住宅ローンについて（2つ質問させてください）

質問

(1)今日、住宅ローンの本審査用書類の提出を行いました。
そのときにローンの種類などの説明を受けたのですが、その時は理解したつもりなのですが、家に帰ってネットなどで調べるとこんがらがってきました・・・・。

借入額は私が1800万、パートナーが400万です。保証料は外枠方式です。借り入れ期間は35年です。
金利について担当の方は変動金利を薦めてきましたが、私は5年固定金利を考えていて、変動金利をまったく考えていなかったので驚きました。今の状況で変動金利ってありでしょうか？
また、元利と元金で考え込んでいます。
元金でも支払いは可能な感じ(銀行のシュミレーションです)です。だけど、住宅ローンでは元利が一般的という意見が多い（ネット上）ようで
何を基準に考えれば良いのかさっぱりわかりません。

(2)パートナーはローン実行前に転職したいと思っています。
理由はパワハラなど労働条件等がひどすぎて精神的にまいっているためです。私としては大きい買い物を自分自身で決めたのだから、融資実行まで（約1ヶ月半ほど）耐えろと言いたいのですがいえない状況です。（かなり過酷だと思われます。）
パートナーは不動産の担当者に相談すると言ったり、融資実行を早めてもらえないのかなどを私に聞いてきます。（わかるはずないのに＞＜）
他のサイトでも調べてみて現実的にどうなのかパートナーにも言ったのですが、聞いてもらえません。
何かいい方法があったら教えてほしいのですが、虫が良すぎますよね？
個人的には転職があっても返済していける額なので辞めてもらっても構わないのですが、銀行はそういうわけにもいきませんものね＞＜

2つのことを質問させて頂いたのですがよろしくお願いいたします。
ちなみに銀行は三井住友銀行です。

回答No.1

okokokkk · ベストアンサー

不動産営業の事を少し知っています。

変動か固定かについて、変動をすすめた銀行マン、偉いです。
フラット３５や超長期固定は、その金利で貸しても元がとれるのでは
ないかと考えることもできます。
遠い未来の事はわかりませんが、最近は日銀の見解に政府が歩み寄って
ます。近い将来いきなり景気良くなりません。元金が多い、借り入れ
初期の時こそ、低い金利の恩恵を受けるべき。固定にはいつでも
切り替え可能です。あと、高い金利のフラット３５などで借りて
繰り上げ返済を頑張ろうというのは愚の骨頂。金利が上がると予想して
長期固定を選ぶのは、景気の好転、借り入れ需要の拡大を予想しているわけですから、繰り上げ返済より資産運用を考えるほうが賢いです。
低い金利で借りて、繰り上げ返済に頑張ってほしいと思います。

また、融資実行まで1ヶ月半は長いですね。
未完成物件でしょうか。審査が通れば金消契約後
平日２、３日あけて三井住友なら決済できるので
決済日前倒しできればいいですね。
三井住友は金消を土・日でもやってくれますよ。
決済は平日でないと無理ですが。
奥様は契約社員さんでしょうか。
審査が通った後、奥様の職場へ電話するなんてのは
聞いたことはないです。（私の経験上ではない）
でも、私も責任取れませんので、審査通るまで
我慢の子です。

奥様は有給は使えないでしょうか
それか、ペアローンでなく収入合算なら
奥様が契約・決済にいかないような
ストーリーを銀行に話してみては？

たとえば妻がどうしても出張にでてしまうなど。
奥様の職場には親が倒れて自分しか助けられないとか。

もちろん、うそはいけません。特に銀行に対しては。
うそつきは不動産屋だけで十分です♪

奥様にも持分を持たせたいがための
４００万円なんでしょうか。２人で住宅ローン控除
受けるためのペアローン（おのおのが主たる債務者）
でしょうか。そこが問題ですが、ご主人だけで組めるなら
私はそちらを勧めます。
離婚が絡む不動産の売却相談もよくありますよ。
大変ですよ。

お礼

ご意見ありがとうございます。
変動金利に対する偏見（？）がありましたので、okokokkkの説明がわかりやすくて想像しやすいです＾＾

購入物件は中古で、売主さんの住み替えがあるので10月末が契約上の引渡し日になります。昨日の流れの話では10月に入ってから云々言ってました。
ローンは妻の私が1800万で、連帯債務者です。
前倒しが出来るなら早くしたいですね^^;
そこの所は不動産屋さんに聞いてみようかとも思ってます。
離婚は第1次を乗り越えたので大丈夫だと思います（笑）

回答No.5

m_inoue222

＃３です

つい今、不動産屋からの情報．．．

「９月契約からのアパートローンの金利が下がりました」

投資用金利なので一般的な住宅ローンより若干早く金利が上下します

当然、変動金利は１年毎との更新時に下がります

回答No.4

noname#184449

元業者営業です

＞元金でも支払いは可能な感じ(銀行のシュミレーションです)です。だけど、住宅ローンでは元利が一般的という意見が多い

まず、一般的なお話しとして。。。

【元金均等返済】は、毎月返済する元金部分を均一にし、借入金残高から利息分を計算し、その合計額を毎月返済する仕組みです。つまり、最初の返済額が一番高く、徐々に下がっていきます。
「元金均等返済」は当初の返済額は多くなりますが、毎回の借入金残高の減少に伴い利息分も減少するので、返済が進むにつれて毎月返済額は減り「元利均等返済」よりも利息総額が少なくて済みます。

【元利均等返済】は、毎月の返済額（元金部分と利息部分の合計）が返済開始から終了まで同額となるように計算した仕組みです。つまり、毎月の返済額は一定となります。
「元利均等返済」は「元金均等返済」に比べて当初の返済額は少なくて済み、毎月の返済額も一定なので、返済計画も立てやすいといえます。「元利均等返済」でも繰り上げ返済することで返済期間の短縮や借入金残高の軽減が可能で、大幅な利息総額の減少が期待出来ます。

同じことが「変動」か「固定」かでも言えますが、現在の経済情勢から鑑みて急激な金利上昇は考えづらく、「変動金利で繰り上げ返済をがんばる」のがよいと私個人では考えます。
いつでも固定に切り替えられますし。

ちなみに我が家の住宅ローンは「元利均等・変動金利・３０年払い」です。目下繰り上げ返済にむけて頑張っているところですが、なかなか思うようにはいきません（汗）。ただ、それでも固定金利よりは現状負担が少ないので今のところ「失敗した」とは思いません。

要はどちらがより「自分に合っているか」で選択するべきで、「あの人が元金均等だから（固定だから）私も」というような理由で選択すべきではありません。しっかりと熟考されることをお勧めします。

さて『パートナーはローン実行前に転職したいと思っています。』ですが、正直に銀行へ話した場合、結果は「否決」になる可能性が高いです。銀行は融資の前提として「長期にわたり安定した返済能力」を条件にしてます。故に原則「勤務年数三年以上」以外は「否決」になります。（例外もあり）
特に今回のようにパートナーも４００万円の借入がある場合は、連帯債務者でしょうから（連帯保証人とは違います）、より厳しい目で見られるでしょう。

方法としては「最低限金消契約まで、望ましいのは融資実行までパートナーに頑張ってもらう」という事になります。勿論、これでも銀行にとっては「話が違う」となりますが、融資実行後の転職は自由ですので、そこまで銀行にとやかくいわれる筋合いはありません。

いずれにせよ、一度不動産屋さんに相談されては。こういう事案に対応するのも営業としての「腕の見せ所」ですから。私なら「マジかよ～」と思う反面、「何とかしてやろうじゃねーか」と妙な闘志が湧いてくるケースですね。（笑）

うまくまとまるといいですね。

お礼

詳しい説明ありがとうございます^^

実際に変動金利を利用されているということで現実味があります。
＞要はどちらがより「自分に合っているか」で選択するべきで、「あの人が元金均等だから（固定だから）私も」というような理由で選択すべきではありません。しっかりと熟考されることをお勧めします。

仰るとおりだと思います。自分達に合った返済方法を見つけるのは意外と難しいですね^^;

旦那には頑張ってもらう＆不動産の担当者に相談させます。
担当の方もma_hさんみたいな方ですので、やってくれると思います。

頑張ります！！

回答No.3

m_inoue222

＞今の状況で変動金利ってありでしょうか？

無いとは言いきれないでしょうね

＞私は5年固定金利を考えていて

６年目からは同じく変動でしょう？

「５年のみ固定すれば良い」と言う根拠も無いと思いますが．．．

＞何を基準に考えれば良いのかさっぱりわかりません。

ご自分の将来の経済力の予想でしょうね

一般的に元利均等払いの方が毎月の負担が少なくなります
それに金融機関が元利金均等しか受け付けないこともあるようです

＞何かいい方法があったら教えてほしいのですが、虫が良すぎますよね？

そう思います、人生最大の消耗品を買うのに最初からどこかに無理をすると最後まで響くでしょう

わたしはローンを組むときはいつも変動です（今も複数のローンを抱えています）
最大でも３年固定＋以後変動．．．

単純に全期間固定と比較されれば判るでしょう

当初．．３％．．．残高２０００万円
１５年目４％．．．残高１０００万円
３０年目５％．．．残高ほとんど無い

固定だと４％がいつまでも．．．
しかもどこまでＵＰするかは未確定
目先、日本経済が不況のようですから逆に下がるかも知れませんね

粗いですがそんな感じでしょ？

返済終了間近では金利がどれほどＵＰしても元金自体が少ないので影響は少ないのでは？

ただ、変動だと金利が上昇すれば毎月の返済額がＵＰしますのでなんか損するような気はしますね．．．（笑）。

お礼

＞ご自分の将来の経済力の予想でしょうね
一般的に元利均等払いの方が毎月の負担が少なくなります
それに金融機関が元利金均等しか受け付けないこともあるようです

たしかにそうですね。将来の予想はしかっりとすべきですね。
最初から元利でしか提案されなかったのでそうかもしれませんが、確認してみます。

＞そう思います、人生最大の消耗品を買うのに最初からどこかに無理をすると最後まで響くでしょう

主人が仕事を辞めてもとりあえずの返済に支障がないのですが、銀行ではそうは思ってくれないので困る反面、虫がよすぎるって事を旦那が感じてないことに腹が立ってます（笑）

＞ただ、変動だと金利が上昇すれば毎月の返済額がＵＰしますのでなんか損するような気はしますね

これが一番引っかかる部分ではあります。見極めが難しいですね。
ご意見ありがとうございました^^

回答No.2

sss81359

元金均等で「本当に無理なく」返せるなら元金均等の方がいいと思います。
利息の合計額が元利均等の場合より少なくなりますから。
元利均等を選ぶ人が多いというのは、返済額がある程度一定になるという理由からだけです。
もう一度銀行の担当者に詳しく聞いてみてはいかがでしょうか？

（２）については…
本審査にともない、会社に在籍確認の電話が行くことがあります。
在籍確認が取れれば、その後会社を辞めても大丈夫…といいますかことは進められます。（銀行にとってみれば、そのような状況は好ましくないでしょうけど…。しかし、それでも借り入れは可能です。）
しかし、本審査で落ちてしまうようなことが万が一あるかもしれないので、安全を取って本審査の結果（内定）が出るまで我慢して、結果次第では上記と同じく辞めてもことは進められます。
ただ、銀行にそのことは勿論言ってはいけません。内緒にしててください。
本審査の結果は割とすぐに出ると思いますので、あと少しの辛抱です。

以上が不動産屋がやるやりかたです。あまりオススメはできませんが、そういうやり方もあるということです。

質問者様も不動産屋の担当者に一度相談してみては？
たぶんどうにかしてくれると思いますけど。
こういうことを相談して、「だったら契約解除」という不動産屋はいないと思いますし、もしいたら、そこは余程景気のいい不動産屋なんでしょう。

元利と元金など：http://gtre.web.fc2.com/05-2.html

お礼

ありがとうございます☆
もう一度計算してみて元金にするか決めようと思います。
最初から元利で計算されていたので？？？な感じでした。

確認の電話はすると言っていました。
主人は本審査が決まれば辞める気持ちだったのでイライラしてます^^;
不動産屋の担当者はいい方なので聞いてみます。（景気は良さそうな会社ですけど^^）たぶん相談にのってくれると思います☆

リンクの紹介ありがとうございます。
参考にさせていただきます。