- ベストアンサー
不動産の譲渡方法について
不動産の譲渡方法について質問させてください。 現在、今住んでいますマンションが、妻と共同に資産（妻が25％)となっています。これを１００％、自分の方の資産にしたいと思います。あわせて負債も引き継ぐため、負担付贈与で贈与税はかからないことを国税局に確認しました。登記簿を変更したいと考えているのですが、司法書士に頼むのではなく自分でやることは難しいでしょうか？もしやるとなったときにどのような手順でどんなことをやればよいか教えていただけますでしょうか？また、これ以外にやらなければいけない手続きがあったら教えてもらえませんでしょうか？よろしくお願いします。
- coo123
- お礼率66% (2/3)
- その他(住まい)
- 回答数3
- ありがとう数3
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
＞＞肝心なことは、妻の持分権がなくなっても妻の支払い義務がなくなるわけではありません。 ＞とありましたが、これも抵当権者の承諾も必要なのでしょうか？ 義務を免れるために承諾が必要なのです。 ＞抵当権者の承諾がないと所有権の移転はできないんでしょうか？ 所有権移転は譲渡人と譲受人との関係で双方承諾すれば自由にできますが、抵当権設定登記してある物件を買い受けても、抵当権を承継しますので、そのままで返済しなければ競売になり所有権は失うそれがあります。 coo123さんが抵当権を承継し支払ってゆくなら抵当権者の承諾は必要ありません。
その他の回答 (2)
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
＞妻が支払い義務を免れるためには、私が負債者となり、更に誰か保証人をつけなければいけないということでしょうか？ と云うことを抵当権者が承諾する必要があります。 ＞登記簿の変更処理については法務局に聞くのが早いってことですね。 登記に関しては司法書士が専門ですが、最近では法務局内に相談コーナーを設けているところもあります。
補足
tk-kubotaさん ありがとうございます。大変感謝しています。 以前の回答の中に ＞肝心なことは、妻の持分権がなくなっても妻の支払い義務がなくなるわけではありません。 とありましたが、これも抵当権者の承諾も必要なのでしょうか？つまり、妻の所有資産も担保になっているため、抵当権者の承諾がないと所有権の移転はできないんでしょうか？かなり悩んでいます。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
「マンションが、妻と共同に資産（妻が25％)となっています。」と云うことはcoo123さんの持分が４分の３で、妻の持分が４分の１と思われます。そして、４分の４全部に対して抵当権の設定登記がされているものと思われます。 そうしますと、妻の持分４分の１をcoo123さんに所有権移転登記したいなら２人の承諾があれば、つまり、妻から印鑑証明書、権利書、委任状があればできます。具体的な申請方法は法務局でお聞き下さい。所有権移転の原因は売買でも贈与でもかまいませんが実体と合っていることが必要です。 肝心なことは、妻の持分権がなくなっても妻の支払い義務がなくなるわけではありません。抵当権者から云えば、どちらに請求してもかまわないわけですが、これは所有権移転登記しても変わりません。妻の支払い義務を免れたいなら抵当権者の承諾が必要です。 coo123さんが負債も引き継ぎたいなら３者契約が必要です。
お礼
ありがとうございます。となると、妻が支払い義務を免れるためには、私が負債者となり、更に誰か保証人をつけなければいけないということでしょうか？ それと、登記簿の変更処理については法務局に聞くのが早いってことですね。わかりました。ありがとうございます。
関連するQ&A
- 不動産を譲渡売却したのですが、
不動産を譲渡売却したのですが、 その時の登記識別情報通知の書類（記号や番号）て、担当した司法書士の事務所から送られてきましたが、 これて捨てても大丈夫なものですか？ それとも、また登記識別情報通知の番号は生きているの？
- ベストアンサー
- 司法書士
- 不動産の無償譲渡について（法人）
いつもお世話になります。 借地に建てている店舗用建物を 法人から別の法人に無償で譲渡します。 その場合にかかる費用（譲渡を受ける側）と 仕訳（譲渡する側）は次の通りでいいのでしょうか？ かかる費用（譲渡を受ける側） ・贈与税 ・不動産取得税 ・登記費用（登録免許税、登記費用etc） 仕訳（譲渡する側） ・（借方）固定資産除却損/（貸方）建物 以上、よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 財務・会計・経理
- 不動産の差押物件の贈与はどうなるのでしょう
夫名義の自宅不動産については税金滞納を理由に国税当局から差押の登記がされていますが、 先日妻に「贈与」による所有権移転登記がされていました。 差押物件が贈与されたことで、国税当局への影響と、債権確保のため何か保全（回復） 措置が必要でしょうか？ 国税当局は妻へ贈与されたこの不動産の公売は可能でしょうか？ いずれにしても、翌年妻へ相当額の贈与税が課税されるでしょうから、妻が滞納すれば贈与された妻名義の不動産を差押ればいいことでしょうか。となると、権利関係が複雑になりますのでご教示ください。
- 締切済み
- その他（法律）
- 不動産を共有名義から個人へ、ローンも連帯債務から単独債務にした場合
２年ほど前に不動産を購入し、夫婦で持ち分１／２とし、 住宅ローンも連帯債務で払っていましたが、色々あり、 不動産の名義を私（妻）に変更し、残りのローンも私単独の債務にすることにしました。 その場合、登記の登録免許税は贈与にするのか売買にするのかわからず 法務局に質問したところ、 「負担付き贈与」ということになるのではないかと言われました。 ローンはまだ大部分残っているのに登録免許税は 売買の２倍の贈与？と思うと何か腑に落ちないのですが、 これしか方法はないのでしょうか？ それから、金銭的に余裕がないため、登記の変更は自分で行おうと思っているのですが、ローンを組んでいる銀行には 「個人では手に負えない登記だから司法書士に依頼するように」 と言われました。 単なる贈与や売買だと、登記はそう難しくないように思いましたが、 抵当権の変更が手に負えないということなのでしょうか？ 実際このようなケースでは個人での登記は難しいのでしょうか？ ご教示よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（法律）
- 不動産の贈与と不動産登記について
不動産の贈与と不動産登記について 婚姻期間20年以上の夫婦間での不動産の贈与と登記手続をしたいのですが、 司法書士へ依頼するタイミングもよく分からずに時期だけが過ぎてしまいこのまま自分たちで申請しようかと考えています。 所有の不動産は3筆。 住居になっている土地・建物の持分が夫4分の3、妻4分の1。 その他（道路等）2筆は、土地のみですがそれも近隣の何名かでの共用持分です。 資産価値はどれも控除内です。 その全てを夫から妻へ贈与したいのですが、 全てが共用の不動産であることと、贈与の時期に自分で手続するには若干の不安が残っています。 １ 一応一度窓口に行って指示された書類は全て作成しましたが、登録免許税などの計算も考えて不備がないようにやはり専門家に依頼するべきでしょうか？ ２ 贈与の時期ですが、夫が妻に別件で金銭の借入をした際に「期日までに返済できない場合は家を差し出す」ような内容の書面を出しています。 その返済期限が5年以上前ですが、現在まで何も手をつけていません。 ａ） 5年も前のものを今頃登記が可能なのか、その場合贈与にかかる確定申告等はどうなるのでしょうか？（追徴が多額になる等） ｂ） その書面を無視して（あるいはそういった書面には何の効力もないので）今から贈与契約書を作成の上現在の日付で贈与及び登記をするべきなのでしょうか。 夫が10年以上前から親類の連帯保証人になっており、万が一その連帯保証人が立ち行かなくなった場合、夫は破産手続をするしかない状態です。 この贈与とその状況は全く関係のないものだったのですが、そういった場合、もし万が一破産の事態になったら「財産隠し」と思われてもおかしくないと聞きました。 （だから贈与は早い方がいいと） このご時勢ですので、親類の経済状況も厳しいようですし、返済が回ってきても夫婦共にかなりの老齢なので今後の収入も見込めません。 そのため、こういった場合は贈与の時期をいつにするのが正しいのか全くわからなくなりました。 所有権移転登記をしないといけないという話は2年ほど前からしていますが、今頃になってしまいました。 専門家に頼むにも登記所の周りにある事務所に飛び込めばいいのか、 司法書士会の相談窓口に行くべきなのか、そういったことも調べていてもよくわからないままです。 少しでもお知恵を拝借できればと思います。 どうかよろしくお願いします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 配偶者への不動産（住宅）贈与申告の進め方
２０１２年の春に家を新築（約３０００万円）し現在妻と住んでいます。その所有権を半分妻に贈与したいと思っています。妻との婚姻期間は２０年以上ですので贈与税の非課税適用を受けることができると思っています。この適用を受けるためには (1)婚姻期間を証明する戸籍の謄本(2)贈与したことを証明する不動産の登記簿の謄本(3)居住用不動産を居住の用に供していることを証明する住民票 を用意しなければならないことが分かりました。(1)と(3)は特に問題ないのですが、(2)について分からないことがあります。 質問１．私はまだ家屋の登記をしていませんが、最初に登記するときに妻との持分を二分の一ずつとして登記し、それを提示すればよいのでしょうか。 質問2．このような登記手続きは法務局へ行けば素人でもできるでしょうか。 質問3．その場合には２０１４年２月１日から３月１５日までの間に贈与税の申告書を税務署に申告すればよいのでしょうか。固定資産税は今年の4月以降から支払うことになりますので家屋を評価するための固定資産税評価額は今のところ不明です。 質問4．非課税の適用を受けるのに、贈与後何日間以内に申告しなければならない、といった期限の設定はないのでしょうか。 以上ですが、よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 不動産の贈与にかかる費用
不動産を贈与・所有権移転登記した場合にかかる費用について、認識が間違ってないか、もし不足等ありましたらご指摘お願い出来ればと思います。 １ 贈与税 婚姻期間20年以上の夫婦間の贈与なので2000万円（+110万円）までは控除対象。 ２ 登録免許税 ３ 不動産取得税 ４ その他必要書類取得の実費 ５ 委任した場合は司法書士への報酬 ６ 今後の固定資産税 ※不動産価格の基準は固定資産評価証明書にある金額。 共用の場合は、それを持分により按分した金額を元に考えるということで問題ないのでしょうか？ 専門家に頼むにも特にあてがなく、自分で申請しても良いとのことだったので自分でやってみようかと思っていますが無謀でしょうか。 その他調べましたが住宅も古く（築30年以上、耐震なし）、その他の控除は特に適用されないように思いますので、贈与税だけはかからずに済むかな、という認識です。 これ以上にかかる費用や注意すべき点等ありますでしょうか？ よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 相続不動産の譲渡所得について
父が亡くなり息子3人で父の預貯金、父名義の宅地・建物を相続することになったのですが、長男と次男が遠隔地（県外）に居住しているため、三男の私が宅地・建物の売却を不動産屋さんに相談しています。 宅地・建物を3人の共有名義で相続登記すると、売却手続きも面倒なので私の単独名義で相続し、売却後に諸経費を支払った純益を均等に分割する方向で進めていますが、いくつか疑問点があります。 (1)譲渡所得を３人で分割した場合でも、登記の名義人だけが譲渡所得税を課税されるのでしょうか。つまり登記の名義人以外の２人は譲渡所得を申告する必要はないのでしょうか。 (2)譲渡所得を３人で分割した場合、登記の名義人から他の２人への贈与ということになり、贈与税が課税されるのでしょうか。 (3)相続税は、３人それぞれが相続税評価額の３分の１の額で申告するという理解で良いのでしょうか。
- ベストアンサー
- 相続
- 不動産の譲渡費用の件です。修繕費は費用に含まれないとありますが、バス・
不動産の譲渡費用の件です。修繕費は費用に含まれないとありますが、バス・トイレのリフォームが前提で売却しました（売買契約書にも記載されています）。この場合も譲渡費用には含まれないのでしょうか。また、登記手続きのため、司法書士に支払った費用は含まれますか。
- ベストアンサー
- その他（税金）
お礼
tk-kubotaさん。ありがとうございました。本当に参考になりました。感謝しています。tk-kubotaさん以外誰もいなかったので、本当にうれしいです。 ありがとうございました。