２．住宅ローンに関してです。

質問

２．住宅ローンに関してです。

住宅ローンに関してです。
つい先日、以下の質問をしたところ
問題ないとのご回答をいただけました。
その上で新たな質問がでたので
教えて頂ければと思います。

最初の質問も記しておきます。（少し簡略化してます）

「前回質問」
６年前に中古マンションを都内にて購入しました。
当時は自身の住まい目的だったので住宅ローンで、
2500万円ほど借入をしました。

残債はまだ2000万円近くありますが、
転勤のため昨年より、賃貸にしてしまいました。（規約違反は承知の上で。。）

そしてこの度、その物件の売却を考えております。
質問１現在の売値は1800万円ほど、足りない分は自己資金にて支払う予定です。
抵当権抹消の際、売却の契約時に
足りない分を銀行に支払えば大丈夫なのでしょうか？
それとも先に繰り上げ返済をしておくべきなのでしょうか？

そもそもの話ですが、
質問２になります。

賃借人が現在も居住中ということもあるので、
「オーナーチェンジ」という形になります。
この場合でも抵当権抹消の際に
オーナーチェンジのため、貸していたことは
銀行にわかり銀行から「規約違反」として咎められることはあるでしょうか？

以上。こちらはご回答の上、疑問は解決できました。

そこで「新たな質問」
上記このような状況の場合でも、
マンションを買い替えることはできるのでしょうか。

売り先行であれば、問題はなさそうですが、
買い先行の場合。３点質問点があります。

１．現在ローンを借入している銀行と
これから借入をする銀行が違っていても大丈夫でしょうか？
やはり、住宅ローンなのに賃貸にしているところがひっかります。

２・借入額はおそらく3000万円は超えることになります。
収入が低いため、アッパーはその3000万円あたり、
買い替えの購入時は、残債の2000万円プラス、新規借入分と
見られてしまうのでしょうか？
それとも後ほど売却があるので、あくまで3000万円の借入額で
返済の審査となるのか？

３．２に付随して途中計画を変え
買い替え、ではなく売却をやめ、新たにマンションを買いたすのみはできるのでしょうか？
実質のローン返済は、売却しなければ家賃収入が発生するので
一部はローンにあてるというかたちで、できそうではありますが。

以上、長くなりましたがよろしくお願いします。
３は不可能そうですが、
現在賃貸暮らしなので、売り先行が一番デメリットがなさそうですが、
やはり６年所有した賃貸、手放すのにも少し抵抗があるので。。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

売れそうですか？
売れるアテが既に立っているならば、新しい住宅ローンの「金銭消費貸借契約まで」に、既存の住宅ローンを完済する…という条件で、話を進めることもできると思います。

> １．現在ローンを借入している銀行とこれから借入をする銀行が違っていても大丈夫でしょうか？
> やはり、住宅ローンなのに賃貸にしているところがひっかります。
銀行が違うことは全く構いません。
「賃借権」の登記がなされていなければ、「住んでいない」ことはバレても、「貸していること」はバレはしないと思いますが…。
新たな住宅ローンを申し込めば、そちらの銀行や保証会社で『個人信用情報機関』にご質問者さまの信用情報を照会します。
そうしますと、ご質問者さまが前のマンションの住所で住宅ローンを借りている（＝返済中である）ことが分かります。
現在の「住民票上の住所」が前のマンションのままであれば、「買い替え」ということで話が進めやすいと思います。
ですが、現在の「住民票上の住所」が前のマンションになっていなければ、新しい銀行に住宅ローンの申込書類を提出すると、「住宅ローンを借りているのにその対象物件に住んでいない」という事実が判明します。
それを見た銀行の人間が、どう思うかは何とも言えませんが…。

> ２・借入額はおそらく3000万円は超えることになります。
> 収入が低いため、アッパーはその3000万円あたり、買い替えの購入時は、残債の2000万円プラス、新規借入分と見られてしまうのでしょうか？
> それとも後ほど売却があるので、あくまで3000万円の借入額で返済の審査となるのか？
新しい住宅ローンの申込時に、前の住宅ローンが完済されていなければ、前の住宅ローンも含めた全ての借入金に対する返済額を基準に審査をします。
最初に、「既存住宅ローンがあるが、対象物件を売却し、既存住宅ローンを完済する予定」と相談する必要があると思います。
それでどうするかは、銀行によって異なると思います。

> ３．２に付随して途中計画を変え買い替え、ではなく売却をやめ、新たにマンションを買いたすのみはできるのでしょうか？
> 実質のローン返済は、売却しなければ家賃収入が発生するので一部はローンにあてるというかたちで、できそうではありますが。
「自己居住タイプ」ではない住宅ローン商品を利用され、かつ、返済能力が充分にあると判断すれば可能かと。
ただ、家賃収入を確定申告し、所得を増やさないと返済能力の点でＮＧになる可能性が高いのではないかと思います。
「自己居住タイプ」ではない住宅ローン商品は、「フラット３５」にもありますよ。
「自己居住タイプ」ではない住宅ローン商品の特性、デメリット等は、＃２さまがおっしゃっているとおりです。

お礼

お礼の返信随分と遅くなってしまい
失礼致しました。

詳細までわかりやすいご回答、
アドバイス頂き、とても参考になりました。

住民票を移してしまっている点で
ひっかかりそうですね。。

いろいろと抜け道はありそうですが
困難は多そうです。
検討していきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

iichiho

基本的に買い先行はできません。

普通の住宅ローンは自分が住む住宅取得のために本人がメインに居住していることを条件に有利な金利で提供されているローンですので、人は体を二つに分けて居住できませんので、一人が借りることのできる住宅ローンは1軒のみです。

ですから、1軒目のマンションの完済以前に2軒目の住宅ローンを組むことはできません。

これを避けるためには、方法は２つあります。

（方法１）
マンション１のローン名義人以外の人間がローンを組む。
マンション１のローンを夫が借りてるのであれば、マンション２のローンは妻名義で組む。

（方法２）
セカンドハウスローンというのがあって、既に住宅ローンを組んでいる人が2軒目として組めるローンがあります。
住宅ローンを扱っているすべての金融機関が扱っているわけではありませんが、既に住宅ローンをお持ちの方が追加で住宅を購入する場合はこちらのローンを利用するという方法もあります。
（少し金利高めになりますし、各種減税措置は受けられません）
こちらであれば、マンション１とマンション２のローンの名義が同じでも借りることができます。
（マンション１の借り入れも含めての審査になります）

お礼

ありがとうございます。
了解しました。
妻は専業主婦なため、選択肢は後者のみですね。

しかし方法２のようなことがあるとは知りませんでした。
参考になりました。

やはりまず売ることを考えないと、
どう考えてもメリットが少なくなりそうですね。

回答No.1

mnb098

世の中希望通りに事が進めば良いのですが、今のローンは居住用の住宅ローンで賃貸すれば違反になる事は理解した上での質問です。

ダブルローンは通りそうにないことも理解しているようです。
賃貸収入を合算して審査してくれる所を打診するしか方法はありません。
ほとんどが銀行ローンは登録されているのは常識ですね。
隠すことは無理なので、最初から転勤で賃貸していることも、あらたに購入することも全て受け入れる銀行を探すことです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
やはりそうなりますよね。
了解しました。