１ルームマンション購入後賃貸で損をしない話。違法性は？

質問

友人が、１ルームマンションを１割の頭金で購入し、ローンで支払う。その一方でそのマンションを賃貸で学生などに貸す。ローン返済額と賃貸料はほぼイコールなので絶対に損はしないで、資産を持てるし老後はそれを売ればよい。不動産取得で税金も節税できる。借り手もその会社で紹介してくれるので心配無い。というなんとも良いことずくめの話をもってきました。必ず儲かるという話には裏がありそうなのですが、
売る側、買う側、貸す側、借りる側それぞれ法律的に違法性は無いのでしょうか？

回答No.5

law_amateur · ベストアンサー

もう，的確な回答が多数ありますので，ちょっと補足です。

　ワンルームマンション投資の勧誘は，本当にうるさいですね。

　で，その仕組みですが，確かに，初めのうちは，家賃が，ローンの返済をちょっと上回るくらいに設定されます。すると，ちょっぴり収入が増えた感じがするだけでなく，サラリーマンは，確定申告で税金が返ってきます。なぜかというと，確かに家賃収入は，収入にプラスされますが，マンションは事業用資産になるので，減価償却費を費用として計上できるのと，ローンの返済金のうち利息分も費用として計上できるので，収入がトータルマイナスになるのです。

　すなわち，この話のミソは，ローンの返済金を家賃でまかなうことで見えなくするのと，減価償却費という目に見えない費用を使うことで，計算上の収入を減らすというところにあるのです。

　しかし，これだけから分かるように，借家人がなく家賃が入らなくなったときには，ローンの返済金は手出しすることになります。

　それだけでなく，ローンの返済金に含まれる利息の金額は，元利金等返済をとる場合には，月々ちょっとずつ減っていきます。また，減価償却を定率法でやると，年ごとに償却費も減っていきます。すなわち，減税効果は，年ごとに減っていき，家賃収入を下回ると，増税になります。

　マンションは１０年目，２０年目くらいに，大修繕をしないと長持ちしないと言われています。その修繕費をどうするかも問題です。

　そう考えると，仮にローンが終わるまで持ち続けたとしても，トータルで黒字になるかどうかは，大変怪しいことになります。他の方が不確定要素が大きいといわれるとおりです。多分ローンが終わる頃には，建物もボロボロで，賃貸にするほどの価値がなくなっていることもあり得ます。そうすると，取り壊して建て直すしかないことになります。

　途中売却（多分，業者はこれを勧めてくる。）もなかなか問題です。ご承知のとおり，ローンは，初めのうち元金がなかなか減りません。しかし，マンションの価値は，一旦建ち上がったが最後，どんどん減っていき，年数が経つにつれて減り方が少なくなるというのが普通です。そうすると，ローンの残元金がマンションの売却価格を上回っているときに売却すると，その差額は手出しする必要があります。

　他の方も触れていますが，バブルの頃にワンルームマンション投資が流行ったのは，不動産の値段が右肩上がりだったからで，早く買えば買うほど，売るときに買値よりもより高く売れたからです。このころのワンルームマンションには，相当のプレミアムがついていたのに，その後の不動産価格の推移は，ご承知のとおりです。そのため，その頃のワンルームマンションは，競売でもしない限り，塩漬け状態になっています。

　以上の説明は，１００％正しいという自信はありませんが，これを参考にして，税理士さんなどに相談されてください。

回答No.4

been

既に回答されているとおり、いろいろな不確定要素があります。にもかかわらず「確実にもうかる」、「絶対に損はしない」と断言して消費者を誤認させて締結した契約は、消費者契約法の規定により取消しが可能です。その意味で売り手側の行為は民事上「違法」ですね。

回答No.3

noname#7099

バブルの頃から、遊んでいる土地にアパート経営を、ってハナシはよくありました。
会社側としたら、マンションの建築を請け負えるし、賃貸物件の管理費用（家賃の２、３割程度）の収入が見込めるので、うれしい話。
家主としてはマンションの管理を自分ですれば家賃は全額自分のものですが、２、３割を会社に払うことによって世話がいらない。
借りる人は相場にあったよい物件なら大丈夫。というハナシですが。

問題は「借りる人が必ずいるか？」です。
借りる人を紹介する努力はするでしょうが、借りる人がいなくなれば会社は必ず、「管理契約」を打ち切ってきます。
古くなった賃貸物件には借りる人も少なくなってきます。

会社はマンションを建てることで儲かっていますから、賃貸管理料がはいらなくてもいいわけで、あなたには、ローンだけ残る可能性もあります。

可能性のハナシです。

回答No.2

Singleman

違法性は無いと思います、ただずーっと家賃を滞納しない
善良な借り手がいるのかという点が争点になると思います、
あくまで紹介で借り手が見つからなくても売った側に責任無いですし
貴方が相当損した場合「絶対儲かると言う話を」告訴できるか
と言う問題です。売った会社が全責任を持つ事はありません。
不動産物件は今後どんどん条件の良いのが出る傾向と予測します。

回答No.1

mogu2003

何やらバブルの頃によく聞いた「儲け話」を思い出させますね。
　売る側は、何も損しません。そのあと賃貸の紹介をするなら、その手数料で儲かるわけですよね。
　買う側（貸す側）は、まず購入したマンションに自分が住まないのであれば大した節税対策にはなりません。それに賃貸料が入ってきて、それがローンと見合うとしてもローンの長さを考えれば、賃貸の物件の補修代は年々増えますし、財産価値は下がるのでどうなんでしょう？確かに不動産収入は家賃の収入から色々経費で落とせるから、うまくやれば利益が大きくなるかもしれませんが、利益が出たら出たで、所得税や地方税は増えるし。入居者を紹介してくれるといっても、常に「入居者がいる」状態を保障してくれるのでなければ、家賃収入がない月はローン分持ち出しですよね。
　まぁ、金融機関に預けても何の利子もない時代だからお金が余っていればこういう話もいいのでしょうが・・・
　本当に儲かるなら、マンションの売り手の会社が自己物件として賃貸しそうに思います。