「元金均等・保証料必要」、又は「元利均等・保証料不要」どっち？

質問

残り2300万円、30年返済の住宅ローンの借り換え先を検討中ですが
銀行によって色々で比較が難しいです。
利息が少ない元金均等払いが良いと思っていましたが
元利均等しかない銀行は保証料が不要、ということに気づきました。
それでも、前者の方が借り換え諸費用＋総支払額は少ないですよね？
10年固定で借り換えるとして
前者は、金利が2・2%か2・6%、保証料が44万円か48万円
後者は、金利が2.6%か3・1%、保証料なし
比較のポイントは他にもあるのでしょうか？終了後の優遇金利とか？
また、15年固定にした場合には変わってきますでしょうか？
銀行の選択の仕方に迷っています。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

ご質問者さまの考え方で間違いはありません。

仮に、借り換え金額：2,300万円　返済期間：30年　ボーナス返済なしという条件のもと、
(1)　金利：2.60％（10年固定）　元金均等返済　保証料48万円
(2)　金利：3.10％（10年固定）　元利均等返済　保証料なし
という条件を比較してみます。
当初固定期間終了後の金利がどうなるかは分かりませんので、とりあえず「金利の上昇はなく、完済まで同一金利がてきようされた」として計算してみました（(2)は、初回返済時に端数調整）。
そうしたところ、総利息額は
(1) 8,945,083円
(2)12,356,958円
となり、その差は340万円程度。
保証料を50万円と考えても、(1)の方が、総返済額は少なくなります。
15年固定にしても、基本は変わりません。

この条件で元金均等返済を選択できるということは、当初の返済額11.4万円程度の返済が可能だということですよね？
(2)で毎月の返済額を11.4万円程度にすると、返済期間を24年にすることができます。
そこで、借り換え金額：2,300万円　返済期間：24年　金利：3.10％（10年固定）　元利均等返済　ボーナス返済なしという条件で再計算しますと、総利息額は9,635,648円。
まだ、(1)の方が、総返済額（元金＋利息）が少ないですね。

比較のポイントは、おっしゃる通り、当初固定期間終了後の優遇金利が一番大きいと思います。
ほかには、固定期間中でも繰上返済ができるのか、繰上返済手数料はいくらか、再度固定金利特約を締結する場合の手数料などの手数料に関することが主だと思います。

お礼

再び回答ありがとうございます。
毎月支払える金額は10万円位です。
今迷っているのが
(1)信金で切り替え　10年固定選択型（これ以上の長期は取扱なし）
　2.35%（実行時の金利を適用）終了後は0.7%優遇、元利均等払い
　固定期間中も繰り上げ返済可
(2)Ｊ・・バンクで借り替え　10年固定選択型（同じく長期なし）
　2.25%（申込時の金利を適用）終了後は1.0%優遇、元金均等払い
　借り換え諸費用55万円位、固定期間中も繰り上げ返済可
　火災保険に質権設定される
(3)住・・ネットで借り替え　15年固定選択型または20年固定選択型
　どちらも2.73%（実行時の金利）終了後は0.7%優遇、元金均等払い
　借り換え諸費用60万円位、固定期間中も繰り上げ返済可(無料)
　火災保険に質権設定される場合もあり

試算の結果（残高2300万円）
(1)200万円繰り上げ返済して、利息620万円・毎月の返済額99,000円
　返済期間23年
(2)2100万円借り入れして、利息663万円・毎月の返済額当初101,000円
　返済期間28年
(3)2100万円借り入れして、利息862万円・毎月の返済額当初106,000円
　返済期間30年
となりました。
これだけ単純にみると、(1)がお得なのかなぁと思うのですが
年数の違い、終了後の金利の違い、元利・元金の違いを考慮したら
選択出来なくなってしまいました。
どう選んだら良いでしょうか？