都心マンション or 郊外一戸建

質問

現在賃貸住まいですが、結婚を期に住宅の購入を検討しています。
（早ければ2010年3月まで購入予定）

「都心マンション」か「郊外一戸建」のどちらを購入するか迷っています。
通勤などを考慮して茗荷谷か石神井公園あたりに物件を購入しようとしています。

・都心（丸ノ内線　　茗荷谷）
　2LDK、50～55m2（5500万円)

・郊外（西武池袋線　石神井公園）
　建売、3LDK、80～100m2（5000万円）

子供は２人作る予定なので、もし都心のマンションを購入した場合
１０年以内には引っ越して、郊外に住宅を再度購入しなければなりません。
（都心で購入できるマンションが2LDKでとても狭いため）

自己資金も多いし、ローンの返済も20年くらいで完済できるのであれば
父は郊外の一戸建より、都心のマンションを購入した方が良いと勧めてきます。
理由としては、安さに惹かれ購入しても、郊外の一戸建は
売ることもできないし、あとあと損をすると言っています。
それなら交通の便がよく、値落ちも少ない都心のマンションを購入して、
必要に応じて、売るなり貸すなりすれば選択肢も広がると…。

ただ、私は無理して高いお金を出して、狭い家を買うことにあまり賛成できません。
しかも数年住んで、また家を買うことは無駄としか思えません。

父は住宅メーカー勤務で、少しは知識があると思いますが
不動産専門では無いので、言っていることもあまり信用していません…

金銭的、将来性は都心のマンションを購入した方がお得なのでしょうか。

【プロフィール】
年齢　　　２５歳
職業　　　会社員
既婚者、　子供なし
自己資金　１５００万円＋４０００万円（ローン 20年 金利0.9％）

回答No.9

asdfpoiu

マンションの５０平米台は1人か多くて２人です。下階も同じ間取りなら子供がいる確率は低いので将来子供ができたら騒音問題で下階とトラブルになる可能性大です。お金は大切ですが生活は毎日ずっと続くことです。収入と家族構成に見合った分相応の広さと立地の家が一番だと思います。

回答No.8

himeichigo17

その条件なら一軒家だと思います。
一戸建てでに、23区内で駅から10分以内ならそんなに価値は下がらないですよ。
価値が下がりやすいのは元が高い物件(６千万円超）、
駅から遠くて住環境がよろしくない物件です。

また家は人に貸したり、売ったりすることを前提にするにはリスクが高すぎます。
どうせ買うならずっと住める物件のほうがいいです。

茗荷谷のマンションは文京区というブランドはありますが、
利便性はそれほどじゃないし、50平米だと狭いし、
売るにしても、賃貸需要としては微妙な物件だと感じます。
5500万円は投資として考えたらちょっと手が出せないなぁ…。
その価格出すなら私は二子玉川か武蔵小杉や東池袋など
将来性のある再開発地区の物件にすると思います。

ただ文京区自体は手当てがけっこう充実してたりして
地域としてはお勧めできます。

回答No.7

大明神（@bathbadya）

No.3です。
なんだか、本論から外れつつありますが・・

＞５５００万円で買ったマンションを４０００万円ほどで売却して
１０年たったら半値と考えておいた方が気が楽だよ。

＞それでローンを一括返済。その後、再度ローンを組む予定でした。
つまり、一括返済出来なければ、一戸建てを購入できないって事。
引っ越して空家にして、売却して、それから一戸建て探しと言う手順になります。

どちらが得かは判りませんが、都内マンションが有利と考えている方が多いと思います。なので、投資も多いし、購入者も多く、価格も高い。
でも、これは「都内マンション」が正解と言う訳ではないと思いますよ。

回答No.6

name9999

茗荷谷は都心とは言いません。
石神井公園は郊外とは言いません。

石神井公園よりは確かに茗荷谷のほうが都会ですが、このどちらかの物件で比べた場合には、圧倒的に石神井公園が良いと思います。
練馬区の閑静な住宅街としての人気エリアの戸建なんだし。
対して、茗荷谷は都内でも「都心」とは呼べないし、それゆえ人気もあるとは言えないエリア。そもそもその物件の価格は高く設定されすぎに感じますので、損でしょう。
おそらく、賃貸や転売に非常に苦戦すると思われます。

「都心」であれば、茗荷谷よりももっと便利でキレイで都心に近い、意外と子育てにも適したエリアというのはあるものです。
茗荷谷でも石神井公園でも通勤可能というくらい許容範囲があるならば
、別方面へ同じだけの時間で見ても選べる駅・物件は多く、その中にはもっと広くて安価なものもたくさんありますよ。
ちょっと物件の絞り方が勉強不足で偏っているように見受けられますので、もうちょっと視野を広げて、自分の足で何十軒も物件を確認してみることをオススメします。

ちなみに我が家はもっと都心にあり、90平米ほどの広いタワーマンションで、あなたの予算より安く新築で買っています。
子供も多く、意外に教育環境も充実しています。
転売・買い替えも経験しており、成功して売却益をだしたこともあります。
絶対損をしないように勉強し、足を運んだ物件は100軒は下らないです。

金銭的にも将来的にも、損したくないのであれば、もっととことん研究すべきですよ。
納得して石神井公園の戸建を買うのであれば反対しませんが、茗荷谷の物件は失敗物件になることが予想されるのでやめておいたほうがいいでしょう。

補足

ご回答ありがとうございます！

石神井公園は郊外ではなく、都下ですね。。。すいません。
子供の頃から住んでいて、会社から近いことや街の雰囲気が気にっていて
茗荷谷中心で物件を探しておりました…。

９０平米で５５００万円より安い都心とはどこなのでしょうか…。
とても興味があります!!

回答No.5

myo9321

この２つのみを比べるなら、一戸建ての方がよいと思います。
#4さんもおっしゃるとおり、石神井公園って確かにＪＲは通っていないけど、郊外ではないと思います。西武線で池袋へ１本でしょ？時間も15分～20分だったかな？
駅から徒歩何分か知りませんけど、資産価値的には悪くないと思いますよ。

ちなみに、マンションを将来賃貸に出すなら、空家リスクを考えて年利10％は欲しいです。ってことは、5000万だから年500万、月42万。そんなお金払って2LDK賃貸借りる人は稀だと思うので、マンションなら売る方がいいです。でも中古2LDK、10年経ったら幾らになるか・・・

って考えると、一軒家ですね。
ただ、まだ子供もいないし、本当に２人出来るかわからないので、
石神井の物件をよっぽど気に入っているのでなければ、
今はまだ賃貸でのんびり探した方がいいと思います。

補足

たしかに、のんびり探したほうがいいかもしれません・・・。

マンションを賃貸に出した経験も無いので、損する可能性が高いですよね

回答No.4

KEKEKO2008

あの・・・、石神井公園って郊外ではないと思いますが・・・練馬区で立派な住宅地だと思います。
勿論バリバリの通勤圏ですよ！！自己資金が1500万円在るという事ですね。私なら一戸建てもしくは、もしくは、もっと都心で場所を選んで広い所を購入します。今は都心でも探せば安くていいところはいっぱいあります。

友人が、土地は借地ですが、高輪の一等地に75?の素晴らしいマンションを購入しました。築20年ですが3600万円です。ベランダからは、寺の庭と三重塔と池が見えます。以前は億ションでした。
もう少し、探されたら良いマンションが沢山在ると思いますよ。一戸建てもイイですが・・建売は・・安普請です。どうせなら狭くともいいので土地を購入して、自分で建築家を選んで建てられたら如何ですか。
私は・・・・土地があったのでそこに４階建ての住宅を建てました。1.2階は賃貸しています。その賃貸料で、ローンと諸経費は楽勝です！！

4000万円で20年間固定で0・9と言う金利は無いと思いますが…此方も銀行に相談したほうが良いですよ！

補足

ありがとうございます。

確かに調べたりない部分がありました。

中古も含め検討してみたいと思います。

回答No.3

大明神（@bathbadya）

私も少し知識がある程度なんですが・・

＞１０年以内には引っ越して、郊外に住宅を再度購入
残金２０００万円残った状態で、新しいローンを組んでくれるところが有るかどうか・・　その辺りは検討してますか？

＞郊外、3LDK
子供が２人とは限らないし、親を呼び寄せる必要も出てくるかもしれないよ。

＞金利0.9％
これは、どんな条件なのかな？　ちょっと安くない？？

まあ、都内は何でも徒歩５分で済ませられるのが魅力かな？
慣れると郊外に出るのはかなり勇気が要りますよ。

補足

＞残金２０００万円残った状態で、新しいローンを組んでくれるところが有るかどうか・・　その辺りは検討してますか？
そのあたりはあまり深く考えていませんでした。
５５００万円で買ったマンションを４０００万円ほどで売却して
それでローンを一括返済。その後、再度ローンを組む予定でした。

回答No.2

SANSUI77

都心マンションを買って、引越し後には賃貸で家賃収入というのもひとつの手段かと思いました。

ローン４０００万円　金利０．９％（変動）　２０年

この条件ですと、月々の返済額は１９万円前後になりますね。

茗荷谷の賃貸マンション（２ＬＤＫ）の相場が約１９万円。ローンの支払額と同じです。

マンションは他に修繕積立金であるとか管理費を払わなければなりません。家賃だけではその分が赤字になります。

次にお父様が仰っている方法を取ると・・・。
現在都心の中古マンションは値下がり率が低いようです。これは恐らく新築マンションが売れないために、販売価格が下がっているためではないかと思われます。実質的な価値に比べて低い金額に抑えられているのではないでしょうか。ですから、１０年で入りに出したとしても５０００万円が４０００万円程度になると思います。元々のローン総額と同額程度ですから、支払い総額が金利分増えていても計算上、元が取れます。

一方で、一戸建てを今郊外に購入すると、少なくとも土地の価値は下がることはないですし、若干上がっていくでしょう。しかし、建物自体の価値は年々下がっていきます。また、現在エコブームで、次々に新しい低環境負荷商品が出てきていますが、いずれも高いです。これは１０年もすれば普及率に伴って安くなり、性能も上がるでしょう。国、自治体ともにエコ住宅に対する支援は暗中模索の段階ですが、１０年後には（多分）固まっているのではないでしょうか。インフラ整備もできて、例えば余った電力を売る仕組みや、地域で共有する仕組み（アメリカでは既に当たり前になりつつありますね）が整うのでは。

こう考えると、自己資金があり、毎月２５万円２０年間払い続けられるのであれば、都心にマンションを買うことがいいように思います。

参考になれば幸いです。

回答No.1

SANSUI77

都心マンションを買って、引越し後には賃貸で家賃収入というのもひとつの手段かと思いました。

ローン４０００万円　金利０．９％（変動）　２０年

この条件ですと、月々の返済額は１９万円前後になりますね。

茗荷谷の賃貸マンション（２ＬＤＫ）の相場が約１９万円。ローンの支払額と同じです。

マンションは他に修繕積立金であるとか管理費を払わなければなりません。家賃だけではその分が赤字になります。

次にお父様が仰っている方法を取ると・・・。
現在都心の中古マンションは値下がり率が低いようです。これは恐らく新築マンションが売れないために、販売価格が下がっているためではないかと思われます。実質的な価値に比べて低い金額に抑えられているのではないでしょうか。ですから、１０年で入りに出したとしても５０００万円が４０００万円程度になると思います。元々のローン総額と同額程度ですから、支払い総額が金利分増えていても計算上、元が取れます。

一方で、一戸建てを今郊外に購入すると、少なくとも土地の価値は下がることはないですし、若干上がっていくでしょう。しかし、建物自体の価値は年々下がっていきます。また、現在エコブームで、次々に新しい低環境負荷商品が出てきていますが、いずれも高いです。これは１０年もすれば普及率に伴って安くなり、性能も上がるでしょう。国、自治体ともにエコ住宅に対する支援は暗中模索の段階ですが、１０年後には（多分）固まっているのではないでしょうか。インフラ整備もできて、例えば余った電力を売る仕組みや、地域で共有する仕組み（アメリカでは既に当たり前になりつつありますね）が整うのでは。

こう考えると、自己資金があり、毎月２５万円２０年間払い続けられるのであれば、都心にマンションを買うことがいいように思います。

参考になれば幸いです。

お礼

有難うございます！！

貴重な情報ありがとうございます。
エコ住宅のことは何も考えておりませんでした…！

参考にさせていただきます！