補修が必要な場合の賃借人の義務

質問

１．工務店ＡとＢさんの間で、アパートの建築請負契約を締結した。
その際、Ａの瑕疵担保責任は１０年間とすると決めた。
２．築後１５年が経過し、Ｂは空室になった２０１号室の入居者を探してもらうため、
不動産仲介業者Ｃ社に依頼し、Ｃは入居者Ｄさんを紹介し、ＢとＤとの間で、賃貸借契約を締結した。
賃貸借契約の内容の中に、「補修が発生した場合、Ｄは遅滞なく補修に協力する」とか
「雨漏り、水漏れ等、建物に甚大な影響が発生するとＢが判断した場合、Ｄの承諾が
なくても、補修目的で室内に入ることができる。」等の趣旨の条文は、なかった。
３．部屋の鍵は、すべてＤに渡し、ＢやＣは予備の鍵を持たなかった。
４．Ｄが入居して１年後、台所付近の床下の水道管から、水漏れが発生した。
　　下の階の１０１号室の賃借人Ｅから、水が大量に落ちてくるとＢに連絡し、ＢはＣに連絡し、Ｃは状況を伝え至急補修したいので、すぐに鍵を開けてほしいとＤに依頼した。
５．Ｄは、国内旅行中なので、帰宅は予定通り７日後になる、水漏れは自分のせいじゃないと主張した。
６．ＢとＣは鍵屋を呼ぶので、あけていいかＤに頼んだが、プライバシーに問題があるのでＤは拒否した。
７．ＢとＣは、１０１号室から補修する事を考えたが、コンクリートの床で、建物の耐震性に問題がでるので、２０１号室から対応するしかないとＡからアドバイスされた。
８．ＢとＣは、Ｄの承諾がないのに、室内にはいってもかまわないか、警察に相談したが、
　　民事不介入として、無回答であった。
９．ＢとＣは、鍵屋を呼ぶか呼ばないか、結論がでなかった。
１０．７日後にＤは、帰宅し、補修工事が始まった。
１１．水漏れによるＥの所有物は、ひどい被害を受けた。

事象としては、以上です。
これは、本当にあったことを友人からききました。
賃貸借契約書の内容がわからないので、お答えのしようがないかとおもいますが、まあ一般的な契約内容と想定してください。
質問１．Ｅさんへの、損害賠償は誰が負うべきでしょうか。
質問２．もし、Ｄの承諾なくＢが鍵屋を呼んで鍵をあけて、補修工事をした場合、
　　　　違法となるのでしょうか？

以上よろしくお願いします。

回答No.2

bara2001 · ベストアンサー

民法第六百六条（賃貸物の修繕等）　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

とありますので、

＞賃貸借契約の内容の中に、「補修が発生した場合、Ｄは遅滞なく補修に協力する」とか
＞「雨漏り、水漏れ等、建物に甚大な影響が発生するとＢが判断した場合、Ｄの承諾が
＞なくても、補修目的で室内に入ることができる。」等の趣旨の条文は、なかった。

そういう条文が契約書の中に無くても、留守中の２０１号室に入って修繕をすることはできますし、する義務があります。

建物の設備の不備（水道管からの水漏れ）はすべて大家の責任になります。
水漏れを放置して損害を蒙った１０１号室のＥさんへの損害賠償は大家が負います。
大家業をしようというのなら、最低限の法律の勉強はしておくべきでした。
スペアキーを手元に残しておかないのも、呆れた話です。水漏れだったからまだよいものの、火事とか刑事事件とか起こったら、その大家さんはどう対処するのでしょう？

お礼

606条の規定による、簡潔な回答で、素人の私でも、よくわかりました。
ありがとうございました。

回答No.4

hirunechuu

質問１については、既に解答があるとおり、
水漏れの原因を作った人が賠償義務を負うことになるかと思います。

質問２については、むしろＤの意思を確認しない方が良かったですね。
事務管理という規定を用いることで、本人のための事務として、
水漏れの補修をすることができます。
Ｄの意思を確認して反対の意思を示していると使えませんが。

ただ、まあ民事的にも民事的にも正当防衛・緊急避難の規定がありますし、
権利濫用主張なども使っていけば、
犯罪の成立や民事責任の発生などは免れられる可能性が高いでしょうね。

回答No.3

buttonhole

事実関係によって法律の回答は変わってきます。掲示板では詳細な事実関係を把握することは困難ですから、弁護士に相談されることをお勧めします。以下の回答は、弁護士に相談される際の参考としてください。

>質問１．Ｅさんへの、損害賠償は誰が負うべきでしょうか。

　まず、Ｄの責任について検討します。Ｄの故意又は過失により、Ｄが水道管を壊したということではないでしょうから、土地工作物の設置又は保存の瑕疵によって生じた損害の賠償義務を負うかという点が問題になるでしょう。そもそも、設置又は保存の瑕疵に該当するか検討しなければなりませんが、回答を単純化するために、ここでは該当するものとします。
　そうすると、Ｄは土地工作物(建物)の占有者に該当するか、該当するとしたら、Ｄに過失があるか問題になります。まず、Ｄは建物の全部を占有しているのではなく、建物の一部(部屋)を占有しているのに過ぎず、床下の水道管については、その占有者には該当しない可能性があります。仮に該当するとしても、損害の発生を防止するのに必要な注意をしなかったと言えるかです。床下の水道管から異音がするにもかかわらず、Ｂに知らせることもなく漫然と放置したのならともかく、床下の水道管の状態を定期的に確認する義務があるとは言えないでしょう。Ｄに過失がない場合は、建物の所有者であるＢが責任を負いますが、Ｂに過失がなくても責任を負います。
　ところで、Ｂが土地工作物の占有者としての責任以外に、責任を負う余地はないのでしょうか。私見ですが、水漏れという緊急事態にもかかわらず、Ｄが立入を拒否したことが、不法行為に該当する余地があると考えます。Ｄが直ちに旅行を中止して工事の立会をするならまだしも、予定通りに旅行を継続しておきながら、一方で、プライバシーを理由に立入を拒否するというのは正当だとは思われないからです。

>質問２．もし、Ｄの承諾なくＢが鍵屋を呼んで鍵をあけて、補修工事をした場合、違法となるのでしょうか？

　確かにNo.2さんの回答の通り、Ｄには協力義務があります。だからといって、Ｄが拒否しているのにもかかわらず、勝手に立ち入って良いと言うことにはなりません。自力救済は、原則として違法ですから、勝手に立ち入ると住居侵入罪に問われたり、不法行為による損害賠償を請求されかねませんから、気をつけて下さい。
　本来であれば、ＢはＤを相手取って、立入の承諾を求める民事訴訟を提起して、勝訴判決を得なければなりません。(それだと時間がかりすぎるので、まずは、仮処分の申立をするでしょうが。)
　もっとも、自力救済の禁止は、あくまで原則であって、一切の例外を認めないものではありません。部屋に立入って水道管を修理する方法しかないのに、自力救済は禁止されているから、仮処分の結論が出るまで、手をこまねいて、刻々と損害が拡大するのを甘受しなければならないとしたら、ばかげた話です。

民法

（不法行為による損害賠償）
第七百九条 　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２ 　前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３ 　前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

回答No.1

aki-o2011

質問１ですが、水漏れの原因によります。
建物や設備の問題でＤさんの責任が考えられない場合は
（水を出しっぱなしだったとか、水道管を破壊したとか）
大家さんの責任になります。
ただし、今回の場合はＤさんが室内への立ち入りを承諾しなかったことにより
被害が拡大したことが証明できれば、
Ｄさんにも過失があったとして、
責任を求めることができなくもないと思われます、

質問2なのですが、
通常は契約書にも文言があり、
火事やガス・水漏れなどの緊急事態の場合は
その事態を収拾するうえで必要であれば、
大家さんがやむを得ず立ち入ることは
認められていますので、いきなり違法とはなりません。

ただ、今回の場合契約書にそういった項目がなかったとのことなので、
ちょっとややこしいですね。
過ぎてしまったことですので、なんとも言えませんが、
Ｄさんが勝手に室内に入ったことで文句を言い出しても、
きちんと緊急性と立ち入る必要性を証明できれば
不法侵入には該当しなかったかもしれない、くらいで、
実際にもめればどういう判断が出るかはちょっとわかりかねます。