で元通りにします。その間の家賃もお支払いします。また空き部屋がでたら、家賃分をお支払いします。　と紙に書いて、社長のサインとはんこを下さい。・・・・

と親戚の人と一緒に言いましょう。（親戚の人には、あの建築会社は誠実そうだから、絶対に書いてくれるヨ。と思いっきり煽っておきます）

きっと紙にかくのはかんべんして。と逃げるとおもいますヨ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ご参考になれば幸です。

お礼

回答ありがとうございます。素晴らしい意見ですね。だいたい、どれだけの強さの地震がくるのかもわからないのに「地震では当社のアパートは壊れません」なんて、よく言えたもんだと思います（ちなみに親戚は静岡県で、東海地震の被害想定地域にばっちりはまっています）。親戚に話してみます。

回答No.2

jakyy

うちの親父が以前にアパートを経営していましたので
その時のお話をいたします。
今は取り壊して駐車場になっています。
【いい点】
毎月、定期的に収入が見込める。
老後の生活の不安が少なくなる。
建物を建てると、固定資産税が安くなる。
借金をして建築をしても、利息は経費とみなされる。
【悪い点】
これが問題ですね。うまくいかない事の方が多いですね。
【空き部屋】
空き部屋が多いと、安定収入につながらない。
むしろ、借金の返済に毎月の収入を当てなければならくなる。
返済計画にゆとりが無いと大変ですね。
【入居者】
入居の人間に質の悪いのが入ると、たえずトラブルに巻き込まれることになる。
トラブルで頭の抱える大家も多いですね。
ヤクザの人が入ると、以前の入居者まで退去しますので、
大家はヤクザの人が入らないように身元の確認が必要です。
【修繕費】
これが毎月、かなりかかります。
新しいうちは良いですが、５年過ぎると修理が多くなります。
いちいち業者を呼んで直すと、出費がかさみますので
多少はご自分で修理する覚悟も必要です。
水道器具の取替えなどは覚える必要があります。
【自動車、自転車の駐車場】
どうしてもアパートの前に作っておかないと
近所から苦情が来ますので、注意が肝心です。
【保険】
地震が起きたら、借り入れのお金の返済は大変ですので、
よく調べて地震でも保険の代金が必ず支払われる
保険に加入されると良いでしょう。
火災保険とセットの物でお探しになるといいでしょう。
大地震の時は支払いを拒否する保険会社がありますので、
この点は頭に入れておいて下さい。

以上のことを頭に入れて、建てる計画をお建てください。
毎月、収入が得られることは大変生活が安定しますが、
多少のトラブルが生じる覚悟も必要です。
建築会社はいい事のみ言いますので、少しは割り引いて聞くといいですね。
私でですか。建てる資金と敷地があれば、
こじんまりした学生向きの建物を建ててのんびりからします。
大きいのは管理が大変ですし、返済で頭を悩ませることになりますから
小規模のものなら建てますね。
もっとも修理は業者任せでなく、自分でやります。

参考URL：

http://www.apartkeiei.com/,http://www.misawa-kinki.co.jp/5message/apartguide/apartguide.htm

お礼

回答ありがとうございます。入居者の管理は全て○東建託がやり、入居者がいなくなっても家賃保証があるそうで、「心配はいらない」んだそうです（本当かどうかはわかりませんが）。修繕費はかなりかかるようですが、それも計算にいれてあるそうです（見積もりが甘いという噂ですが）。建築会社はいい事のみ言うというのには同感です。なんとかやめるように説得したいです。

回答No.1

te-taro

大工 です。

いろいろな大家さんとお話してみますが、
店子さんはイイ人とは限らないって
いうことを聞きます。

ご参考まで、

お礼

回答ありがとうございます。私も店子に暴力団関係者がはいってがらがらになってしまったアパートを知っています。でも、親戚の場合、入居者の管理は全て○東建託がやるそうで、「心配はいらない」んだそうです（本当かどうかはわかりませんが）。ですので、その線からは説得できそうもありません。