相続について（不動産）です。
子供がいない夫婦です。
そして、おそらくこれから先もそのままだと思います。
新築住宅を購入しました。
私の両親から私への贈与として１千万、旦那の貯金からの５百万、私の貯金の百万を頭金にしました。
足りない分（約１千８百万）はローンとして夫名義で支払いをします。
登記は、上記のままでしてあります。
（夫２千３００万、私１１００万となり、建物、土地とも同じ割合で持っています）
これからローンを支払っていくのですが、私の両親が「余裕が出来たからあと少し（８００万ほど）援助出来る」と言っています。
これは一気に貰うのではなく、例えば定期的ではなくたまに小分けにして貰う予定です。（定期的に貰うと、贈与を分割しているだけとみなされ、贈与税がかかると聞いたので）
とにかく、最初の登記はその時に出したお金で登記したので（行政書士さんに任せました）半分以上夫の持ち分となっています。
しかし、私の両親からのこれからの贈与や、私がパートで働いた分（年間１００万程度）を繰り上げ返済にあてたとしても、最初に登記したとおり、夫の持ち分がずっと多いままなのでしょうか？
考えたくありませんが…もし夫が亡くなった場合、夫の持ち分は夫の両親に３分の１の相続権が発生しませんか？
夫や私が結婚してから稼いだお金は夫婦共有の財産だと思いますし、夫の両親に相続権がいってもかまいませんが、私の両親が出した分（トータル１８００万の予定）を夫の両親にもっていかれるのは何だか納得いかないのですが…；（夫の両親からの援助は１円もありませんので）
ローンが終わる１０年後に登記を変更（変更というのでしょうか？）すればよいのでしょうか？
でも、ローンは夫名義になっているので、（実際には私や両親からの出費で繰り上げ返済したとしても）夫が支払ったことになり、登記を変更して私の持ち分を増やすと、夫から私への贈与という形になるのでしょうか？（すると贈与税が発生しますよね…）
どうするのが良いでしょうか？
何か思い違いをしていたらすみません、教えて下さい。
投稿日時 - 2010-03-18 02:08:41
贈与予定の８００万をローン返済に充てる必要はないと思います。
あなた固有の財産として、（できるだけ密かに）保管するのが一番賢い
やりかたです。
理由は
・持分変更するためには、銀行の了解や登記手続きが必要ですし、その
都度の費用、税金が必要になります。
・ローンのある夫婦共有不動産というのは、
資産価値減少リスク
ローン不履行リスク
離婚時の分割リスク があります。
あなたがさらにこのリスク資産に８００万の自己資金をつぎ込むと
いうことは、ローン不履行リスクは多少減りますが、リスク資産であ
ることにはかわりません。
持てる資金をひとつのリスク資産につぎ込むという行動は賢い投資と
はいえません。
１８００万の住宅ローンというのは、一般論でいえばそう多額ともいえ
ません。
普通に返済すればいずれ返せると思われます。
ですから、ローンのことは夫に任せて、そのお金はあなた自身のために
貯蓄、（賢い）運用したほうがいいと思います。
投稿日時 - 2010-03-18 07:44:15
お礼
そういう見方もあるのですね。
しかし、両親からまだ援助があるという事は既に夫には話してしまいました。
両親も「早くローンを終わらせろ」という意味でくれるので…。
２０年経った夫婦なら、ある程度の贈与は贈与税もかからないそうですが、２０年はまだまだ先ですし…。
ちょっと検討した方がよさそうですが…困りました。
ご意見有難うございます。
投稿日時 - 2010-03-18 09:08:23
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ベストアンサー以外の回答（2件中 1～2件目)
ご主人にもしものことが発生した場合に不安があるのであれば、遺言書を作成することですね。
遺言書があれば、遺言書のとおりの遺産分割となるでしょう。
ただ、相続分を侵害された人には遺留分が存在しますので、遺留分については、話し合いや金銭解決となるでしょう。
返済計画というようなものが金融機関から交付されているでしょう。
融資の名義はご主人かもしれませんが、その返済の原資について、あなたの収入からいくらあったのかわかるようにしておくことですね。
そうすれば、相続税や遺産分割協議の対策となる可能性があるでしょう。
また、ご両親からの贈与は、すぐに受け取らずに、返済計画での残債額が一括返済可能な額まで待てばよいのではないでしょうか？
返済計画のみなおし（一部繰上げ返済）や所有権の持分割合などは、融資先の了承や融資の借り換えなどの審査などが発生しますし、登記変更の費用などで更なる出費も予想されますからね。
司法書士などに相談し、法的な考え方や必要な根拠となる資料などを検討されることですね。
相続税などの税金については税理士へ相談される方が良いでしょう。
専門家には専門分野があります。専門外のことの相談を受けることも可能な場合があるかもしれませんが、専門外については、正しい判断や複数ある考え方の一部の回答になる可能性もあるでしょう。
総合事務所などの複数の資格者または複数の資格保有者に相談される方が良いでしょう。
家族構成や資産や贈与額、さらには贈与理由などは、人それぞれの内容ですし、まったく同じ内容であっても検討結果が異なる場合もあるのです。大きな財産であるほど、複数の専門家へ相談されるのも方法の一つです。司法書士などの資格者であっても、それぞれの経験や得意分野などは異なります。相談結果も変わることでしょう。
投稿日時 - 2010-03-18 11:39:28
お礼
返済計画というようなものは貰っていません。
実はローンが始まるのが来月からなので…つい先日契約をしたばかりなんです。
それで色々調べていくと、何だか不動産とかお金が絡むと大変だなぁ、と思うようになり不安になってしまいまして。
専門の機関（？）へ行くのはちょっと敷居が高いというか躊躇してしまう部分もありますが、いつか行ってみたいと思います。（役所の無料相談などから…）
とりあえず返済にあたってのお金の出所についてはノートや手帳にきちんと明記しておこうと思います。
何せ両親からの援助でかなり助かっているので（夫の稼ぎも勿論ですが）私が早くに死亡した場合少しでも両親に返せたら、とも思いまして…。
アドバイス有難うございました。
投稿日時 - 2010-03-24 20:25:35
