現在の物件価値とローンの残高がどの程度になるのかですね。
現在の物件価値＞ローンであれば、手放せばとりあえず解放されて終わりになります。
この場合は競売ではなく市場に手放します。
抵当権はついていますから、買い手を見つけたら、公庫（銀行）と買い手、ご質問者の３者（買い手がローンを組む場合はその時の銀行も）が一堂に会して、買い手からdounanoさんにお金を支払う、dounanoさんが公庫にそのお金でローンを全額返済して抵当権をはずす、そして所有権を移転すると一度に行います。
事前に公庫に聞くまでもなく、物件売却価格＞ローンであれば普通に行われていることですから問題ありません。
問題は物件価値＜ローンの時です。
このときは売却時に売却で得た収入だけでは公庫のローンを完済できません。ということは抵当権もはずすことは出来なくて、売却そのものが出来ないと言うことです。
手持ちでそれを補填する資金がなければ売ることは出来ません。
この状態を債務超過といいます。
この場合取り得る方法は、
ａ）自己破産＋免責
ｂ）公庫にお願いして支払いをさらに減額し、とにかく物件売却価格＞ローンになるまでがんばる。
のいずれかの方法しかありません。
公庫にとっては、ａをされてしまうと、もはや損金処理するしかありませんので、ｂの方法がまだ採れるのであればｂでがんばって欲しいというのが本音です。
それが公庫から来ている案内の意味です。
では。
投稿日時 - 2003-03-09 08:28:46
お礼
ご回答ありがとうございます。
確かに私の場合は債務超過になります。
民間の場合、競売よりも任意売却に応じ、それによって抵当権をはずしてもらえ、
一般債務化するというような話も聞いたことがあります。それが公庫でも可能かどうか？ ここが分かりません。
一般債務になれば、給与所得者等民事再生法も視野には入ると思うのですが。。。
最終的には自己破産も辞さない考えですが、出来るだけその前に打てる手段を講じたいというのが本音です。
投稿日時 - 2003-03-09 19:57:40
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ベストアンサー以外の回答（5件中 1～5件目)
まず、払えないからと言って消費者金融などで安易に借金を増やさないでください。
今後、支払えない以上、督促が始まって、いわゆる「ブラック」になり
カードやローンを組めなくなり、最終的には自宅を持っていかれることになります。
しかし、個人民事再生法というのがあり、住宅ローンを抱えているような人に
対し、一定の条件を満たしていれば、民事再生の手続きの中で、
住宅以外のローンを一部カットし、住宅ローンを払い続ければ、
住宅を手放さなくても債務整理のできる制度があります。
とにかく、じっとしていたら悪い方向へしか行きません。
弁護士などの専門家に相談されてはどうでしょうか。
投稿日時 - 2003-03-09 02:08:58
お礼
ありがとうございます。
消費者金融の件は肝に銘じます。民事再生についても研究中です。
ただ、住宅資金貸付債権に関する特則は事実上支払いを続けるという事と、年齢の上限があるので現実的ではないと考えています。
専門家にも相談してみますね。
投稿日時 - 2003-03-09 18:14:15
出て行く事を、覚悟しているのでしたら出来るだけ良い条件で、売却したらどうでしょうか住んだままで、不動産に相談できます。売却でしたら公庫の承諾はいりません。
景気がよくなったら又購入できます。決断までは余り時間はありません早めに行動
を起こしてください。
競売まで、行くと時価の5～８割程度しかなりません。
延滞６ケ月までは、競売手続には入らないと思いますが、参考まで
頑張って下さい。 ronn1357
投稿日時 - 2003-03-08 16:05:50
補足
回答ありがとうございます。
公庫の承諾なしに売却できるんですか？抵当権等はどうなるのでしょう？
投稿日時 - 2003-03-08 20:49:05
住宅金融公庫では、退職や勤務先倒産など理由で、収入が減ってローンの返済が困難になった場合、規定の条件に該当すると、返済期間を最長15年延長などの返済条件変更が出来ます。
公庫の窓口に相談しましょう。
投稿日時 - 2003-03-08 15:50:26
お礼
ありがとうございます。
以前に条件変更を行った事もあり、最近対象者向けなのか、更なる条件変更にも応じる旨の案内が来ました。ですが、今の条件でも支払いが終わる頃にはとっくに働いていない年齢だと思いますし、支払い総額なども相当増える計算なので諦めました。一度窓口にも出向いて見ます。
ありがとうございました。
投稿日時 - 2003-03-08 20:55:01
最終的には競売に掛けられます。（たぶん裁判所から通知がくる）
ローンの残金より競売の金額が安かった場合、残金は請求されます。
二千万円ローンが残っていた場合、競売金額が一千万円の時、差額の一千万円は支払わなければいけません。
滞納していると、公庫の受付銀行からどうなるか通知がくると思います。
投稿日時 - 2003-03-08 15:45:06
補足
ありがとうございます。
やはり最近私のような人間が増えているせいか、住宅ローン返済や再生・免除などの書籍が出ています。民間銀行からのローンについては書かれているものがあるのですが、公庫の場合も基本的には同じなのかもしれませんが、事例的なものが見つからないのです。どうなるものでもなく、甘んじて自ら経験すればよいものなんですが、家族を抱えて不安になり、諸先輩方のアドバイスを得たいと思いました。
投稿日時 - 2003-03-08 20:56:21
