土地の固定資産税について

質問

表題の件、よろしくお願いいたします。

現在保有している仮換地中（使用収益開始済み）の土地の固定資産税について教えてください。

現在、商業地域・都市計画区域の仮換地の土地を保有していますが、当方で取得する以前に換地が行われた状態です。
従前地は、登記上地目が田で、固定資産税現況地目が畑となっています。仮換地中の土地は、登記上地目なし、固定資産税現況地目が宅地となっております。

仮換地中ということもあり、まだ登記簿がありません。従前地・底地の登記による部分を引き継ぐことが多く、地番もありません。

登記地目を変更するためには、従前地と仮換地の地目の現況に基づいて法務局が実地調査するということですが、従前地は自治体の開発のため道路用地であり現在特定できません。農業委員会は当初の届出が建物建設予定として所有権移転の届出をしたため、建物が建つか最低基礎がなければ、現況の証明が出来ないといわれています。

法律上建物の建築は可能かもしれませんが、処罰の有無は別として、農地の違反転用の疑いもある状態ですし、正式な地番がないため法人登記（本店所在）もまともに出来ません。

現在宅地として評価され課税されているのを、雑種地などとして評価の低い評価額にしてもらえないか役所へ申し出ておりますが、各窓口の縦割りの関係で、難しくなっています。

同じような経験や聞いたことがある方、参考となる情報がありましたら、お願いいたします。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

補足1

＞事業者と書かれていますが、市町村が直接行っております。

これを公共団体施行と言います。

＞従前地と仮換地の場所は数百メートル離れております。飛び換地というものなのでしょうかね。

飛び換地と言います。

＞登記閉鎖というものがわかりませんが、

登記閉鎖は換地処分時におこなうもの
新町名地番に書き替える作業です。

＞普通に登記簿謄本は入手できます。
内容も一般の土地と変わりませんね。本換地で閉鎖されるということでしょうかね。

ちがいます。

＞法務局の登記官に確認したところ、仮換地中の地目変更は、従前地の登記簿謄本の地目を変更するため、従前地と仮換地の現地確認を行い、

飛び換地は従前地のあった場所の土地利用で行います。
当初紹介したサイトのとおりだり

＞両方の土地が同一地目でなければならないといわれました。

この回答は間違いです。

＞しかし、道路用地であり、区画が大幅に変わったため、大規模な測量をしなえれば特定できません。
区画整理により更地となっており、建物はありません。

であるから雑種地です。

農業委員会（従前地が農地のため）で確認したところ、建物がないため宅地である証明は出せないといわれていますが、市町村の税務課では宅地として課税しています。

あなたの市町村は仮換地課税してないんですか？
↓

私も使用収益に基づいて所有者が宅地として利用すれば宅地として評価されるとはかまいません。しかし、現在は何も使っていない土地ですし、使っても駐車場です。これを市町村は宅地として課税しております。ただ、交渉の結果、雑種地として課税するといわれましたが、宅地と同等の雑種地として、評価額は宅地と同じ額といわれています。

仮換地課税していれば雑種地課税のはずです。
http://www.pref.miyagi.jp/sd-haigo/news.htm

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。
法務局を含めた役所の担当者がそれぞれの立場だけで回答され、さらに間違っている部分もあったようですね。

従前地は登記地目農地であり、現在は道路となっています。仮換地・使用収益開始の土地は更地です。それを宅地として課税されてきました。

今回の相談などで雑種地に課税地目が変わりましたが、評価額は変わりませんでしたね。

お話を参考に、今度課税されたら異議申し立てなどを行い、さらに詳しい説明を受けようと思います。

ありがとうございました。

回答No.3

lovesnoopy

少しだけ区画整理に携わったことのあるものです。
文章が下手なので、わかりにくいかも知れませんが参考になれば幸いです。

地目変更についてですが、質問者様は農業を営んでいらっしゃるのでしょうか？
質問の内容からして農業を営んでいらっしゃらないと仮定しての回答とさせていただきますが、田・畑は農地法により一般の人は買えません。
ですから、質問者様がご購入される前に農地転用の届出がされていると思いますので、多分「農地の違反転用」はないかと思います。
（普通でしたらその際に地目変更もされるのですが、区画整理をしている地区では農地転用はされていても、地目変更をなされていないケースが相当あります。）

ところで、区画整理事業の施行者（市）にご相談はされましたか？
区画整理事業では、一般的に工事が始まれば従前地の形状がないため、地目変更や土地の分筆等の際に法務局は実施調査をしません。

その代わりと言うと語弊があるかも知れませんが、登記の際に施行者の証明を求められます。

法人登記をする場合などは、「底地証明」というものが発行されると思いますよ。
これは質問者様の仮換地が元のどこにあるかを証明するものです。
例えば従前地100番に対して、仮換地が1街区1画地だったとします。
しかし、100番の上には道路ができ、1街区1画地は元の200番の上だったとします。
その場合、1街区1画地は200番の上なので、換地処分までの間は200番が質問者様の住所（本店の所在）となります。
それを証明してくれるものが「底地証明」です。

区画整理中は、法人登記が出来ない、土地利用ができないというようなことはありませんので、ご心配なく。

固定資産税については、各市によって様々な考え方があるので、こうだというお答えはできません。
従前の地目で課税している市もあれば、現況で課税している市もあります。

下手な文章ですみません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
登記については法務局、固定資産税は自治体の税務課、区画整理関係は自治体の区画整理班に相談しています。

法人登記できないのではなく、まともに出来ないという言葉を利用しました。これは、何かしらの方法で登記を行ったとしても、本換地後の住所表記への変更登記が職権で行ってもらえず、登録免許税を含む登記費用を負担して変更が必要だということです。

固定資産税は現況課税と聞いていますが、現況が更地であり雑種地であるにもかかわらず、宅地課税をされており、納得が出来ませんでした。

次の課税を待って、行動を検討したいと思います。

回答No.1

dr_suguru

＞仮換地中ということもあり、まだ登記簿がありません

言葉のとおり
「仮の換地」ですから従前地は存在します。
従前地が無いのは保留地と言います。
事業者の換地明細で確認できます。

＞登記地目を変更するためには、従前地と仮換地の地目の現況に基づいて法務局が実地調査するということで

換地処分登記と言い
事業者は職権で法務局を登記閉鎖し
権利書などを書き替えます。
とーぜん登記官の現地調査も行われます。

＞従前地は自治体の開発のため道路用地であり現在特定できません

もうちょっと整理して質問しましょう。
意味が不明です。

照応の原則により
仮換地の基本は現地への換地で
現地換地と言います。
場合によっては
公共用地になる場所は
現地に換地できませんから
飛び換地になり
この場合は、飛ぶ前の場所の地目を引き継ぎますので
建物が存在しないと
登記簿地目は「宅地」になりません。
↓
http://sugichou.blog79.fc2.com/blog-entry-24.html

＞現在宅地として評価され課税されているのを、雑種地などとして評価の低い評価額にしてもらえないか

一般的に考えて
建物ありは、宅地
建物なしは、雑種地
これが現況課税というものです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足を書かせていただきました。
再度の質問にもなってしまいますが、ご回答をいただけますとありがたいです。

ありがとうございました。

補足

事業者と書かれていますが、市町村が直接行っております。
従前地と仮換地の場所は数百メートル離れております。飛び換地というものなのでしょうかね。

登記閉鎖というものがわかりませんが、普通に登記簿謄本は入手できます。内容も一般の土地と変わりませんね。本換地で閉鎖されるということでしょうかね。

法務局の登記官に確認したところ、仮換地中の地目変更は、従前地の登記簿謄本の地目を変更するため、従前地と仮換地の現地確認を行い、両方の土地が同一地目でなければならないといわれました。しかし、道路用地であり、区画が大幅に変わったため、大規模な測量をしなえれば特定できません。

区画整理により更地となっており、建物はありません。
農業委員会（従前地が農地のため）で確認したところ、建物がないため宅地である証明は出せないといわれていますが、市町村の税務課では宅地として課税しています。

私も使用収益に基づいて所有者が宅地として利用すれば宅地として評価されるとはかまいません。しかし、現在は何も使っていない土地ですし、使っても駐車場です。これを市町村は宅地として課税しております。ただ、交渉の結果、雑種地として課税するといわれましたが、宅地と同等の雑種地として、評価額は宅地と同じ額といわれています。

雑種地で宅地と同じ評価というのが良くわかりません。
ご存知であれば、よろしくお願いいたします。