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もしよかったら教えてください。

2009/02/12 09:58

　5月に結婚をするのですが、私の両親が何かと二人の経済面に干渉するあまり、一時結婚が破断しかけました。（もう1、2回ではない）それは私のでせいでもありますが、今住んでいる家が特殊なローンの組み方をしているからです。借入金1600万の内を低金利で借りる代わりに、親のその分の貯蓄をその金融機関に預けてなければなりません。（今は残り1300万余りです。）なので、借りている間は親も自分達のお金を自由に動かす事ができないので親も当初から10年で完済しろっと言ってきました。そんな経緯の中で、数日前父が入院したのですが、彼女が見舞いに行った時に彼女は自分の体が弱いので、でもローンとか生活を少しでも楽にするために最低でもパートをしでも働くと言った言葉を父や母は正社員じゃなくいずれパート。そしてその内働くつもりもないのではと思い、私や彼女につめよりしました。（今は正社員）これ以外に彼女がバツイチということもあり、彼女本人には直接言ってませんが、気にはしています。経済面での干渉が尋常ではないほど強いので、私が今住んでいる家の借り方を変えない限り、結婚後も様々なことで干渉するのではないかと思い、これ以上二人の間をかき乱されないためにも、ローン借り換えや手放す事を視野に入れてます。まず借り換えの場合、上記の金額にプラスして母親の持ち分である400万を含めてのローンを他の金融機関で組めるのでしょうか？たぶん無理だと思いますが、今更ローン減税は受けられるのでしょうか？（今は特殊の借り方なので、減税はできません。）それとも母親に今の家を売る売らないを任せてた方が負担は少ないでしょうか？売るとなると、売ったお金で少なくても残りのローンの分と母親の共有分は賄えます。他にももしいい方法があれば教えてください。よろしくお願い致します。

kape9999
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賃貸・アパート
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noname#78424

2009/02/12 15:12 回答No.4

なぜ、親子間の売買が特別扱いかもう少し詳しく説明しましょう。親の家に子供がタダで住んでも税法上の贈与にならないです。これは、使用貸借といってタダで貸している扱いだから。だから、今のように親の名義の家に住んで、家賃代わりにローンを払っていようが逆に払わなくてもまったく税務上の扱いはかわらない。厳密にいえば、相場家賃を上回る返済をしていたらその合計が１１０万／年を超えるまでは課税されないだけです。ですから銀行のような第三者からみたら、普通に親から買うというだけで実は親が必要な借金を子供の住宅ローン名目で安い金利で借りようという魂胆だなと勘ぐるわけです。どこの世界に、親名義の家を金を払って買い取る息子がいるか・・・という話です。だってしばらくしたら遺産相続になる予定のものだし。お分かりですか？

質問者

お礼 2009/02/12 16:40

本当に参考になりました。売却の方向で考えたいと思います。親とはいえ、お金が絡む恐ろしさを身を持って知りました。きっと親は我を忘れこちらに向かうでしょうが、こちらは冷静に対処できればと思います。婚約者や自分自身を守るため、精一杯頑張りたいと思います。ありがとうございました。

noname#78424

2009/02/12 15:04 回答No.3

＞両親にいったん私の持ち分を含め買い取ってもらい、それでも、その物件を買うためのローンを銀行は貸してくれません。親子の売買に対して融資はしません。まず、ご自身の持分を売ったとしてそのキャッシュはどこから出るのでしょう。単に名義を書き換えただけなら、贈与税の課税対象になります。売買契約書を交わして現金の授受の痕跡を残す必要があります。＞そのあとで、私と婚約者二人で住宅ローンを組んで買う方法は＞無理でしょうか？別の物件を買うのは問題ないです（ローンが通れば）しかし、自分名義を親に書き換え、現金授受の痕跡もないものをさらに息子と婚約者が買い取るなんて偽装売買めいたものに銀行は９９％住宅ローンをつけません。だって、表面上これはローンがなくて買った物件なのです。売るか、貸すかです。わかりにくければ、こういう喩えもできます。４０００万の物件に２０００万のローンをつけた。途中１５００万まで返して、急に金が必要になったからこの住宅ローンを３０００万のローンに借り替えたい。これはやってくれません。自分の持ち物をローンで支払いなおしというのはナシ。不動産担保のフリーローンとかいうものはありますがあくまでもっと高い金利で融資額も３００万程度だと申し上げたとおりです。

noname#78424

2009/02/12 13:26 回答No.2

＃１です。ご両親名義で定期預金を担保にお金を借りたということで本当は定期預金取り崩しても同じ話だったわけですよね。そりゃ担保に入れた以上お金が必要になれば質問者さまに「返せ」という話になります。実際、住宅ローンはどこにも存在せず、あるのは「親からの借金」ですから、借り換えは不可能です。あとは、住宅を担保に「フリーローン」などを借りる手もありますが７％くらいの金利がとられそうで馬鹿馬鹿しいからやめたほうがいいです。融資額もせいぜい３００万くらいでしょうか。唯一解決策は、お母様同意の上で物件売却することです。お母様単独でも売れないし、質問者さま単独でも売れません。実際は、委任状を貰って売却します。売買契約書には質問者さまとお母様の実印が必要になります。（委任状があっても登記の際に司法書士が本人の意思確認を行います）そうすれば、負債はなくなり定期預金は担保から外れます。ただし、お母様の出した４００万円余のお金はどれくらい戻るかはわかりません。仮に１５００万円で売れたとして、仲介手数料が約５３万円ローン残債が１３００万としても手元に残るのは１４７万円です。あとは、市場性にもよりますが貸す手があります。地方だと、よくて８万／月の家賃でしょうか。今の債務が借り入れ期間何年かわかりませんが仮に１０年とすれば毎月の返済額１４万で、残債は８年目で１３００万弱になりますね。これだと、毎月６万の赤字です。もう一つ、無理かもしれないけどやってみる価値があるのは婚約者さまが、住宅ローンを組んでお母様、および質問者さまから時価で買い取る案。１６００万のローンだとしても３０年ローンで1.5％変動なら月額55216円の返済。これなら今の１４万返せって話から比べたらずっと楽でしょう。

質問者

補足 2009/02/12 13:34

早速の回答ありがとうございます。また質問で申し訳ないのですが、両親にいったん私の持ち分を含め買い取ってもらい、そのあとで、私と婚約者二人で住宅ローンを組んで買う方法は無理でしょうか？

noname#78424

2009/02/12 12:02 回答No.1

取得価格を２０００万円とします。うち４００万円は、お母様の持分で現金で支払いました。１６００万円を東京スター銀行などの「預金連動型」で借りて元金のみ返済しているのだろうと想像します。残債が１３００万余売却想定価格が　１７５７万円以上わからないのは、預金名義とローン名義が同一人物でないといけないはずですが質問者さま名義で預金を作ってお母様が実際は１６００万を引き出している（１００万円以下ならカードで引き出せる）ということですか？＞借り換えの場合、上記の金額にプラスして母親の持ち分である400万を含めて＞のローンを他の金融機関で組めるのでしょうか？困難でしょう。銀行の担保評価は１７００万いかない可能性があります。１３００万のローン分だけなら借り換えは可能でしょう。＞今更ローン減税は受けられるのでしょうか？預金連動型ローンだとローン減税が受けられないという話は初耳ですが。ひとつは、５年前までなら修正申告ができますから、５年分の源泉徴収票を集めて、ローン減税の申告を遡ってすることも可能でしょう。詳しくは税務署にご相談下さい。借り換えでも、元のローンで減税を受けていないと借り替えてそこからというわけにはいきません。＞それとも母親に今の家を売る売らないを任せてた方が負担は少ないでしょうか？というか、今金利ゼロの借り入れしているのに、わざわざ借り替えて金利１．５％～３％にするのはもったいない気がしますが。実際問題、親の金を無担保で借りて家を買っただけなんで、親が金が必要ならどんどんおろしてもらって金利が増えるにまかせればいいだけですよ。借り換えしたら返済額は減るけど返済総額は増える。それと保証料などそれなりに余計な金がかかります。目的が、親から経済的に干渉されないようにしたいということならローンの借り換えか、売却して別の物件を買うということですが実際貴兄の経済状況を知りませんので安易に勧めるわけにもいきません。今の物件取得価格が３５００万で１５００万ご自身が支払ったというのならまた話は別です。

質問者

補足 2009/02/12 12:20

借り方が特殊で、いわゆる中小企業に融資する方法と同じく証書貸付の形をとってます。担保は両親の預金分で、金利は1％とほどです。なので抵当権も設定していません。今思うと、ローン名義は返済は私がしていますが、両親だと思います。これでは修正申告はできませんよね。物件取得は2000万余りで、まだ購入して２年ぐらいですので、私が払ったのは300万ぐらいです。経済状況は結婚後はぎりぎりの生活になりますが、嫁さんもついてきてくれると言ってくれました。今思うと購入時に親の性格等も考え、親の勧めに応じなければ良かったと後悔しています。ちなみに物件の名義は私と母の持ち分4分の1です。

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