不動産の贈与と不動産登記について

質問

不動産の贈与と不動産登記について

婚姻期間20年以上の夫婦間での不動産の贈与と登記手続をしたいのですが、
司法書士へ依頼するタイミングもよく分からずに時期だけが過ぎてしまいこのまま自分たちで申請しようかと考えています。

所有の不動産は3筆。
住居になっている土地・建物の持分が夫4分の3、妻4分の1。
その他（道路等）2筆は、土地のみですがそれも近隣の何名かでの共用持分です。
資産価値はどれも控除内です。

その全てを夫から妻へ贈与したいのですが、
全てが共用の不動産であることと、贈与の時期に自分で手続するには若干の不安が残っています。

１　一応一度窓口に行って指示された書類は全て作成しましたが、登録免許税などの計算も考えて不備がないようにやはり専門家に依頼するべきでしょうか？

２　贈与の時期ですが、夫が妻に別件で金銭の借入をした際に「期日までに返済できない場合は家を差し出す」ような内容の書面を出しています。
　　その返済期限が5年以上前ですが、現在まで何も手をつけていません。

　ａ）　5年も前のものを今頃登記が可能なのか、その場合贈与にかかる確定申告等はどうなるのでしょうか？（追徴が多額になる等）

　ｂ）　その書面を無視して（あるいはそういった書面には何の効力もないので）今から贈与契約書を作成の上現在の日付で贈与及び登記をするべきなのでしょうか。

夫が10年以上前から親類の連帯保証人になっており、万が一その連帯保証人が立ち行かなくなった場合、夫は破産手続をするしかない状態です。
この贈与とその状況は全く関係のないものだったのですが、そういった場合、もし万が一破産の事態になったら「財産隠し」と思われてもおかしくないと聞きました。
（だから贈与は早い方がいいと）
このご時勢ですので、親類の経済状況も厳しいようですし、返済が回ってきても夫婦共にかなりの老齢なので今後の収入も見込めません。

そのため、こういった場合は贈与の時期をいつにするのが正しいのか全くわからなくなりました。
所有権移転登記をしないといけないという話は2年ほど前からしていますが、今頃になってしまいました。

専門家に頼むにも登記所の周りにある事務所に飛び込めばいいのか、
司法書士会の相談窓口に行くべきなのか、そういったことも調べていてもよくわからないままです。

少しでもお知恵を拝借できればと思います。
どうかよろしくお願いします。

回答No.1

watch-lot

まずは、司法書士への相談ではなく、税理士と相談されることをお勧めします。

というのも、財産を贈与するとなると、かなりの贈与税がかかってきます。贈与ではなく、夫婦間での借金の代物弁済とするのか、またそれらが認められるのか、そのあたりは税理士でないと判断が難しいでしょう。

方針が決まれば、実施手続きですが、その時に初めて登記手続きが必要となり、司法書士への依頼となります。登録免許税はこの手続きで必要となります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

婚姻期間２０年以上の配偶者控除の範囲内で納まるのではないかという自己判断でしたので
税理士への相談は全く考えていませんでした。

贈与税控除でも不動産取得税などかかる税金に不安は感じますが・・・。

仮に代物弁済と認められる場合でもまた変わってくるんですね。

税理士にもあてがないのですが調べてみようと思います。