ニーズがあるのか

質問

不動産オーナーにマンションなどの建築物の建設をお勧めする営業職がありますが、そんなにニーズがあるもんでしょうか？

ちなみに会社は高松建設です。

回答No.5

noname#184449

＞そんなにニーズがあるもんでしょうか？

無いですよ。ニーズは。
ニーズの無いところにニーズを掘り起こし契約する（建物を建てさせる）のが仕事です。

ご質問の業者の他に「大東建●」「東●コーポレーション」「生●コーポレーション」等が業界大手になります。

ターゲットはズパリ「農家」や「相続等で土地を所有している人」です。

これらの人達に「土地を遊ばせておいたら損ですよ」「アパート（マンション）を建てて家賃収入を得た方がいいですよ」と提案します。

建築費用はオーナー負担。（当然業者はここで儲けの大半を出します）

そうして建てた物件を一定年数「一括借り上げ」し、オーナーさんに毎月固定収入を支払うというシステムです。

そして、業者はその物件を転貸（また貸し）し、その差額を収益とします。

細かく書くと

仮にオーナーさんへ毎月支払うお金が50万の場合、その物件を「また貸し」して60万で貸せば業者は10万儲かると。

ここでお気付きになりましたか？
そうです。このシステムだと業者は殆ど「損」しないんです。
なんせ建物を建てるのもオーナーさん負担で、賃料差額も入ってくるんですから。

このシステム、一見オーナーさんも業者も儲かる「ウイン・ウイン」のようですが、実際の事情は少々違います。
通常、一括借り上げは契約期間が定められており、その期間が過ぎると「ほぼ必ず」オーナーさんへの支払の「見直し（事実上の値下げ）」を提案してきます。
それが賃貸需要の低い物件なら尚更厳しい数字を提案してきます。

それにオーナーさんが応じれば良し。問題は応じなかった場合です。
その場合、当然「一括借り上げ」は終了しますから、普通のアパート（マンション）になり、他の競合物件と熾烈な競争に晒されます。

でも、残念ながらこのような物件は殆ど競争力が無いんですね。

元々「農家」や「余った土地」に建てている物件ですから、賃貸需要が低いんですね。
つまり「借りる人がいない」です。
六本木ヒルズが何故あんな高額な賃料なのかは、物件自体の魅力もそうですが本当の理由は「六本木にあるから」です。

田舎で畑のど真ん中に六本木ヒルズを持って来ても、当然あんな高額な家賃は取れませんし、おそらくは「空きだらけ」になるでしょう。

よく見ませんか？そんなアパートやマンションを。「なんでこんなところに？」なんて場所に。

で、結局

●家賃を大幅に値下げ
●一括借り上げの契約金額を大幅に値下げ

このどちらかで契約する「行くも地獄、引くも地獄」という選択しかなくなるのです。
つまり、業者は損しないシステムになっているんですね。

当然、ちょっと知識のある地主さんはそのような事は先刻承知してますから、余程魅力ある一括借り上げの契約か、建築費用を下げるかしないと話に乗って来ません。

また、そのような地主さんには日々競合業者からアプローチがありますので、契約を取るのは至難の技です。（まぁ、それ故契約を取ったら仲介業なんかより多額の歩合が出るんですが）

なお、この業界の営業は基本３ヶ月結果が出ないと「肩たたき」されます。
我慢してくれる業者でも６ヶ月といったところでしょう。
勿論、クビには出来ませんのでとんでもなく遠隔地に移動辞令が出るのが通常ですが。

つまり、この業界で「勤続５年です」なんて人がいたら、その人は「トップセールス」と判断していいでしょう。
収入もぶっちゃけ「１千万超」という人も珍しくありません。

正に「オール・オア・ナッシング」の世界ですね。
まぁ、ある意味「一番不動産営業らしい仕事」とも言えますが。（私はご免ですけど）

お礼

詳しい情報ありがとうございます！

今、不動産業界に転職するか、司法書士資格を目指すかで悩んでいます。
どちらが良いと思われますか？

ちなみに税理士や行政書士の知人がいます。