住宅ローンについての審査条件について

質問

• 新築の住宅購入でMCJフラット35への申し込みが審査に落ちた。MCJの審査条件について知りたい。
• 個人事業や配偶者専業主婦、他のローンなどの要素がある場合、住宅ローンの審査に通るためにはどのような変更が必要か知りたい。
• 大手ハウスメーカーと工務店、どちらの方が住宅ローンの審査に通りやすいのか知りたい。また、次に申し込む際に通りやすい銀行や金融機関があれば教えてほしい。

回答No.6

Domenica

ご丁寧なお礼をありがとうございました。
補足をいただきましたので、また来てしまいました。
今回も長くなりますが、しばらくお付き合いください。

「フラット35」は、商品概要として「「購入代金」や「建築費用」の100％まで借りることができる」とされているので、土地の価格が750万円であってもお気になされる必要はありません。
ですが、民間金融機関の住宅ローンの場合は、「担保価値」というものが加わるので、どうしても土地の価格が高い方がいいんです。

金利が「1.16%」とされていますが、これは「フラット35」ではなく「フラット35S」の金利ではないかと思います。ということは、建てられる住宅は「フラット35S」適用住宅なのですね。
ただ、レート自体は、「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」の金利を遣って計算され、そこから「返済負担率」が30％未満になるように借入額を逆算されているようです（11月が2.150％ですし、1.16％と書いていらっしゃるので、計算では2.16％で計算されたのではないかと思われます）。

ギリギリでいけば、2,750万円まで借りられそうですが、敢えて2,690万円という中途半端な額にして、きっちり資金計画を立てている風を装っているのがよく分かります。
仮に「借入額：2,690万円　返済期間：35年　金利：2.160％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件ですと、毎月の返済額は91,334円になります。
年間返済額は1,096,008円ですから、これを年収374万円で割ると、返済負担率は29.3％。
30％を下回っているので（年収400万円未満の方の総返済負担率は30％以下）、「フラット35」の「総返済負担率」の基準はクリアしています。

ただし、これは他に全くお借り入れがない場合の話です。
「フラット35」は、「借入申込時点」で、他にお借り入れがある場合は、そのお借り入れについての年間返済額も加えて「総返済負担率」を見ます。
他のお借り入れといっても、それが、既存の「住宅金融公庫融資」や「フラット35」である場合には、「金銭消費貸借契約締結までに完済すること」を条件に、除いて計算することはありますが、「審査通過後完済予定」の車のローンがあれば、その車のローンの年間返済額は加えて「総返済負担率」を計算します。

車のローンの年間返済額が73万円ならば、「フラット35」と合わせた年間返済額は1,826,008円となり、総返済負担率は48.8％となってしまい、「フラット35」の総返済負担率の基準を、大きく上回ってしまいます。

「フラット35」のお申し込みの際に、「審査通過後完済予定」だから…ということで、車のローンを敢えて借入申込書に記入しなかったとしても、日本住宅ローンで『個人信用情報』を調べれば出てきます。
日本住宅ローンで、車のローンを加えて「総返済負担率」を計算してみたら48.8％になったのでＮＧ…ということも考えられます。

ハウスメーカーさんが言っている370万円の「頭金」というのは、「自己資金」のことだと思います（「頭金」というのは、「お金の支払い方」です。資金計画は、資金の調達先が「自分」か「それ以外」に分けます）。
要するに、取得にあたっての資金計画を「自己資金370万円＋フラット35S借入希望額2,690万円＝3,060万円」として申込書を出された…ということですね。
でも、土地750万円＋建物2,500万円＝3,250万円で、値引き200万円があっても、土地＋建物「だけ」で3,050万円必要なんですよね？

「フラット35Sを利用して不動産を取得するため」には、「モノ」の代金に加えて、手数料等の「諸費用」としてそれなりの額が必要となるんですが、その「諸費用」の資金計画が、そっくり抜けてしまっているんですよ…。
「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」で2,690万円借りるのならば、「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」の「融資手数料」だけでも、272,125円が必要です。
3,060万円－3,050万円＝10万円ですが、10万円では足りません。
ほかにも、土地の売買、建物の建築に関する契約で必要な諸費用とか、土地と建物の所有権登記に必要な諸費用、ローンの抵当権設定etc.にかかわる手数料や諸費用が必要になりますが、これらは「フラット35」では、借りることができません。
このあたりをハウスメーカーの方がどうされたのか、少し疑問です。
計算が合っていない（＝資金計画が成り立っていない）からＮＧになったとは思いませんが…。

「その２」に続けます。