困っています。すぐに回答がほしいのでお願い致します。

質問

困っています。すぐに回答がほしいのでお願い致します。

＜前提＞
家族構成：父、母、私、（姉は結婚しており別居、父の母は別居、父の弟家族は別居）
住居：父と母が土地Aにすんでおり、私は別居。
父の財産：(1)土地A（(3)の借金の抵当）、(2)土地B（区画整理対象で換地中）、(3)借金（母が連帯保証人）

＜ご質問＞
1.父が死亡するまえに、土地Bを私名義にして守りたいのですが
どうすればよいでしょうか。
父の生前中に土地Bを私名義にしないと土地Bは借金にとられてしまうのでしょうか。

2.父が死亡すると母が財産を相続すると思いますが、この時母の意志に関わらず土地Aは売買され、
土地Bは残りの借金の肩代りに売買されてしまうのでしょうか。

3.母が父の生財産を相続してからでも、土地Bを借金の肩代りではなく私名義にできるのでしょうか。
できる場合その方法を教えてください。

回答No.2

shion0851 · ベストアンサー

不動産会社勤務です。

１．土地Ｂには抵当権（借金の担保）はついていますか？
　　ついていなければ、所有権移転は可能。（ただし区画整理の状況によりけり）
　　なお、土地Ａの抵当権はＡに対して実行されるので、Ｂは直接的には無関係。（土地Ａの売却代金だけでは借金が完済できず、Ｂにまで抵当権をつけるように要求される可能性はある）
　　Ｂの土地まで差し押さえが来る前に移転する事も可能。
　　区画整理の進展状態については土地区画整理を実施している団体へ問い合わせを。
　　自治体で有る事が多いと思います。

２．相続人は財産を相続するか否かの選択が可能。
　　借金が多ければ相続放棄や、相続財産から借金を返済した残りだけ相続する事も可能。
　　何にもしないと法定相続とみなされ、借金の方が多い場合では借金を相続してしまう。
　　意思に関わらず売買される事はない。（相続人の意思によって売買代金から返済する）

３．質問文のうち「生財産」が不明。（ナマ財産？　生前贈与？？）
　　相続については、配偶者と子が法定相続人になるので、遺産分割協議の際に土地Ｂを質問者さんが相続する事にすればよいかと。
　　母が相続してから質問者さんへ所有権を移す場合は譲渡になるので、売買として代金を支払うか、無償でもらって贈与税を支払うか。（質問文「出来る場合はその方法」の回答）
　　どちらにしても費用がかかるので、特に事情がなければ遺産分割時に質問者さんへ移転がベター。
　　借金にカタについては１で述べたとおり、土地Ｂには及ばないと思われ。

質問文の情報だけだと確実なことは回答できません。
高額な案件でもあるし、弁護士等へ相談してみては。
弁護士会や自治体で主催している無料法律相談会へまずは足を運ばれては。
弁護士等が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。
その内容次第で、正式に弁護士へ依頼（有償）するのも一つです。

ご参考までに。

補足

ご回答ありがとうございます。
３の「生財産」は「財産」の間違えでした。
遺産分割時に土地Ａは母へ、土地Ｂは私へ相続するのがベストということなのですが、
その時、借金がすべて返済できない場合は母だけでなく相続した私も返済することになるのでしょうか。

回答No.6

Arkhimendes

その債務や抵当権の設定内容等々の詳細は解りませんが、あまりご心配なさる必要では無い様に感じます。

　先ず、この債務は土地Ｂに関しては抵当権等の設定はないのでしょうから、未返済の債権は土地Ａだけから回収する事になり、万一出てしまった不足部分を連帯保証人である母親が相続したとしてＢ土地から得ようにも、即刻この範囲が及ぶ事はなく、飽く迄も裁判所を介した数々の差し押さえ手続きを経て行う事になりますが、そもそも、その借金は土地Ａを担保とする事により両者が同意した上で成り立っていますので、単に地価が下落した等として裁判所が簡単に先の差し押さえを認める事も殆ど有り得ません。

　よって、銀行からの融資等、通常の債務であれば貴方に贈与する等の対策を考える必要もないのではないでしょうか。

補足

ご回答ありがとうございまうす。
裁判所を介せば土地Ｂに及ぶということでしょうか。
相続時に私に借金がおよばない場合は土地Ｂを分割相続、およぶ場合は生前贈与しようかと
考えていますが、生前贈与がどれくらいかかるか次第で相続放棄しかないかと考えています。

回答No.5

noname#121701

再度追加します。

区画整理により、土地の所在と地番が変わります。

この作業を法務局が行う間は、全ての登記が受理されません。

その期間は法務局でも分かりますし、司法書士も知ってます。

その閉鎖期間でなければ、登記は受け付けられます。
ただ、区画整理事業組合との関係があります。
これは、司法書士の専門外ですので、事業組合に相談してもらわないとわかりません。

補足

ご回答ありがとうございます。
区画整理の状況は換地場所はもうすぐ確定しますが、宅地整備ができていません。
司法書士と事業組合いに一度相談してみます。

回答No.4

noname#121701

追加

私が投稿した直前に他の方の回答がありました。

土地登記の停止は司法書士しか知りませんので、弁護士に相談して無駄です。

あなたは、連帯保証人になっていないと思われますので、あなたへの生前贈与が出来ればなんとかなります。
詐害行為取り消しということがありますが、登記してしまえば、後は金融機関の出方となります。

回答No.3

noname#121701

質問文では、土地Ｂは抵当権設定されていないようですね。

前の方が、抵当権が解除されるわけではないので名義変更しても取られますよと回答してますが、抵当権設定ていないなら、前の方の回答は誤りです。

現在、区画整理対象で換地中と書かれてます。
区画整理事業がどのような状態まで進んでいるか分からないので、適切な回答が出来ません。
区画整理事業中に土地の登記が出来ない期間があります。
その期間中ですと、生前贈与をしたくても名義変更の登記自体が出来ません。
こうしたことがありますので、司法書士に直接相談しませんと、詳細は分かりません。
登記が可能なら、生前贈与で国税の贈与税の非課税枠もありますので、詳細は司法書士に相談してください。

区画整理というのは特殊な状態ですので、一般の方は知りません。
司法書士に直接相談して判断してください。

回答No.1

kumap2010

１．名義変更することは出来ますが、
抵当権が解除されるわけではないので名義変更しても取られますよ。

２．そうなります。

３．普通に名義変更出来ます。
けど差し押さえされることに代わりはないので特に意味はありません。

補足

ご回答ありがとうございます。
名義変更したいのは抵当がついていない土地Ｂになります。
わかりづらくて申し訳ありません。