不動産所得と税金

質問

私の父は不動産収入があり税金もそれなりの額になります。
最近聞いたのですが、不動産会社を設立して家族に役員として給料を支払えば節税になるということなのですが本当なのでしょうか？
商工会議所に相談に行ったのですが「額が少ないから効果はない」と言われました。そこで会計士にも相談したところ「節税効果がある」と全く別のことを言われました。
節税効果があるならぜひ法人を設立したいのですが・・・。

回答No.8

SSSIN · ベストアンサー

＞「管理料をいくらに設定するかによって違ってくるみたいなのです」「10％となっているサイトもあれば、2割が相場」などと書かれている」ところもあります。

→節税目的で考えると管理料は高めに設定したいところですよね。私の経験から言うと要は税務署が納得できる数値かどうかというところがポイントになると思われます。
管理料とその業務内容が合理性があるかどうかが重要でしょう。
従って、例えば一般にある管理会社より高めに管理料を設定するのであれば、それを裏付けるような業務内容とそれを実際に行っている証拠をしっかりと準備するべきでしょう。（実際の金額の妥当性は、相場や業務内容を基に会計士を交えて判断して下さいね）

＞ 二つ目は、不動産を定額の賃貸料で一括して借上げる場合
後者は、所有者から一括して管理会社が借上げて管理会社が賃貸料を支払うが、入居者からの賃貸料は全て管理会社の受取になるというやり方です。入居者がいなくても管理会社は支払をしなくてはいけなくなり、リスクがあります。その代わり所有者は受取賃貸料を自由に決めることができ、管理会社の利益を税法に引っかからない程度でコントロールできるそうです。本当にできるのでしょうか。疑問です。利益をコントロールするというのはどの程度なのかも不明です。

個人・法人を一体とみた場合、現状のまま移行するのであれば外部からの不動産収入の金額は変らないので、要は法人の収入と個人の収入の差額部分が節税効果を生むということですよね。どのように書かれ方をしているのか実際に見ないと判断できませんがその差額部分を所有者が自由に操作できるという点は私も甚だ疑問を持ちます。

＞法人設立が実現したら、今後購入する不動産やビジネスはこの会社で購入しどんどん大きな会社にできたらと考えています。

そうですね。jojo_jo さんが本格的に不動産事業をお考えなら、jojo_jo さんが株主となり、会社を大きくして資金力をつけて、相続発生時に法人が不動産を買取るという図式も考えられますしね。

以上のことを踏まえて、顧問会計士に相談をしてみて下さい。せっかく契約しているのですから記帳・申告だけで利用するのはもったいないと思います。よい意味でおおいに活用しましょう。

お礼

回答ありがとうございます。

やはり会計士等の専門家に相談するのが先決ですね。
ありがとうございました。

回答No.7

SSSIN

法人の青色・白色の内容に関しては、他の回答者の方が詳しく回答されているので省略致します。
（jojo_joさんの場合、顧問会計士を通じて申告されるのであれば、通常は正しい帳簿の作成が前提になりますので「青色申告法人」になり、皆さんの回答にあるように各種の税法上の特典を受けれると思います。）

もとの質問に戻り「節税効果があるならぜひ法人を設立したいのですが・・・」に回答をしてみたいと思います。

法人の設立形態には、この場合２種類あると考えられます。
１）事業法人の設立
法人が不動産を所有して、不動産の事業会社となる。
→この場合、個人の所有している不動産を法人に譲渡する形になりますので譲渡所得税が発生し、外部への資金流出があるため、メリットが少ないと思います。
「一般的には、利益が500万円以上の場合に、法人が税制上で有利」というのは、おそらくこちらの形態での話しを前提にされていると思います。

２）不動産管理会社の設立
個人が不動産を所有したままでその不動産を管理する会社を設立する。商工会議所や会計士がお話をされたのは管理法人の形態であると思われます。
この場合、法人の売上になる「管理手数料」がいくらに設定できるのかが問題になります。
「管理手数料」は、管理会社の業務の内容によっても違ってくると思いますが、通常は５％～１０％程度（少し高いかな？ここは税務的判断が重要になります）ではないでしょうか。
jojo_joさんのお父様の場合、不動産収入が700～800万程度ということですから、それに適正な％を乗じたものが、個人の不動産所得に対する経費になり（数十万でしょう）→法人の収入になり→法人の役員報酬を支払う→法人は利益ほとんど相殺・個人所得税は各種控除により実質なし、という図式になると思われます。
商工会議所の判断は数十万のことなので（→数十万に対する節税額部分は少額）あまりメリットはないと判断されたのでは？と思います。

実際の金額的なメリット・デメリット（所得税・法人税の流出額の比較）を判断するには、お父様の総収入額（不動産所得＋その他の所得）・管理手数料計上額・役員と役員報酬額等の具体的な数値を基にシュミレーションすることで把握出来ると思われます。
管理手数料等の設定額については、業務内容等により税務的判断が必要になりますし、実際のお父様の申告データは会計事務所が持っていると思いますので、具体的な数値を基に判断してもらって下さい。

それと年間所得から逆算するとそこそこの財産を所有されてていると判断できます。従って、上記の所得税等の節税メリットだけではなく、相続を見据えて相談をされることをお奨めします。場合によっては、法人設立の意義・役割・存在意義が変ってくると思われますので。
（法人設立は金銭的メリットの短期的判断だけではなく、設立した以上、実際運営していくことになりますし、その中で相続という問題も発生するでしょうから、中期・長期的にも判断することが重要です）

投稿内容から判断してアドバイスさせて頂くとすれば、以上の内容になります。

補足

回答ありがとうございます。

＞法人が不動産を所有して、不動産の事業会社となる。

私が一番初めに思ったのがこのパターンで、これに関しては会計士からNGが出ました。やはり、SSSINさんのおっしゃるように譲渡税や取得税などの税金が多額になるようです。

＞個人が不動産を所有したままでその不動産を管理する会社

私が疑問に思ったのがこの場合なのです。自分でも計算してみたのですが、やはり、管理料をいくらに設定するかによって違ってくるみたいなのです。SSSINさんのように10％となっているサイトもあれば、「2割が相場」などと書かれているところもあります。
また、いろいろと調べると2種類のやり方が見つかったのですが。
一つ目は、管理料として手数料を所有者からもらう場合。
二つ目は、不動産を定額の賃貸料で一括して借上げる場合。
前者は、SSSINさんのおっしゃるやり方です。
後者は、所有者から一括して管理会社が借上げて管理会社が賃貸料を支払うが、入居者からの賃貸料は全て管理会社の受取になるというやり方です。（要は又貸し）この場合、入居者がいなくても管理会社は支払をしなくてはいけなくなり、リスクがあります。その代わり所有者は受取賃貸料を自由に決めることができ、管理会社の利益を税法に引っかからない程度でコントロールできるそうです。本当にできるのでしょうか。疑問です。
また、利益をコントロールするというのはどの程度なのかも不明です。

＞中期・長期的にも判断することが重要です

もし法人設立が実現したら、今後購入する不動産やビジネスはこの会社で購入しどんどん大きな会社にできたらと考えています。

回答No.6

juvi

>メリット・デメリット等教えていただけないでしょうか

詳細は#5で解説されていますので割愛しますが、デメリットはないと考えていいと思います。
平たく言ってしまえば、「きちんと帳簿をつけてきちんと経理しているなら、色々と税務上有利な特典を認めてあげましょう」ということです。

お礼

回答ありがとうございます。

＞「きちんと帳簿をつけてきちんと経理しているなら、色々と税務上有利な特典を認めてあげましょう」ということです。

一応簿記の知識はあるため決算書は作れそうなので、法人化した場合には青色申告を検討したいと思います。
（その前に専門家に相談して節税できるか確かめないといけませんね）

回答No.5

noname#24736

#３の追加です。

失礼しました。
自営業での不動産収入の事業所得の件で勘違いが有り、4番の回答の通りですので訂正します。

法人の青色申告の特典として、下記のものがあります。
（1）青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金の5年間の繰越控除
（2）欠損金の繰戻しによる1年以内の還付
※この規定は設立法人などを除いて一時的に停止されていますが、復活について検討されています。
（3）青色申告法人の推計課税禁止
（4）更正通知の理由附記
（5）試験研究費の額が増加した場合等の法人税額の特別控除
（6）電子機器利用設備を取得した場合等の特別償却または法人税額の特別控除等政策上による租税特別措置法に規定する特別償却（割増償却）または特別控除
（7）海外投資等準備金等の租税特別措置法に規定する準備金の積み立て
（8）技術等海外取引に係る所得の特別控除等

詳細は、参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.rakucyaku.com/Koujien/M/B01/B100600

お礼

回答ありがとうございました。

＞法人の青色申告の特典として、下記のものがあります。
（1）青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金の5年間の繰越控除

参考URL勉強になりました。
法人で青色申告すると赤字額を5年間の繰越して控除してもらえるんですね。
もし法人設立した場合、青色申告の検討をしてみたいと思います。

回答No.4

juvi

若干勘違いされている部分があると思われますので、僭越ながら訂正させて頂きます。

不動産の貸付は、規模が大きくても「不動産所得」です。これが事業所得となるのは、食事を提供する下宿などの場合です。
独立家屋で5棟、部屋で10室（俗に5棟10室基準と言います）で区切られるのは、その「不動産の貸付」が「事業として行われているか否か」ということで、決して「事業所得」になるかどうかということではありません。所得の種類はあくまでも「不動産所得」なのです。

また、青色申告特別控除は、不動産所得にも適用されます。ただ、上記のようにその不動産所得が、「事業として行われている不動産所得」の場合には、最大55万円（45万円）、「事業として行われていない不動産所得」の場合には、10万円を控除することができます。

また、「青色申告」というと、一般には個人の所得税のことと思いがちですが、#3でおっしゃっているように、法人にも「青色申告」「白色申告」があります。もちろん#3でご回答されているように、法人では青色申告特別控除はありません。

補足

回答ありがとうございます。

＞法人にも「青色申告」「白色申告」があります。

具体的にどういう違いがあるのでしょうか？
メリット・デメリット等教えていただけないでしょうか。

回答No.3

noname#24736

#2の追加です。

5・6行目に誤字が有りましたので訂正します。

事業所得にできる一定規模とは、下記のとおりです。
貸間やアパートの場合は、貸与することができる独立した室数がおおむね１０室以上であること。

このことから、事業所得にするのは難しいと思われますから、自営業では青色申告にして節税は出来ませんね。
（法人でも青色申告の制度は有りますが、青色申告特別控除の制度は有りません）

法人にした場合の税金面でのメリットは少ないと思われます。
その相談された会計士に、具体的な数字に基づいて、節税効果があることを説明してもらいましょう。

補足

回答ありがとうございます。

一つ書き忘れたのですが、不動産管理会社の所得は役員（家族）への報酬として費用計上するのでほとんどなくなる予定です。
そうすることで、家族個人の基礎控除等が受けられ節税になるとのことだそうですが・・・。
（人数は多いほうが良いそうです）

＞法人でも青色申告の制度は有りますが、青色申告特別控除の制度は有りません

法人にも青色申告があるのですか？知りませんでした。
どのような特徴があるのでしょうか？
もしご存知なら教えていただきたいのですが。

回答No.2

noname#24736

不動産所得がある場合、下記のような一定規模以上であれば、不動産所得ではなく「事業所得」となり、青色申告にすると、自営業であっても青色申告の事業専従者給与として家族従業員に支払った給与が経費に出来たり、青色申告特別控除などの適用が受けられ節税になります。

事業所とにできる一定規模とは、下記のとおりです。
貸間ゆアパートの場合は、貸与することができる独立した室数がおおむね１０室以上であること。
独立家屋では、おむね５棟以上であること。
参考urlをご覧ください。

又、法人にして、節税になる場合もありますが、利益の額・家族構成等で違いますから、一概にどちらが有利とは云えません。
一般的には、利益が500万円以上の場合に、法人が税制上で有利と云われています。

こちらもご覧ください。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=712046

参考URL：

http://www2.odn.ne.jp/muraoka/zeihou27.html

補足

回答ありがとうございます。

＞一般的には、利益が500万円以上の場合に、法人が税制上で有利と云われています。

1年で700～800万程度の受取賃貸料があります。
これから固定資産税（200万くらい）を差引くと500～600万程度の所得になります。
おそらく減価償却費やその他の経費を入れるとさらに少なくなると思います。

回答No.1

MetalRack

事業になるほどの規模でしたら、効果はあるでしょう、
青色申告の５０万円の控除も受けられますからね。

その事業規模が、部屋の賃貸なら１０部屋以上、一戸建てなら５棟以上ないとダメなようです。
まずは、そこを確認しましょう。

補足

回答ありがとうございます。

＞事業になるほどの規模でしたら、効果はあるでしょう、
青色申告の５０万円の控除も受けられますからね。

個人事業ではなく法人化したいのです。
青色申告は個人事業の場合だと記憶していますが・・・。

＞その事業規模が、部屋の賃貸なら１０部屋以上、一戸建てなら５棟以上ないとダメなようです。

土地を1ヶ所、4部屋のアパート、半棟（半分は私達家族が住んでます）、1棟、
賃貸しています。