住宅ローンの返済戦略

質問

現在、一戸建てを所有しておりローンを返済中です。（築３年）
家族は夫婦（30前半）、子（1歳）一人です。
生活も落ち着いたので、ぼちぼち繰上を考えていますが、どのように返していこうか悩んでいます。

借入は私が変動（35年、3000万、1.375％）、妻が固定（35年、1800万、当初10年2.7％）です。
3年経った現在の残りは、私2450万、妻1600万です。（お互いたまに何となく繰り上げしています。）

一応方針を決めようと思い立ったところ、現在次の3つでいこうかと考えています。
１、私の分を毎月１ヶ月分繰り上げ返済する（額の多い方を減らす）
２、妻の分を毎月１ヶ月分繰り上げ返済する（先に完済できそうな方を減らす）
３、繰上は当分しないで、別口座に毎月貯めて住宅ローン減税が終わったらその分をまとめて繰り上げ返済する（住宅ローン減税のメリットを損なわないように）

どれもメリット、デメリットが有る気がしますが、なかなか方針が決められません。
個人的には２で行こうかと思っていますが、ご意見頂けたらと思います。

妻の金利が高いので、借換をすすめられる方もいるかとは思いますが、その方向は無しでお願いします。

回答No.2

xexstyle · ベストアンサー

複数のローンを抱えているときに、一定額を繰上返済しようとする場合、どのローンに返済するのがもっとも効率がよいかは、それぞれのローンの毎月の返済額、利率、残期間と繰上返済の額によります。
毎月の返済額は、元金残高、利率、残期間によって算出されますので、この3条件と繰上返済の額によるとも言えます。
一概に利率が高いものとは言えないのです。
利率の差が僅かで、元金残高に大きな差があるような極端なケースを考えてみれば、利率の差だけ考えてはいけないことが分かると思います。
この点はFP、特に元利均等返済の仕組みを理解していない、あるいは自分で計算できないFPが誤解している点です。

残期間、あるいは元金残高は返済の度に変わりますので、どのローンに繰上返済したらよいかを判断するには、面倒ですが、そのときそのときで計算しなければいけません。

ただ手元に返済（償還）予定表があるなら、その判断も比較的簡単にできます。
返済予定表には毎月の返済額のうちに占める元金返済額と利息額が記載されていると思います。
次回返済回以降の元金返済（充当)額を累積して、繰上返済しようとする額に達するまで何ヶ月になるか計算します。
その月分の利息額累計が繰上返済によって支払いが逃れる額ですので、その利息額累計が大きい方のローンを選ぶことになります。

具体的に考えると、ご主人のローンでは、35年、3000万、1.375％という条件であれば、毎月の返済額は約9万円であると思います。
同じく奥様のローンは、35年、1800万、2.7％という条件から毎月の返済額は約6万6,300円だと思います。
ご主人のローンが毎月返済額90,000円、元金残高24,500,000円とすると、次回の返済時の元金返済額は9万円のうち6万2,000円程度であり、その額は月毎に増加していると思います。
仮に25万円の繰上返済をするなら、その額は4ヶ月分の元金返済額に相当します。
その4ヶ月の利息累計額は11万2,000円程度です。

一方、奥様のローンは毎月返済額6万6,300円、元金残高16,000,000円とすると、次回の返済時の元金返済額は6万6,300円のうち3万300円程度であり、その額は月毎に増加していると思います。
仮に25万円の繰上返済をするなら、その額は8ヶ月分の元金返済額に相当します。
その8ヶ月の利息累計額は28万6,000円程度です。

これより現状、25万円を繰上返済するなら奥様のローンに返済する方が得となります。

より詳細に計算するとしたら、
現状の返済回数は、log(毎月の返済額/(毎月の返済額-月利×元金残高))÷log(1+月利)、で計算できます。
繰上返済した場合の返済回数は、log(毎月の返済額/(毎月の返済額-月利×(元金残高-繰上返済額)))÷log(1+月利)、で計算できます。
※月利は年利の12分の1です。
この両者の差が、繰上返済によって削減できる返済回数になります。
その回数に毎月の返済額をかけると繰上返済によって軽減できる支払い額となり、その額と繰上返済の差額が繰上返済によって支払いが逃れる利息額となりすので、両ローンでそれを計算して額が多い方のローンに繰上返済すればいいことになります。

ご主人のローンで考えると、現状のローンの返済回数は、log(90000/(90000-0.01375/12×24500000))÷log(1+0.01375/12)=326.46回
http://goo.gl/5FAJI
25万円繰上返済した場合の残りの返済回数は、log(90000/(90000-0.01375/12×(24500000-250000)))÷log(1+0.01375/12)=322.43回
http://goo.gl/zQEIz
軽減できる返済回数は326.46-322.43=4.03回で、支払いが逃れる利息は4.03×90,000-250,000＝112,700円

奥様のローンで考えると、現状のローンの返済回数は、log(66,300/(66,300-0.027/12×16,000,000))÷log(1+0.027/12)=348.41回
http://goo.gl/H4qqI
25万円繰上返済した場合の残りの返済回数は、log(66,300/(66,300-0.027/12×(16,000,000-250,000)))÷log(1+0.027/12)=340.23回
http://goo.gl/9OpyQ
軽減できる返済回数は348.41-340.23=8.18回で、支払いが逃れる利息は8.18×66,300-250,000＝292,334円

以上の計算はあくまで現状、25万円を繰上返済するとした場合の計算です。
毎月の定期返済を進め、さらに繰上返済もするとこれらのバランスが変わりますので、繰上返済しようとする都度、面倒ですがこれらの計算をしなければなりません。
Excelが使えるなら自分で簡単に計算できますが。

あと、現在の借入利率はどちらも住宅ローン減税の割合である1.00％を大きく上回っていますので、住宅ローン減税を期待するより繰上返済してしまった方がお得です。

お礼

ありがとうございました！
返済（償還）予定表の利息額を見て、何となく妻を先に返すのが有利かなと思っていた程度でした。。。
状況に応じて考えないといけないなと痛感しました。
すっきりしたので、今後の長いローン生活頑張っていきたいと思います！

回答No.1

oo14

もちろん２ですね。
金利がすべてです。
ただ返済手数料が無料か否かが大きいと思います。

しかし、前借りていたのは、1円でも無料でしたから、
月の残りがねはすべて返済に回そうという意識が働くので
生活が精神的に貧乏になりますね。

あと、アドバイスですが、住宅減税のメリットなんてないですよ。
シミュレーションして計算してみればすぐわかることです。
繰り上げ返済に勝るものはありません。
銀行（政府？・国税庁？）に騙されないようにしましょう。

補足

ご回答ありがとうございます！
もちろん手数料は無料です。さすがに余り金全部だと貯蓄に回せないので、毎月一定額を返そうかと思っています。
確かに、住宅ローン減税の控除額は大したことないですからね。。。。