住み替え

＞(1)売りと買いの同時決済とはどのような場合をいうのでしょうか？

同時決裁ではなく、抵当権の同時抹消のことでしょうか
物件を売る際に抵当権を抹消しないと買ってもらえません。
買い手がローンを組む場合購入物件に抵当権を設定しないと
融資実行されません。
これではこまるので
(1)買手の融資
(2)買い物件への抵当権設定
(3)売主の代金受領
(4)売主のローンの残債弁済
(5)売主の金融機関の抵当権抹消
これを一時に行なうのです。

考えてみたらすごいことです。
実際は
まず売買契約の締結。買手のローン審査完了、金銭消費貸借契約
融資実行日、物件引渡し日の設定と進んだ段階で
売り手がローンのある銀行に連絡して一括弁済の手続きをとります
その際、引渡し日まで「抵当権抹消書類」を用意してもらいます。
買手のローンの金融機関出入りの司法書士が立会いながら
抵当権の抹消　所有権移転　抵当権設定の登記に
必要な書類をまとめて預かりその足で登記所に向かう


＞同時決済が可能な場合の買いに使う住宅ローンは住み替えローンではなく、
＞一般の住宅ローンと同じ商品でしょうか。

同時抹消は、住替えというより一般の売買でごく普通に行なわれます。
また、ローンの借り換えでも同様のことがあります。
Ｂ銀行から借り入れてＡ銀行に一括弁済して
Ａ銀行の抵当権を外してＢ銀行の抵当権を設定します。

買換えの支払いと売りの代価の受領を同時にやる取引は知りません。
普通は、まず買う物件を決めて、停止条件付で契約して
旧物件を売り出し、売れた場合は買手の希望にあわせて引き渡し
ローンを無くした状態で融資実行にいたる流れです。

もちろん融資枠や自己資金に余裕があれば、あとからゆっくり
売ってもいいし、先に売ってそれからじっくり物件探しもＯＫですけど。

＞(2)買いの物件が建築条件付戸建てで建築確認がまだおりていない場合、
＞土地決済が先行するはずですが、・・・

すみません。戸建ての詳細は詳しくないので。

投稿日時 - 2009-01-15 11:56:46