借地権の主張方法とは？解体費用の負担をお願いすることは可能か
- 50年前に義父が借りた土地に建てたビルの問題について悩んでいます。現在ビルの不安定な地盤が心配で、地主に地盤改良を依頼しましたが拒否されました。ビルの解体を考えましたが、費用が高額なため困っています。借地権の主張方法や解体費用の負担をお願いする方法についてアドバイスをお願いします。
- 借地権の主張方法とは？ビルの問題を解決するために地主に地盤改良費用の負担をお願いしたいです。ビルの解体費用は高額なため、借地権の保証金を使って地主に解体費用を負担してもらうことは可能でしょうか。地主さんはこのようなことに慣れているようですが、どのように話を進めればいいかわかりません。アドバイスをお願いします。
- 50年前に義父が借りた土地に建てたビルの問題があります。ビルの地盤が不安定で、地主に地盤改良をお願いしましたが断られました。ビルの解体も考えましたが、費用が高額で困っています。借地権の主張方法や地主に解体費用を負担してもらう方法についてアドバイスをお願いします。
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借地権？主張できますか？
お世話になります。 当方 50年近く前に義父が遠い親戚にあたる人に土地を借りて、3階建てビルを建てました。 契約者は義父と今の地主さんの先代に当たる人です。 古い契約書で、保証金も払っていますが契約書の内容も古いもので簡単なもののようです。 義父の廃業に伴い、そのビルをどうしようか困っている現状で、テナントを募集するか、 ビル自体を他人に貸そうかと建物を調べて貰いましたが、建物自体は杭打ちもしっかりして 頑丈だが、地盤がゆるく空洞化している恐れがあると言われました。 地面を触るのは地主の許可がいるし、地面を強固にするのは地主さんの義務だとこちらは思っているのですが、その旨を地主さんに言った所、建物を建てたのは自分ではないので関係がないし地盤改良をする費用を払う必要も無いと言われ、また貸し、ビルの買い取り、土地の売却、全て拒否され、 現状復帰して返還するよう言われました。 こちらとしては、永年誠実に高い地代を払い続けてきたのに、地主さんの言うがままに更地にして返還するのは悔しいです。 どの不動産やさんに聞いてもその地代は高いと言われて、使い道の無い建物に、高い地代をこれからも払い続けるのは勿体無いし、ビルを解体する事も考慮し見積もりも取りましたが、保証金の1.5倍です。 借地権があるとも思いますので、その保証金で解体費用を地主さんに払ってもらってきれいに返還したいと思っていますがこれは虫の良い話なのでしょうか・・・。 今度また地主さんに話をしようと思っていますが、地主さんはこのような事は慣れておられるみたいなので、無知な私はどのように話を持っていけばいいのか、怖いです。 どうかお力をお貸しください。よろしくお願いします。
- picone
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>また貸し、ビルの買い取り、土地の売却、全て拒否され、現状復帰して返還するよう言われました。 このまま借地を継続しビルの賃貸でよいのではないでしょうか。 地盤が液状化することはあっても空洞化するとは聞いたことがありません。 液状化は大地震の起きた際の話。 ＞借地権があるとも思いますので、その保証金で解体費用を地主さんに払ってもらってきれいに返還したいと思っていますがこれは虫の良い話なのでしょうか・・・。 借地権を地主に買い取れということはできません。できるのは借地権を 第三者に売ることですが、これには地主の承諾がいります。この地主さんは 承諾しそうもないですが、その場合裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡 許可の裁判を求める申立をすることができるとされています（借地借家法第１９条）。 裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、 借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その他一切 の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。許可されれば、地主 の承諾がなくても家と借地権を自由に譲渡することができます。 そして、認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の 変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付 （承諾料）を命じたりします。承諾料はおよそ、借地権価格の１割前後の額と なっているようです。 借地権価格というのは更地価格の７割～６割（借地権 割合はその地域によって違います）。 さて、借地権の譲渡がまとまれば、買い手を探し、買い手はビルを買い取ることで借地権を取得します。 買主がビルを建替えて賃貸物件を建てる場合は、地主に建替え許諾を求めます。 これも許可しない場合、裁判所が許可を出す制度があります。 ですから事情を知った不動産屋なら価格次第で借地権を買い取る話には応じるのでは ないでしょうか。
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- akak71
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#3 追加 ５０年前の建物は、経済的価値があるとは思えない。 テナント用建物としては、建て替え時期と思う。＝ 買い取り請求したときの建物価値は０円に近いと思う。
お礼
追加でお答えいただき有り難うございました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
地面を触るのは地主の許可がいるし、 地面を強固にするのは地主さんの義務 保証金 以上の三点質問者の勘違いと思う。 五〇年前の借地契約で権利金はあるが、 保証金はないはず。 権利金は返金されません。 契約満了で、 建物買い取り請求した場合に、 建物価格（時価）から地盤改良に費用が控除される。 たぶん、建物買い取り請求しても、金銭が戻ることはないと思う。 建物価格より地盤改良の費用が高額の場合は、建物の経済価値がないとされ、建物の撤去が請求されるだろう。＝当然質問者の費用負担となる。
お礼
お答え戴き有り難うございました。 そうなんですか・・・ 使い続けるにも 地盤強度に不安がありますので、賃貸物件するにも 費用を掛けないといけない事、その間も高い地代を払わなければ いけない事等を考えると、建物も古いですしすぐに賃貸人が見つかるとも思われません。 素直に従わざるを得ないと思うと無念です。
補足
補足させていただきます。 ＞以上の三点質問者の勘違いと思う。 ＞五〇年前の借地契約で権利金はあるが、 保証金はないはず。 ＞権利金は返金されません。 土地賃貸借契約書をもう一度見ると、権利金 保証金ではなく、敷金として支払い受領したとありました。 敷金だったら返金して貰えるのでしょうか。
- bikeibi
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すいません。補足説明します。 ＞全て拒否され、現状復帰して返還するよう言われました。 この文章だけでは、状況がよく分からないのですが、 あなたが、賃貸借契約に沿った土地使用の継続を主張しているにもかかわらず、出ていけと言われているのなら、借地権の買取り請求はできます。 土地の原状回復についても、地主側の負担とするよう要求できるでしょう。 また、契約期間の更新を拒絶されたのなら、地借家法で地主に対して建物の買取り請求を行うことができます。 あなたの都合で出ていく場合は、先の回答のとおりです。 地盤改良要求が拒絶されたなど貴方の法的根拠のない要求が地主に拒絶されたという理由で出ていくのはあなたの都合です。
お礼
お答え戴き有り難うございました。 そうなんですか・・・ 使い続けるにも 地盤強度に不安がありますので、賃貸物件するにも 費用を掛けないといけない事、その間も高い地代を払わなければ いけない事等を考えると、建物も古いですしすぐに賃貸人が見つかるとも思われません。 素直に従わざるを得ないと思うと無念です。
補足
早々のご回答有り難うございました。 補足をさせていただきます。 ＞全て拒否され、現状復帰して返還するよう言われました。 この文章だけでは、状況がよく分からないのですが、 出て行けとは言われていません。 地盤を強固にして人に貸したいと言うと、また貸しは許さない。 それじゃ土地を売ってください、は拒否。 買い取ってくださいも拒否でした。 それじゃ、どうすればいいですかというと、地面の杭も全部きれいに 抜いて原状回復する解体工事の予定表を出せと言われました。 地主さんに対向するこちらの言い分は無いのですね・・・ 残念ですが従わざるを得ないのだなと思いました。
- bikeibi
- ベストアンサー率40% (26/65)
建物に必要な地盤強度は、建物を建てることによって必要になるものですから、地主では無く建物の所有者の負担、責任において行うことになります。 現状（正確には、原状）復帰は、まず、どちらが原状復帰義務を負ううのか契約書に定めがないか確認してください。 通常、借りてる側（建物を建てている側）が、その義務を負う条項があります。 土地を返すのは貴方の方から持ちかけるのですから、借地権を自らの手で消滅させることになります。 当然、買い取り請求はできません。 借地権を主張するためには、土地を使い続ける必要があります。 借地権を買取るのは、地主の都合で出ていってもらう場合ですね。
お礼
早々にお答え戴き有り難うございました。
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