離れを人に貸したいのですが

質問

土地を買い、家を建てたものです。
都心のわりに土地はわりと広いので、離れを作って、人に貸してはどうかと
考えています。
素人考えでは、建築費用８００万円～９００万円で、二階建て。
床面積は４３～４５m2。
都内で、最寄の私鉄駅から5,6分の閑静な住宅街です。渋谷にも銀座にも20分
～25分でいけると思います。
周りの相場では、同程度のマンションで、家賃は12万円～13万円のようです。
これで計算すると、入居者さえ見つかれば、5年半ほどで建築費用は
まかなえることになります。
あとは家賃収入がすべて収入になるという、非常においしい話になってしまいます
が、世の中にこんなおいしい話があるのでしょうか？
子供が大きくなるまでの12年ほど、人に貸して、その後は自分たちで使い、
また子供が出て行ってからリフォームして貸そうなどと虫のいいことを
考えています。
しかし、なにか落とし穴があるような気がしてしかたありません。
どなたか、よい情報があれば、教えてください。

回答No.5

AIR-YAMADA · ベストアンサー

建蔽率、容積率は分割してもしなくても建てられる面積は一緒です。
建築基準法はその他色々と規制等があり、現場や役所を調査しなければ
はっきりとした結論が出せないのです。

離れに付いては
用途上不可分といい、母屋がなければ生活できない形態を離れと言います。便所、洗面所は付けられますが、浴室、台所は出来ません。
そこで生活出来るような場合は別棟扱いになり、敷地分割しなければなりません。分割した場合、隣地斜線、北側斜線、採光等が既存建物に関しても厳しくなります。
１世帯のみの増築の場合は2戸長屋と言う扱いし、避難通路さえ確保すれば建てられます。その場合は構造計算を既存を含めてし直します。
やはり既存の図面を見なければそれもできるか分かりません。
そのようなチェックをする場合は有料になるでしょう。

お礼

貴重な意見、ありがとうございます。
分割してもしなくてもいっしょなんですね。だとすると、クリアしそうです。
用途不可分というのは、初めて聞きました。
びっくりです。
ということは、別棟扱いになるしかないですね。
1世帯のみですので、2戸長屋ということになるんですね。
うちは横に長い敷地なので、真中に３０m2ほどの庭をはさんで二軒建つ感じです。
斜線や採光は互いには影響しないと思われます。
あとは構造計算というやつですか……
離れているので、大丈夫なんですかねえ。
なかなか難しいものなですね。

回答No.4

come2

再度登場 come2です。

４５平米で、これから作るということであれば
学生がシェアして３人で住める間取りにするというのはどーですか？
部屋は５畳ぐらいの個室を３部屋＋共同利用できるキッチンとバスルームを
用意する。ある程度、防犯機能を高めて、女性専用にする。
これなら将来子供部屋にもリフォームしやすいです。

一人当り５万円×３人。
常に埋まればベストですが、入れ替わり立ち替わりでなんとか
なりそうな気がします。
立地はかなり良さそうなので、都心に５万円で住めるかつ、
防犯も安心で、大家さんであるwonder2も近くに住んでいると
なると、地方から上京される両親さんにも安心でしょう。

あとはなじみのある県とかあると、その県人会に登録？するという手もありそうです。私の友人は、地方のある県の出身者しか住んでいない寮にしばらく
住んでました。一人当り３畳ぐらいで狭いのですが、とにかく安かったと記憶してます。

例えば、愛媛県とかに知り合いとか居れば、愛媛出身者の女性限定で入居を
受付けるとか...

お礼

ありがとうございます！
3分割はちと難しいですねえ。
ただ、二人で住めるぐらいにはなりそうなので、
シェアしていただけば6万ずつの12万円でなんとかよさそうですね。
あとは結局、いい人が見つかるかどうかですね。
県人会というのもあるんですね。
いい情報、ありがとうございます。

回答No.3

AIR-YAMADA

まずはじめに、建築基準法では「一つの敷地に、一つの住宅しか建ててはいけない」というのがありますので、同じ敷地に賃貸住宅を建てる場合は敷地を分割し、両方の住宅が建ぺい率、容積率共に適法になるようにしなければなりません。
（ただ、分割と言っても登記上はそのままで結構です。あくまで建築基準法上の分割です。）

現在の住宅の建ぺい率、容積率を確認してください。
（確認通知書に記載されています）

単純計算した場合の例）
現在の敷地１５０m2、建ぺい率５０％、容積率１００％の場合
＜建築可能：建築面積７５m2、延べ床面積１５０m2まで＞
現在の住宅を建築面積６０m2、延べ床面積１２０m2とすれば
分割して賃貸住宅を建てる側の敷地は３０m2となります。
＜建築可能：建築面積１５m2、延べ床面積３０m2まで＞
となり希望する住宅は建てられません。

その他法的には色々とありますので、一度、建築設計事務所に
調べてもらった方がいいでしょう。
下調査ぐらいでしたら無料の所がほとんどですから。

お礼

ありがとうございます！
計算してみましたところ、
分割しなければ建蔽率は、なんとか大丈夫そうなのですが、
分割してそれぞれとなると、微妙です。
あくまで、自分たち用の離れを作る、ということで、
最初建てて、それを人に貸すというのであれば、
増築扱いで一つの建物ということにはならないのでしょうか？
離れとはいえ、デッキでつなげようとも思っていますが、、、

回答No.2

come2

はじめまして　wonder2さん

すばらしい環境ですね、うらやましいです。

落とし穴は思いつかないので、ちょっとしたアドバイス
離れを建築して、人に貸すということですが、広く一般に開放する
ことはないと思います。

近くに大学とか短大、もしくは専門学校とかはないですか？
私は大学時代、大学の学生課のようなところで下宿を紹介
してもらいました。協力下宿とか言ってました。
地元の不動産には情報が載っていなくて、その大学からの紹介で
下宿生が住むのです。なので長くても大抵４年間しか住みません。
留年しつづけても８年間です（笑）

ベストなのは、近くに短大とか女子大があって、そこの
協力下宿みたいな制度があれば、女性しか住みませんし、
さほど汚されることもないでしょう。立地はかなり
良さそうですので、歓迎されるでしょう。

あと面白いところでは、留学生専用の部屋にしてしまう手も
あるかもしれません。つまり外国からの留学生のホームスティの
ホストファミリーになるということですね。
異文化ゆえに問題が発生することもありそうですが、お子様が
いらっしゃるようなのでよい経験にもなりそうです。
これも女性に限るということもできると思いますし、人種差別に
ならないレベルで国を指定することもできると思います。

例えば、アフリカ限定とか、英語圏に限るとか。

お礼

なるほど！
たしかに、あまった部屋を貸す、という感じにしたいので、
学生に直接貸すのもありですね。
でも、家賃12万は欲しいので、学生や留学生には少し高くありませんか？
なんとなく、借りてくれるのは若い夫婦かな、と思っていましたが。
夫婦だと子供が生まれて困るのかな？
でも、４５平米だと狭いので、いいタイミングで出て行ってくれそうな
気もしますが、、、
本当にありがとうございました！

回答No.1

densha

固定資産税や国保税なども高くなります。
通常の維持費・損害保険料もかかります。
また、一端貸すと「出ていけ」では済まない問題もあります。
暴力団員とは言わないまでも、タチの悪い店子だとアパート経営以上に苦労すると思います。

　落とし穴と言うより、１人の借り主で１２年住めば、
そのまま一生（長期）の可能性も高いですし、短ければ
家賃収入も途絶える事になります。
更新期間を設けても、店子に特段の不備がない場合は、
更新を拒否できないとも考えられますし・・・

　理想では、３～４年で転勤する転勤族向け（で会社の社宅の様な契約）に出来ると理想的なのでしょうが・・・
独身の大手企業サラリーマンとかも良さそうですね。
でも、店子から言うと大家が近くにいない方が住みやすいとも・・・
　その辺りにツテがないならば、不動産屋さんに相談するのが吉とも思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
タチの悪い店子だと、本当に困りますね。
女性限定にしようかと、思いはじめました。
しかし、タチの悪い人って、結構いるんでしょうかね、、、
確率は低いような気もしますが、、、、
とても参考になりました！