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不動産所得圧縮と減価償却について
現在、個人事業を営み（事情があり非法人化）年間所得は１８００万前後になります。 それとは別に個人事業の節税目的の有限会社を６年前に立ち上げ、そこから給与所得（年６００万）を得ています。 そんな環境の中、中古一棟マンションを４年前に購入し、月間賃料１１０万前後、管理費・固定資産税等を引き約９０万が残る中で、ローン返済を６０万円しています。（５年ローンの為に来年の秋で返済が終わります） 新しい法人では融資を受けれないために個人名義で購入したのですが、 法人の家賃所得として収入を計上しています。 昨年、法人名義で別の一棟を別途自己資金１００％で購入し、家賃が月額約４０万入ってきています。 つまり、現在、年間賃料収入が１７００万程になるのですが、これの４０％が税金と考えると７００万程の税金を払わなくてはなりません。 丁度たまたま築３年の３億円の一棟マンション購入の話があり、購入を考えていますが、満室では月間賃料２００万程度の収入になるものの、３０年ローンで月間返済が１３０万程度になり、管理費・固定資産税を差し引くと５０万程度しか残りませんが、年額賃料が２５００万と考えると所得税は１０００万になるのに、満室でもキャッシュフローは６００万ほどにしかなりません。 普通に考えれば投資しても赤字ですが、仮に購入した場合は初年度は取得税や登記費で結構な減価償却ができるように思っています。 それで他の賃料収入の黒字を圧縮できると思いますが、この考えはまちがっているでしょうか？ ２年目以降はそれほど減価償却できませんが、前述のローン返済が終わるのでキャッシュフローがの合計１５０万生まれることになり、新規購入物件のキャッシュフローのマイナスを埋めれると判断しますが、投資としては賢くないのでしょうか？ ややこしくてすみません。 税理士さんが不動産に弱いので質問しました。
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- k_k13
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修繕費と減価償却費・主婦の不動産所得について 長くなってしまい申し訳ありませんが、質問させて下さい。 父親の遺産で土地と、その上にある戸建てを相続しました。 これを借家として貸そうと考えております。 家は現在かなり荒れた状態になっており、貸すためにはリフォームをしなければなりません。 不動産所得の中で固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が経費となるようですが、減価償却費と修繕費のことがよく分かりません。 (1)修繕費に関して。 資本的支出とみなされると経費として申請できないとのことですが、上記のように家はかなり荒れている状態です。 例えば割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロスを修理しようとする時は修繕費になるのでしょうか。 修理をしたら資産価値を上げることになってしまいますが、現在の状態のままでは使用すらできない場合です。 (2)減価償却費に関して。 上記のような明らかに壊れたものではなく、経年劣化で傷んだものも多くあります。 例えば外壁の修繕、フローリングの痛み等はおそらく修繕費には当たらないように思います。 この場合は減価償却費にあたるのでしょうか。 これも、見方を変えれば修繕費のように資産価値を上げることになってしまいます。 減価償却費に関しては修繕費以上に無知なもので、どのような仕組みなのか、わかりやすく教えて頂けると幸いです。 建物自体はしっかりと作ってあるのですが、とにかく亡くなった父が何一つ管理をせず、ずさんな使い方をしたものですから、 人が住む場所として当たり前の状態に戻すだけでもかなりの修繕・リフォームをしなければなりません。 今がひどすぎて、畳一枚変えただけで資産価値が上がるのでは、という状況です。 (3)上記の質問から少し離れます。 不動産収入の中から、今後の修繕費の積立として毎年一定額を貯金したとします。 これは私個人のために全く使わないものだとしても、私の所得とみなされて、所得税がかかるのでしょうか。 (4)現在私は主婦で収入はありません。 それなりにリフォームをすれば年180万の収入となる見込みです。 ここから固定資産税、損害保険料を抜いても約170万です。 リフォーム業者の見積もりでは、400万程度のリフォーム費用がかかる見込みです。 この費用を銀行などから借りるとして、利息は経費として申請できるようです。 しかしそれでも配偶者控除、配偶者特別控除からは収入が大きく出てしまいます。 ローンの返済に加えて、配偶者控除から外れることによる所得税等を払うとかなり痛い出費となります。 全ての質問の真意は、リフォーム等にかかる金額をできるだけ経費として認めて貰え、ローンを完済するまでは配偶者特別控除等の範囲に収まればいいのだけれど、というところにあります。 たくさん質問をしてしまい申し訳ありませんが、お分かりになる部分だけでもいいので、教えていただけると幸いです。 よろしくお願いいたします。
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