皆さんならこの物件をどう活用しますか？

質問

長文申し訳ございません。

路線価「120D」の土地を２００坪ほど所有しており、そこに家族で住んでおります。（１階部分は、テナントで２階.３階が住居）

１０年ほど前までは、スーパーを経営しておりましたが、現在では店をたたみ、自動販売機と１階部分の家賃で年間の固定資産税８０万円超をまかなっています。

しかし、８月一杯で１階部分のテナント（家賃１３万円）が空いてしまい、タバコもタスポの導入で大幅に収益が落ちています。

そこで今後どうしていこうかということで質問させていただきました。

１階のテナントの現状ですが、スーパーをやっていた頃の厨房がそのまま残っており、売り場部分は改装して、今は精密機械の部品を製造販売している企業の支店に賃貸している状態です。

現在の借主（精密機械関係）の前には、健康食品の販売会社に借りてもらっていましたが、そういった業種では各地を転々とし、顧客を広げていく営業手法を採られている関係で３ヶ月ほどの契約で終了し、その後は、フランチャイズの学習塾に借りてもらいましたが、経営が上手くいかずたたまれたました。

厨房部分は、以前、生きた魚介類をイケス付きの車で運搬しお店に卸す魚屋さんが入っておられましたが、ここも商売が上手くいかず、今は空いている状態となっています。（家賃は格安で４万円ほど。しかもトラック用の駐車場代も含む）

その他、スーパーをやっていた時の事務所部分の一部を建設関係の賃貸しています。（現在も賃貸中。家賃３万５千円）

テナント部分全体についてですが、はっきり言って間取りも悪く、また駐車場も無いので、あまり有益な物件ではないと思います。

立地的にも、下でコンビニやスーパーなどの商売をするのにはあまり向いていないように思います。

皆さんならこの物件をどのように有効活用されるでしょうか？、

私が考えられるのは・・・

1.テナント部分を借り手がつきやすいように改装する。（何らかの業種にターゲットを絞りは入りやすいように。ただし駐車場増設するということは現在の建物を取り壊す必要があるため不可能かと思われます。現在では我が家の車3台のみが止められるスペースのみ）

2.土地を担保に、建物を全て取り壊し、マンション等にしてしまう。

3.物件等はいじらず土地を担保に、お金を借り不動産投資を行う。

どうか皆様のお知恵をお貸し下さいませ。よろしくお願いします。

回答No.3

chubee

医院や薬局、美容院などの店舗にしてはいかがでしょう？

回答No.2

0430

商業地のセブンイレブンの後が、高齢者のディーサービスに変わりました。
自治体にお聞きになってみられたら如何でしょう。

回答No.1

owaraigapp

＞1.テナント部分を借り手がつきやすいように改装する。（何らかの業種にターゲットを絞りは入りやすいように。ただし駐車場増設するということは現在の建物を取り壊す必要があるため不可能かと思われます。現在では我が家の車3台のみが止められるスペースのみ）

改装は大家持ちなどの条件で借り手を見つけた方がいいです。
改装しても借り手の見つからない所はいっぱいあります。
借り手が見つかってもまた改装が必要になったりして無駄金が必要になったりします。

＞2.土地を担保に、建物を全て取り壊し、マンション等にしてしまう。
＞3.物件等はいじらず土地を担保に、お金を借り不動産投資を行う。今、危機的な少子化なのはご存知ですか？
借り手がもの凄い勢いで減っていくのですよ。
首都圏やその近郊でしたら考えませすけど。
需要と供給をよく考えましょう。
ちなみに私が住んでる県では人口が減り初めています。
当然不動産価格も下落傾向です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

マンション・アパート経営については、やはり需要と供給次第ということですね。

私の住んでいるのは京都市の伏見区というところなのですが、住んでいる近所には小規模のファミリー向けのマンションやアパートがいくつか存在しています。（小学校や保育園が歩いて5分ぐらいの場所にあるので）

現在、大○建託のアパートがすく近所でも建設されている状況です。

1Fのテナントのことで不動産屋も色々と回ろうと思っていたので、この近辺の入居状況なんかも聞いてみようと思います。

テナントについては、やはり駐車場が無いのが痛いところなのです。

現実的には借り手を見つけてからの大家持ちの改装が一番堅実なのかもしれないですね・・。